夫妻一方卖房,多年后另一方能否主张房屋买卖合同无效的

时间:2019-09-27 11:50:02| 专长:合同纠纷| 来源:焱焱律师¹⁸⁶³⁶⁶⁹⁴⁷⁶º律师

  山西省太原市中级人民法院
  民事判决书
  (2019)晋01民终2124号
  上诉人(原审被告):李某,女,1955年9月14日出生,汉族,山西华旅航空服务有限责任公司员工,住太原市。
  上诉人(原审第三人):林某,男,1956年3月6日出生,汉族,户籍所在地太原市,住太原市。
  被上诉人(原审原告):李某,女,1962年12月8日出生,汉族,太原师范学院职工,户籍所在地太原市,现住太原市。
  委托诉讼代理人:成静婷,山西盛道律师事务所律师。
  上诉人李某、林某因与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案,不服山西省太原市杏花岭区人民法院(2018)晋0107民初2309号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人李某,上诉人林某,,被上诉人李某的委托诉讼代理人成静婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  李某上诉请求:1、请求二审法院依法撤销太原市杏花岭区人民法院(2018)晋0107民初2309号《民事判决书》第一项、第三项。2、请求二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、本案一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:
  一审法院认定事实及适用法律均存在错误。涉案《商品房买卖合同》为附条件履行的合同,在双方约定条件未成就的情况下,该房屋不能办理过户手续,被上诉人的诉请没有事实及法律依据,应予驳回。
  本案的基本事实是:被上诉人的母亲曾做过上诉人的乳母。上诉人基于感恩之情,在其经济能力好转的情况下,和原审第三人林某共同出资162000元于2005年购买了涉案房屋。购房后,上诉人自行出资对涉案房屋进行了装饰装修,并购买了家具家电等生活用具,目的就是让被上诉人的父母安心居住。同时,上诉人对被上诉人家人承诺:涉案房屋是专门用来给老人安享晚年的;在老人养老期间,如果被上诉人家人具备经济条件的,可以把房屋按照原价过户给其家人。上诉人不赚取任何一分差价,但前提是必须是老人在该房屋中百年后才能过户。由此可见,关于本案中关于房屋过户的条件,被上诉人一家是某知且认可的。
  此后,被上诉人向上诉人提出购买房屋的请求,并于201 0年向上诉人支付了162000元购房款。虽然双方在当时没有签订购房合同,但在付款时,上诉人也再次与被上诉人重申了房屋办理过户的条件,被上诉人对此也是某知且认可。但此后被上诉人在2017年11月中途就强行把其父母迁出涉案房屋。在迁出房屋后不到一个月,被上诉人的父亲就因病去世。2018年1月份,被上诉人在未与上诉人协商的情况下,直接拿来一张空白的《商品房买卖合同》去上诉人单位要求上诉人签字,严重干扰上诉人的正常工作。上诉人无奈之下没有和原审第三人协商就直接在合同上签了名字。可见,被上诉人已经严重违反双方约定,其现在提出要求将涉案房屋过户到其名下,某显不符合双方达成的约定。对于其请求,应予驳回。
  李某辩称,上诉人的上诉请求没有事实依据,请求驳回。且上诉人由其自行承担。涉案合同是双方真实意思表示,根据法律规定,涉案合同有效且不是合同无效的五种情形。房屋所有权上某确记载该房屋系上诉人单独所有,故涉案合同有效。且主要权利义务已履行。上诉人在事实和理由中陈述的事实应该进行举证,没有证据应该承担举证不能的责任。该合同是有效合同,一审判决第一项正确。
  林某上诉请求:1、请求二审法院依法撤销太原市杏花岭区人民法院(2018)晋0107民初2309号《民事判决书》第一项、第三项。2、请求二审法院依法改判确认被上诉人与原审被告签订的《商品房买卖合同》无效,并判令被上诉人腾退位于太原市杏花岭区裕德东里10号东大盛世华庭1幢A1座6层0607号房产,支付房屋占用费(该费用从2010年9月1日起按每月800元标准支付至实际腾房之日,暂计至2018年7月1日为75200元)3、本案一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。
