胡某、王某与上海佳墅置业有限公司商品房销售合同纠纷一

时间:2019-01-27 13:43:30| 专长:合同纠纷| 来源:陈志辉律师

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

(2015)浦民一(民)初字第25501号

原告(反诉被告)胡某,男,1985年1月19日生,汉族,住上海市松江区。

原告(反诉被告)王某,女,1955年11月24日生,汉族,住山西省太原市。

上列原告共同委托代理人陈志辉,上海敏诚善律师事务所律师。

被告(反诉原告)上海佳墅置业有限公司,住所地上海市浦东新区。

法定代表人徐文标。

委托代理人潘雪松,男。

原告(反诉被告)胡某、王某诉被告(反诉原告)上海佳墅置业有限公司(以下简称佳墅公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2015年7月10日立案受理后,依法适用简易程序,于2015年8月28日、2015年11月16日公开开庭进行了审理。两原告(反诉被告)的委托代理人陈志辉,被告(反诉原告)佳墅公司的委托代理人潘雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某、王某诉称,2011年4月11日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,向被告购买上海市浦东新区滨海镇通源东路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋),但被告至今不能办理房屋过户手续,为此原告起诉要求:1、解除两原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》;2、被告返还原告购房款人民币(以下币种相同)413,820元、过户费18,968.86元、装修费14,000元及违约金146,715.13元。

被告佳墅公司辩称,系争房屋被司法查封,无法过户。同意解除合同,返还购房款及过户费。不同意返还装修费。对于逾期办证违约金,要求按照中国人民银行同期存款利率计算,从2011年7月1日起往后推算180天,计算至实际支付之日止。

反诉原告佳墅公司诉称,反诉原告于2011年6月30日前将系争房屋交付给反诉被告使用,反诉被告实际入住系争房屋达4年之久,对系争房屋的情况非常了解,借此借口解除合同,有违诚信,要求反诉被告支付房屋使用费,从2011年7月1日起,按每月800元计算至判决生效之日止。

反诉被告胡某、王某辩称,反诉原告的诉讼请求没有任何依据,依法应予驳回。

经审理查明,2011年4月8日,胡某与被告签订的《认购书》复写件,约定:胡某向被告购买系争房屋,房款合计413,820元,一次性付款,2011年4月8日付定金2万元,2011年4月15日前付房款383,820元。该认购书盖有“该房屋存在抵押及司法限制”字样的印章。

2011年4月11日,胡某、王某(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方购买甲方开发的系争房屋,据甲方暂测该房屋建筑面积70.90平方米,乙方购买该房屋总房价款暂定为413,820元。甲方承诺在2011年6月30日前办理房地产初始登记,取得新建商品房房地产权证(大产证)。甲方定于2011年6月30日前将该房屋交付乙方。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后15日内,由双方签署《房屋交接书》,作为办理该房屋过户手续的必备文件,双方在签署《房屋交接书》之日起180天内,由双方办理价格申报、过户申请手续,申请该房屋的房地产权证(小产证)。甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权,也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。乙方行使本合同条款约定的单方面解除本合同权利时,应书面通知甲方,甲方应当在收到乙方的书面通知起30日内将乙方已支付的房价款(包括利息,利息按同期存款利率计算)全部退还乙方,并承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的1%。合同附件一付款方式和付款期限约定:一次性付款,乙方于2011年4月11日与甲方签约,并付首付房款(定金)413,820元。另约定:本合同签订后,如双方有一方违约,以首付款为基数,套用定金罚则,赔付对方违约金。合同附件四该房屋权属情况(产权、抵押、租赁)中未约定抵押信息。合同签订后,原告按约支付全部房款。2011年4月11日,被告开具了购房款发票,金额为413,820元。但购房款未进入监管账户。

2011年4月19日,被告将系争房屋交付原告。原告向被告缴纳了产证费用18,968元及物管费用2,256元。

另查,2007年2月9日,被告取得编号为南汇房地(2007)预字XXXXXXX号的《上海市商品房预售许可证》,在核准预售许可的商品房明细表中包含了上海市浦东新区滨海镇通源东路XXX弄XXX号XXX-XXX层。2008年6月,被告取得包括上海市浦东新区滨海镇通源东路XXX弄XXX号房屋在内的房地产权证,权证号为沪房地南字(2008)第013083号。2009年12月,上海市浦东新区滨海镇通源东路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋上被设立抵押权,抵押权人中国建设银行股份有限公司上海市分行,债权数额为2,000万元,债务履行期限为2009年12月29日至2010年6月28日。至原告2015年11月17日查询时,该抵押仍未注销。

