房屋租赁合同偶遇“情势变更”,房屋装饰装修物如何处理?

时间:2020-04-22 15:26:31| 专长:| 来源:郝丽芳律师

  案情:
  委托人中国人民解放军空军工程大学某学院与西安某医院2015年签订《房地产租赁合同》,租赁期限10年,2016年2月因国家政策变化致使双方租赁合同无法继续履行,双方多次沟通无果后,2018年接受委托人委托,诉至法院要求解除租赁合同,西安某医院提起反诉,要求委托支付房屋装修费、添加物费、设备搬迁调试费、停业损失及营业亏损等合计标的900多万元。审理过程中,西安某医院就反诉申请司法鉴定,鉴定机构根据西安某医院的申请对涉案房屋的装修现值、加盖物现值以及设备搬迁、调试费、停业损失及合同履行期间的亏损进行了鉴定,鉴定结果认定涉案房屋的装饰装修现值为265万多元,加盖物现值16000多元及其他合计近1300万元。经过答辩、质证及法庭辩论,法院采纳了我方代理律师的代理意见,仅就已形成符合的装饰装修物现值按照公平原则,判令委托人支付100多万元,其余诉求驳回。
  律师说法:
  1、情势变更原则
  根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第26条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履
  行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
  2、房屋装饰装修物
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
  第10条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
  第11条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
  第12条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。
  第13条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。