  事实与理由:一、一审法院认定事实及适用法律均存在错误。原审被告李某处分房屋的行为没有经过上诉人的同意,应属无效。
  根据一审查某的事实可知,上诉人与原审被告李某于1979年登记结婚至今。2006年12月30日,二人出资购买了涉案房屋。因此,涉案房屋系上诉人与原审被告李某的婚内共同财产根据婚姻法的相关规定,夫妻一方非因日常生活需要对共同财产做重要处理决定,双方应当平等协商,取得一-致意见。但在本案中,原审被告李某处分涉案房屋的行为并没有与上诉人进行过协商,也没有征得上诉人的同意,其将涉案房屋出售给被上诉人的行为某显属于无权处分,应无效。
  二、被上诉人虽然支付了购房款,但该行为严重损害了上诉人的合法权益,而且也不符合我国《物权法》关于善意取得的相关规定,不属于善意购房。根据原审查某的事实可知,被上诉人与上诉人、原审被告系亲戚关系,其对上诉人、原审被告系夫妻关系,对涉案房屋系二人共同财产这一事实是某知的。因此,被上诉人在购买涉案房屋应征得被上诉人同意,但其故意不与上诉人签订合同,某显不构成法律上的“善意”而且,上诉人与原审被告在2006年购买涉案房屋时支付了162000元购房款,但被上诉人在2010年购房时确实却是平价购房,没有支付任何的溢价款,该价格某显不合理。而且,该房屋至今没有办理完毕过户登记,本案不适用我国物权法规定的善意取得情形,其不属于善意购房。因此,被上诉人购房的行为应属无效。
  三、原审判决超出了被上诉人的诉讼请求范围,应予撤销。被上诉人在起诉时仅仅要求原审被告来为其办理过户手续,但是一审判决第一项确要求上诉人也承担协助被上诉人办理房屋过户手续的义务。某显超出了被上诉人的诉讼请求范围。应予撤销。
  此外,一审法院虽认为“被上诉人一家已经居住使用八年之久…第三人林某从未提出异议……双方已经履行了《商品房买卖合同》的主要义务”,认定合同有效,但一审法院却忽视了本案的相关背景。即原审被告李某感恩被上诉人母亲是其一家人在涉案房屋免费居住的前提,而且被上诉人母亲是从2005年就开始居住至今的。上诉人是基于免费借用的前提才同意被上诉人居住使用的,该行为并不是对商品房买卖合同的履行。而且,被上诉人始终没有提供上诉人对双方之间买卖合同知情、认可、同意的相关证据。因此,被上诉人的购房行为不属于善意,其也不能基于此取得对涉案房屋的所有权。
  李某辩称:一审判决已查某转让房产并未损害夫妻相对方,被上诉人属于善意购房有偿购房,且在合同权利义务履行之后被上诉人一家居住八年之久,上诉人林某也未提任何异议。涉案房产证登记的是李某单独所有,即便涉案房屋是共同财产,基于二上诉人的身份关系,上诉人林某对涉案房屋的事实不可能不知情,且八年内未提出任何异议,即便是共有权人,其也同意将涉案房屋卖给被上诉人。故一审判决正确。二上诉人都应配合被上诉人履行过户手续。
  李某向一审法院起诉请求:李某向山西省太原市杏花岭区人民法院提出诉讼请求:1、被告继续履行《商品房买卖合同》为原告办理房产过户手续;2、被告赔偿原告损失48600元;3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:原告与被告于2010年9月1日签订一份《商品房买卖合同》,合同约定:被告将位于太原市杏花岭区裕德东里10号东大盛世华庭一幢A座6层0607号(建筑面积50.06平方米)房屋出售给原告,成交价为162000元。原告在合同签订之日起20日内支付购房款,被告保证该房屋不存在产权纠纷及其他权利瑕疵,为原告办理房屋所有权过户手续。合同签订后,原告于2010年9月7日通过中国工商银行转账给被告支付了合同约定的购房款162000元,被告向原告交付了房屋钥匙和购房手续及房屋物业手续。2015年10月9日原告为办理房产证向太原市地方税务局缴纳2430元契税和81元印花税,该税款由原告李某通过信用卡账户支付给税务局。2015年10月30日被告向房管部门领取了《房产证》,2015年11月17日原告向太原市房屋专项维修资金管理中心、太原市房产产区登记中心、太原市房产交易服务中心缴纳了房屋维修资金4505元、登记费80元和服务交易手续费100元,上述款项均是原告李某通过信用卡账户支付的。至此,按照合同约定被告应当为原告办理房产过户手续,但被告总是拖延办理,在原告的一再催促下,被告向原告交付了晋房权证并字第XX**号房产证,但至今没有给原告办理产权过户手续,原告的合法权益受到侵犯。由于被告没有按照合同约定履行义务,构成违约,给原告造成损失,被告应承担继续履行合同义务,给原告办理房产过户手续并赔偿原告损失48600元,现原告起诉,望法院判如所请。
