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离婚协议约定房产归属但未登记发生物权变更

来源: 勾建美律师 时间:2017-09-13
正文

案情介绍:

王某(女方)与高某(男方)1999年8月在北京市XX区民政局登记结婚,婚后育有一女,2012年5月6日,双方因感情不和到XX区民政局办理了离婚手续。双方在《离婚协议书》中对共同财产以及子女抚养问题均进行了相应约定,大部分财产问题双方均无争议,只是对其中一套位于西城区XX号的房产争议较大,《离婚协议书》中约定,位于西城区XX号的房屋系夫妻共同财产,双方同意该套房产归王某所有,剩余贷款由王某独自偿还,高某配合办理过户手续。离婚后王某多次要求高某配合办理该套房产过户手续,但高某拒不配合,后酿成纠纷,王某遂委托本律师以离婚后财产纠纷为由向法院提取诉讼,要求法院确认位于西城区XX号的房产归其个人所有,高某配合办理过户手续。

双方争议焦点:《离婚协议书》约定了房产归属但未办理登记,是否发生物权变更效力?

高某及其代理人观点:

高某及其代理人在庭审中提出一份《补充协议》,该份协议签订日期在《离婚协议书》之后,该协议中双方约定位于西城区XX号的房产归王某与女儿共有,各占份额50%,待女儿年满20周岁时办理过户。高某及其代理人主张该份《补充协议》系对《离婚协议书》的变更,该套房产不属于王某的个人财产,自己不同意办理过户手续,因为如果现在过户的话有可能损害儿女的利益,并认为在未办理过户之前,该套房产仍然属于自己与王某共同所有的状态。

本律师代理观点:高某及其代理人向法庭提供的《补充协议》并非对《离婚协议书》书的变更,按照《婚姻法》第19条的规定,夫妻双方可以对婚前财产以及夫妻共同财产进行书面约定,该约定对双方均具有约束力,双方在《离婚协议书》中已经对诉争的位于西城区XX号的房屋权属进行了约定,该份《离婚协议书》书已经在民政局进行备案登记,未经法定程序不得变更或者撤销,虽然事后双方又签订了新的《补充协议》,对该套房产进行了重新约定,但自双方办理离婚登记之日起,高某即对诉争房产丧失了所有权,故即使《补充协议》约定该套房产归王某及女儿共有,各占50%的份额,也系王某将原本属于自己的全部房产对女儿进行了部分赠与,且《补充协议》中约定的房屋过户时间系女儿年满20周岁,现在约定的时间未成就,王某有权要求先将该房产过户至自己名下,待女儿年满20周岁时再为女儿办理变更登记,如果王某拒绝办理登记或者有损害女儿利益的行为,其女儿有权通过诉讼的方式解决,当然在其女儿未成年之前,高某有权以监护人的名义起诉王某,故高某现在拒绝配合办理过户的行为缺乏事实及法律依据。

  法院审理结果:法院最终采纳了本代理人的观点,认为在民政局备案登记的《离婚协议书》对双方均具有约束力,自离婚之日起,高某即丧失对诉争房屋的所有权,双方事后达成的《补充协议》并非对《离婚协议书》书的变更,该份《补充协议》系附期限的协议,在双方约定的期限届满之前,不发生法律效力,且认为诉争房屋系王某对其女儿的赠与,与被告无关。基于上述理由,法院判决支持了王某的全部诉求,即确认诉争房屋归王某个人所有,高某配合办理过户手续。

后高某不服一审判决,向北京市第二中级人民法院提出上诉,二中院经审理后判决驳回高某上诉,维持原判。

 律师点评:《离婚协议书》书》约定了房产归属但未登记,不影响物权变更。理由如下:

王某与高某于办理离婚手续当日即已就财产分割达成协议,该协议系双方真实意思表示,其内容并未违反法律、法规的强制性规定,应认定为合法有效,对双方均具有约束力。《离婚协议书》约定将位于西城区XX号房屋归王某所有,该房产所剩贷款均由女方独自承担。虽然在离婚之后,双方并未马上办理该房产的过户手续,但诉争房屋一直由王某实际占有和使用,且不存在善意第三人,故应当认定双方合意有效,发生物权变更效力。具体为:

1、《婚姻法》第19条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有,部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的,适用本法第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得财产的约定,对双方具有约束力。这表明本案中《离婚协议书》签订之时,在该房屋的产权归属上对双方已经产生法定约束力。婚姻法的立法原意为尊重夫妻双方的真实意思表示。因此,夫妻间的约定无须另行经过物权变动手续,在婚姻关系内部应已发生法律效力。

2、物权作为对世权,不动产物权变更登记制度原意系在于保护善意第三人,维护交易安全。虽然根据《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当经过登记和公示,方能产生物权效力,否则不具有对抗第三人的效力。但第15条同时规定,当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。王某与高某在签订的《离婚协议书》书中就诉争房屋的归属进行了约定,虽然未办理变更登记,但不影响王某取得该套房屋的所有权。

3、《中华人民共和国合同法》第2条第2款原则性规定了“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律规定。”经登记备案的《离婚协议书》作为身份关系协议,则应当适用婚姻法规定。物权法与婚姻法的法律冲突是否能够参照合同法的约定?从法律效力上说,相对于我国《民法通则》这一民事基本法,《物权法》及《合同法》均为民事特别法。但就不动产物权的移转、变动而言,《物权法》及《合同法》的规定是一般规定,而《婚姻法》对夫妻财产关系的规定是特殊规定。因此,约定房屋的所有权在夫妻之间应尊重双方当事人的意思。

4、未经登记的物权变动不能对抗善意第三人。根据物权大于债权的法律原则,物权发生变动而未履行登记和公示程序的,所不能对抗的是善意第三人主张的物权,而非债权。本案中,王某与高某所签订的《离婚协议书》书已经民政局备案登记、合法有效,王某对房屋实际占有和使用,不存在善意第三人,所以应当认定双方在办理离婚时关于诉争房屋归王某所有的合意真实有效,该约定发生能够物权变更效力,王某应为诉争房屋的实际产权人。

注:为了保护当事人隐私,文中的王某和高某等均为化名,结婚和离婚日期等信息也已做相应处理。本文为作者原创文章,如有转载请注明出处。

   

本文作者:勾建美

北京德恒律师事务所律师

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