另外,系争房屋先后多次被人民法院查封。至原告2015年11月17日查询时,上海市浦东新区滨海镇通源东路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋因其它多个案件被本院查封。

再查明,2013年11月26日,原告曾将系争房屋出租给案外人崔某,租期至2015年11月30日止。2015年11月30日,崔某搬离系争房屋,并与原告签订《租房合同解除协议》,确认将系争房屋交付原告。

审理中,原告称没有签署过《认购书》,但不申请对该签名进行鉴定;原告另提供一份《装饰装修施工合同》,用以证明原告接收房屋后,装修投入14,000元。被告对该份合同真实性不予认可,原告对系争房屋的装修损失不申请鉴定。被告另表示,系争房屋的《商品房预售合同》没有进行网签备案,原告的房款也不是打入合同约定的监管账户。

关于原告主张的违约金,原告表示,合同没有约定逾期办证的违约金,但是被告应当承担导致合同解除的损失。参照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第3条关于罚息利率问题,从2011年10月20日起,按中国人民银行同期贷款利率上浮1.50倍的标准计算违约金。被告不同意支付上述损失。

上述事实,由原、被告提供的《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记簿信息、房屋租赁合同、银行流水等证据及当事人的当庭陈述在案佐证,本院予以确认。

本院认为,原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示,被告出售的房屋已经取得预售许可证及大产证,故双方合同应属有效。房地产权利交付是出卖方的合同主要义务。根据合同约定,甲方保证在向乙方交付房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权,但至今房屋上的抵押仍为注销,且房屋被查封至今,致使无法过户登记至原告名下,原告的合同目的无法实现,原告据此要求解除合同,本院予以支持。合同解除后,被告应当将购房款及过户费返还原告。关于原告主张的装修费,既没有提供装修款支付凭证也不同意对装修费用申请鉴定,其提供的装修合同中没有体现工程价款,真实性也没有得到被告认可,故该笔费用本院不予处理。

关于原告主张的违约损失赔偿,原告主张从2011年10月20日起,按照中国人民银行的逾期贷款利息上浮1.50倍标准计算至起诉之日。对此,本院认为,原告计算违约金参照的《银发[2003]251号文》关于罚息利率计算的标准,不适用于本案,该文针对的是人民币贷款利率及计结息等有关事宜,并非针对商品房预售合同。但是,解除合同确实造成原告丧失了一次购房机会,且被告在本次交易中除违约造成无法过户外,还存在提供的合同虽具有备案合同表征但实际未网上备案、购房款未进入监管账户等过错,本院根据本案上述实际情况,综合考虑房价上涨等因素,酌情判定被告赔偿原告65,000元。

对于反诉,因原告系合法占有房屋,占有房屋后对于房屋的正常使用收益均系原告有权处分,被告要求原告支付房屋使用费,缺乏法律和合同依据,本院难以支持。但是合同解除后,原告继续占有房屋已无依据,应返还给被告。

据此,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定,判决如下:

一、解除原告(反诉被告)胡某、王某与被告(反诉原告)上海佳墅置业有限公司就上海市浦东新区滨海镇通源东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》;

二、被告(反诉原告)上海佳墅置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)胡某、王某购房款413,820元及过户费18,968.86元;

三、被告(反诉原告)上海佳墅置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)胡某、王某65,000元;

四、上述第二、三项判决履行当日,原告(反诉被告)胡某、王某将上海市浦东新区滨海镇通源东路XXX弄XXX号XXX室房屋退还被告(反诉原告)上海佳墅置业有限公司;

五、驳回原告(反诉被告)胡某、王某的其他诉讼请求;

六、驳回被告(反诉原告)上海佳墅置业有限公司的反诉请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费9,735元,减半收取计4,867.50元,由被告上海佳墅置业有限公司负担,反诉案件受理费580元(已减半收取),由反诉原告上海佳墅置业有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员 孙 闫

二〇一五年十二月四日

书记员 尹俐媛

附:相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。