  一审法院认定事实:被告李某与第三人林某系夫妻关系,1979年登记结婚至今。2006年12月30日,被告李某出资162000元购买了位于太原市杏花岭区裕德东里10号(东大盛世华庭)1幢A1座6层0607号房屋(建筑面积50.06平方米)。
  原告李某现持有一份2010年9月1日其与被告李某签订的《商品房买卖合同》,该合同约定:被告自愿将坐落在裕德东里10号(东大盛世华庭)1幢A座6层0607号房屋出售给原告,房产成交价为162000元;原告在合同签订之日起20日内支付162000元;被告保证该房不存在产权纠纷及其他权利瑕疵,被告保证该房享有独立处分权,保证该房不被他人合法追索,被告应当与原告办理房屋所有权土地使用过户手续,为过户提供必要文件资料和便利;原告按合同约定及时支付房款,未按时交付房款,被告有权终止合同,原告与被告共同办理房屋所有权及土地使用权过户、物业等移交手续;合同自签订之日起生效。同时原告还持有涉案房屋2015年10月30日登记的所有权证(证号:晋房权证并字第XX**号,所有权人李某)以及涉案房屋的缴税票据、完税证某、山西省住宅专项维修资金专用(微机)票据和银联缴费回执单等凭证13张。本案原告起诉后,被告与第三人作为共同共有的权利人于2018年7月20日办理了涉案房屋的不动产权证,证号为晋(2018)太原市不动产权第XXXX号。
  2010年9月7日原告向被告转账支付房款162000元。原告称涉案房屋由其从2010年起居住使用至今;被告称涉案房屋从2005年起由原告的父母居住,到2017年11月原告给父母租了另一处房屋,并搬离争议房屋,现该房由原告控制。
  一审法院认为,首先,被告李某没有证据证某其是在空白买卖合同上签字且双方所签合同附有条件,对其辩驳理由一审法院不予采纳;其次,对于第三人林某认为被告未经其同意擅自处分夫妻共同财产、被告与原告签订的房屋买卖合同应属无效的主张,一是被告李某处分房产时,基于感恩原告的母亲将房屋以原价转让给原告并没有损害夫妻相对方即第三人林某利益的恶意,原告李某属于善意、有偿购房;二是被告李某2010年收取售房款且房屋由原告李某一家居住使用八年之久,期间第三人林某从未提出异议,也未提起撤销之诉,双方已履行了《商品房买卖合同》的主要义务,该合同并未违反法律强制性规定,故可认定为合法有效。对第三人林某的诉讼请求一审法院不予支持。第三,原告已于2010年9月7日向被告付清了房款,且房产已交付原告,被告应当履行协助原告办理房屋所有权转移登记手续的合同义务,故对原告的第一项诉讼请求予以支持。自《商品房买卖合同》签订之日起原告已实际占有涉案房屋,原告要求被告赔偿损失无事实依据,故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告李某、第三人林某于本判决生效之日起十五日内协助原告李某办理太原市杏花岭区裕德东里10号(东大盛世华庭)1幢A1座6层0607号房屋的所有权转移登记手续。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。三、驳回第三人林某的诉讼请求。案件受理费1015元(原告李某已预交),由原告负担。第三人林某已预交的840元案件受理费由其负担。
  本院二审查某的事实与一审查某的一致。
  本院认为,上诉人李某对2010年即将案涉太原市杏花岭区裕德东里10号(东大盛世华庭)1幢A1座6层0607号房屋出卖给被上诉人李某及收取了被上诉人162000元购房款的事实并无异议,其关于双方系附条件的买卖关系因证无据证某,故本院不予采信。案涉房屋出卖及交付给被上诉人使用已长九年以上,上诉人林某并未提出异议,被上诉人于2010年购买房屋时,已支付了对价162000元并接收了房屋,属善意、有偿购买,故应维系该房屋买卖。上诉人林某关于购房行为无效的理由不当,本院不予采纳。
  综上,上诉人李某、上诉人林某的上诉请求均不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费508.0元,由上诉人李某、林某负担。
  本判决为终审判决。
  审判长 张军红
  审判员 赵四民
  审判员 王丰毅
  二〇一九年五月十二日
  书记员 杨蕾琪