老公/老婆背着我跟他人签了卖房合同,我不同意的,卖房合同有效吗?若合同有效,房屋是否必须过户?

时间:2020-04-30 17:28:27| 专长:| 来源:范升强律师

  ◤实务观点◢
  夫妻共同共有的房产,夫妻一方未经另一方同意擅自与第三人签订房屋买卖合同的,
  (一)该房屋买卖合同是否有效,分两种情况:
  1、若购买房屋的第三人,有理由相信签订合同的出卖人取得了共有权人的同意的,则第三人构成善意,则房屋买卖合同一般被认为有效;
  2、若有证据证明第三人在签署房屋买卖合同时,明知出卖人未取得共有权人同意及授权仍与出卖人签订房屋买卖合同的,则第三人不构成善意,可以认定房屋买卖合同无效。
  (二)若合同被认定为有效,买受人是否可要求办理房屋产权过户?
  目前审判实践对该问题认识较为一致,即把房屋买卖的合同行为与房屋产权变更的物权行为区分对待。
  即使买卖合同被认定为有效,但合同效力的相对性,其也不能当然对未签署房屋买卖合同的夫妻另一方发生效力,如果该方始终不同意出卖其名下份额并不同意配合办理房屋产权过户登记手续的,该房屋买卖合同即使有效也失去了继续履行的可能,买受人要求房屋产权过户的请求也将被法院驳回。此时,买受人只能依据合同要求签订合同的夫妻一方承担违约责任、赔偿其损失。
  ◤相关案例◢
  刘某(买方)与李某(卖方)签署了《房屋买卖合同》,约定刘某以220万元的价格购买李某的某处房产,待房款付清后5日内办理房屋产权变更登记手续。合同签订后,刘某依约一次性将220万元支付到李某指定的收款账户,但李某随后却以其妻子陈某不同意出售房屋、且不同意配合办理产权变更登记为由,拒绝为刘某办理房屋的过户手续。后双方诉讼至法院。
  刘某认为其购买房屋系善意,且购买价格系合理的市场价格。李某辩称其在出售房屋时确实未经陈某同意,且合同上陈某同意出售的签字系房屋中介机构人员的代签。
  ◤法院观点和判决◢
  1、刘某在购买房屋时是基于对李某的信赖,且也有陈某同意出售的证明,出售价格是合理的市场价格,故刘某对买卖合同的签订构成善意,房屋买卖合同有效;
  2、根据《物权法》第97条的规定,房屋的物权的变动需取得作为共同共有人陈某的同意,因本案中陈某不同意出售房屋,故刘某要求继续履行合同的请求不符合物权法规定的条件,不予支持。
  3、对于合同有效而不能履行的,刘某为维护己方权利,只能变更诉请,要求解除合同并要求李某承担违约责任;若刘某拒绝变更上述诉请的,法院只能驳回其要求房屋产权过户的请求。
  ◤法律依据◢
  1、《物权法》第97条:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。
  2、《合同法》第110条:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
  (一)法律上或者事实上不能履行;
  (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
  (三)债权人在合理期限内未要求履行。
  3、《城市房地产管理法》第38条:下列房地产,不得转让:
  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (三)依法收回土地使用权的;
  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (五)权属有争议的;
  (六)未依法登记领取权属证书的;
  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。