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律师案例

“一房两卖”,如何维权?

时间:2015.08.28  作者:常成律师团队律师  来源:中顾法律网
韦某某诉中山市某基房地产有限公司、珠海市某华房地产代理有限公司商品房预售合同纠纷
原告:韦某某
被告一:中山市某基房地产有限公司
被告二:珠海市某华房地产有限公司
 
案情概要
2015年4月6日,原告在被告一的售楼处选购房产一套,签订了认购书,约定原告购买被告一开发的、位于中山市三乡镇平南村金庄路8号骏豪名居4栋2402房的房产(以下简称“涉案房产”),双方在认购书中对房款、付款方式、涉案房产的面积、交付时间、办理产权证的时间等具体交易条件作了明确约定。同日,原告依约向被告一支付了购房定金人民币3万元。
 
后原告按照被告一的通知,于2015年4月19日再次来到售楼处,准备办理签署正式售房合同并支付首期款的手续。售楼处的工作人员要求再支付一笔2万元的房款,原告按要求支付2万元后,却收到了一张由被告二出具的团购费收据。原告询问原因,售楼处工作人员解释此为其内部财务要求,但都会记入已付房款,其同时告知原告因为签约人数较多,让原告另行等通知来签订正式合同。
 
原告对被告一的做法多有不解,便上网查询,在中山市国土资源局的网站上查询到涉案房产显示“已备案”。原告为此向售楼处人员询问涉案房产是否已出卖给他人并要求其提供产权清晰、可出售的证明,如不能提供则要求解除购房合同并退还房款,但都被拒绝。
 
后原告亲自到了中山市土地房产产权档案馆进行核查,经核实,被告一已于2014年8月25日将涉案房产出卖给案外人吴女士,并于2014年9月12日在中山市国土资源局办理了销售合同登记备案。
常成律师代理意见
 
案件焦点:《认购书》的性质
本案被告一“一房二卖”是不争的事实。原、被告存在争议的是,《认购书》的性质是预约合同还是商品房买卖合同。
 
被告认为《认购书》的性质是预约合同,因被告的原因致使无法签订正式的商品房买卖合同,被告仅须向原告返还已收取的定金3万元、房款2万元,并根据定金罚则赔付3万元,合计人民币8万元。
 
原告的代理人常成律所苏旭梅律师认为,认定《认购书》的性质,不能只看表象,应当认清“认购书已转化为商品房买卖合同”这一根本性问题的实质。从该《认购书》的主要内容来看,《认购书》中约定了当事人名称、姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等等内容,被告一也按照约定收受了原告交纳的部分购房款50000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”也就是说,该认购协议书虽然为预约合同,但已经转化为了本约合同,应认定为商品房买卖合同。
 
因被告一房二卖,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第9条规定,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实的,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此,原告有权要求被告返还已收取的定金3万元、房款2万元及利息,并支付等同于已付房款金额的惩罚性赔偿金5万元及律师费损失等。
 
法院审理
在审理过程,经中山市第一人民法院主持调解,原、被告达成和解:被告除向原告退回已收取的房款人民币5万元外,另向原告赔付人民币3.5万元,并承担本案的诉讼费用。
 
常成提醒:
一、“一房两卖”合同的履行
在“一房二卖”的审判实践中,主要遇到的问题是,多个买卖合同均有效且买受人均主张继续履行合同时,应优先保护何种买受人的主张。主要按以下顺序考虑:
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素,公平合理地予以认定。
 
二、违约及赔偿责任 
(一)卖方违约责任承担方式及范围
1、针对房地产开发企业作为出卖人
常成根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)规定:“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”
 
2、针对二手房买卖中普通出卖人
买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息,若在买卖合同中约定违约金则适用该违约金约定;因出卖人违约造成买受人损失的,则适用《合同法》、《民法通则》相关损失赔偿规定。
 
(二)中介机构责任承担方式及范围
一般意义上的房产中介公司是居间人,其行为范围局限于为买卖双方报告订立合同的机会、提供媒介服务。
房屋买卖涉及的标的巨大,也存在较大的交易风险。中介公司应“如实报告有关订立合同事项”的义务应该包括两个方面:
1、对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告,不得隐瞒或提供虚假资料;
2、应对委托人提供的资料应当如实向买房人报告,以确保其提供信息的真实性。如,到房管部门对产权情况进行查询,以便对产权是否合法、明晰、有无被抵押或出售等情况予以确认,对房屋进行实地查看,以便了解房屋的实际状况与居住情况等。
 
因此、若因居间人的过错行为使委托人造成经济损失的,应依《合同法》承担相应的赔偿责任。对于居间人应当承担多少比例的赔偿责任问题,作为房屋的买受人和出卖人,双方都有义务对所交易的房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查,居间人所起的作用往往只是提供材料、推荐、介绍等,是否交易的决定权还存在于当事人双方之间。若居间人对双方提供的资料未尽到必要的审查义务,应按照居间人的过错程度承担赔偿责任。