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律师案例

承租人拆迁后死亡,物业无权变更租赁户名

时间:2018.01.11  作者:方燕律师  来源:中顾法律网

最近代理了一起案件,系争房屋是公房,承租人A君在房屋核发拆迁许可证后死亡(该基地系拆迁许可证项目)。承租人死亡后,在该房内有户口的B君向物业公司申请更户,物业公司核准后向B君颁发了新的公房租赁凭证,租赁户名由A君变更为B君。后拆迁实施单位以B君户作为被拆迁人,与B君签订了系争房屋的拆迁补偿协议,该户的拆迁利益也由B君一人取得(因B君户仅B君一个家庭成员)。

上述案例中,物业公司的更户行为,直接关系到系争房屋拆迁利益的归属。如果户名是A君,因A君是在拆迁许可证核发后死亡的,其在系争房屋内享有拆迁利益,该利益在A君死亡后转化为遗产,应由A君的继承人依法取得。但更户后,户名变成了B君,A君不再是该户的家庭成员,系争房屋的拆迁利益将全部被B君一人取得(因B君户仅B君一个家庭成员),A君的继承人便没有遗产可以继承了。

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条规定“房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的租用公房凭证计户”;第八条规定“确定拆迁范围后,拆迁范围内的单位和个人不得建立新的租赁关系”。依据前述规定,拆迁许可证核发后,公房的租赁关系就自然终止,此时承租人对房屋的租赁使用权已经转化为拆迁利益。

2012年后,房屋动迁的方式已改为征收。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定,房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法〔2012〕19号)第二条(四)规定,征收自管公房或者收回直管公房使用权的,自房屋征收决定发布之日起,房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。 由此可知,政府作出征收决定公告后,公房的租赁关系就终止了。

综上所述,在上述案例中,我认为物业公司在拆迁许可证核发后更改租赁户名的行为是违法的,应当予以撤销。物业公司仅有权为了确定签约主体而确定新的承租人。

(本文系上海专业房产纠纷律师——方燕律师原创,如需转载或引用,请注明出处及作者)