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律师案例

丈夫冒名卖房坑妻,看法院如何判

时间:2018.07.06  作者:李丽律师  来源:中顾法律网
  丈夫狄某为借钱指使他人冒充妻子牛某,办理了委托孙某代办涉案房屋的出售、过户等事宜的委托书公证。孙某后将涉案房屋以牛某名义出售给甲房地产公司,牛某发现后诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。近日,海淀法院审结了此案,法院认定孙某行为构成无权代理,判决确认合同无效。
  
  原告牛某诉称
  
  涉案房屋为其个人婚前财产。2012年8月28日,其与狄某办理结婚登记再婚。2014年5月29日,狄某以讨债为名离家。2014年9月18日,原告接到房屋中介公司电话,称涉案房屋已经出售并办理了网签过户手续。
  
  原告得到消息后携带家中房产证前往海淀区建委查询相关情况后得知,2014年9月11日,孙某持委托授权公证书将其所有的涉案房屋办理了网签手续,5个工作日内将向买受人甲房地产公司核发房屋所有权证。而孙某所持的房屋所有权证系伪造,被海淀区建委没收。在用以出售涉案房屋的公证《授权委托书》复印件上,上有狄某与原告的签名。
  
  然而,原告的签名并非其本人签名,是他人冒名顶替,原告当即报案,先后去海淀区公安局经侦、刑侦以合同诈骗报案无果。2014年9月22日,原告找到出具《授权委托书》的公证处,说明了其从未到过该处,要求核查并撤销《委托授权书》。该处向海淀区建委出具了要求中止涉案房屋过户登记的材料,但为时已晚,涉案房屋已被过户至甲房地产公司名下,并核发了《房屋所有权证》。
  
  原告认为,狄某利用二人婚姻关系盗窃其房产证、身份证、户口本,雇佣他人冒名顶替、伪造其签名授权;孙某明知委托授权系冒名取得,故意隐瞒出售过户原告的婚前个人房产,非法处分其财产;甲房地产公司恶意买受,再次抵押、转手第三方逃避经济风险和法律责任,恶意为之。
  
  综上,三方给原告经济、精神带来严重损害,侵犯了原告的合法利益,原告无任何特殊原因急需卖房,涉案房屋是其唯一的住房且一直在居住。故原告诉至法院,请求法院依法确认孙某以其委托授权人的身份与甲房地产公司签订的房屋买卖合同无效。
  
  被告甲房地产公司辩称
  
  被告狄某、孙某经法院合法传唤未到庭参加诉讼或提交书面答辩意见。
  
  甲房地产公司辩称,不同意牛某的诉讼请求。其公司审查了牛某的委托人孙某,其持有有权代为出售涉案房屋的公证委托书、产权证、牛某的身份证等文件,其公司尽到了谨慎注意义务,牛某没有证据证明其方知道孙某无处分权,其公司在整个交易过程中无重大过失,构成善意取得。其公司为购买房屋支付了230万元,税费10万元,从签署房屋买卖合同、办理合同网签备案手续,到支付合理对价以及相关税费,并最终取得房屋所有权的一系列行为均履行了法定程序,因此其公司受让该房屋法律依据充分,属于善意购买,所签房屋买卖合同合法有效,不存在合同无效情形,应受法律保护。
  
  法院
  
  认为
  
  法院经审理后认为,根据民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,狄某、孙某经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,应视为放弃了答辩和质证的权利。行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
  
  该案中,涉案房屋系牛某婚前个人财产,狄某指使他人冒充牛某办理了委托孙某代办涉案房屋的出售、过户等事宜的委托书公证,孙某对此知情,但在明知自己没有代理权的情形下,仍恶意地以牛某的名义与甲房地产公司签订代为出售涉案房屋的《存量房屋买卖合同》,故孙某的代理行为显系无权代理。甲房地产公司辩称其有理由相信孙某有权代为出售涉案房屋,且支付合理对价,其购买涉案房屋系善意,故合同有效,对此,法院认为,表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。
  
  具体到该案中,甲房地产公司不仅应当举证证明孙某的无权代理行为存在诸如公证委托书、房屋所有权证等有权代理的客观表象形式要素,而且应当证明其善意且无过失地相信孙某具有代理权。根据本案查明事实,孙某与甲房地产公司亦存在关联关系。甲房地产公司作为专业的房地产经纪公司,应知涉案房屋交易价格230万元明显低于当时的市场价值,但就此异常情况,未举证证明其曾通过实地查看涉案房屋、与被代理人牛某沟通等合理方式调查核实涉案房屋状况,而是仅凭与其存在关联关系的孙某出示的公证委托书、房屋所有权证等客观表象形式要素,与孙某签订房屋买卖合同,且在涉案房屋过户后才支付购房款。
  
  综上,法院认为甲房地产公司在该案中未能举证证明其尽到合理的注意义务,不能证明其善意且无过失地相信孙某具有代理权,故对甲房地产公司抗辩意见不予采信。因孙某无权代理牛某出卖涉案房屋,且牛某对孙某的代理行为不予追认,故孙某以牛某名义与甲房地产公司签订的《存量房屋买卖合同》应当认定无效。最后,法院判决确认被告孙某以原告牛某名义与被告北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司于2014年9月11日签订的《存量房屋买卖合同》无效。