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胡敏律师
(广东汕头)
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律师案例

一起老板与员工之间的房产纠纷案

时间:2013.04.25  作者:胡敏律师  来源:中顾法律网

 

案件概况:

钟某原系某公司员工,与该司老板杨某是同乡。自1992年起,钟某在杨某开办的企业任职多年,担任公司生产主管,深得杨某信任,两人关系甚好。2001年,杨某购买了一套住房,交纳首期费用,并办理按揭手续,提出将房产赠予钟某。钟某遂入住该房,每月按期缴纳贷款,但因房产证登记在杨某名下,钟某多留了个心,每期缴款之后将存单保存了下来。后钟某离开杨某开办的公司,杨某并未提出收回房产,钟某也继续每月交纳按揭贷款。2008年,钟某提前全额缴清了银行贷款,并通知杨某前往银行办理取回房产证的手续,杨某取出房产证之后,还与钟某数次协商,商议房产过户事宜,但因杨某要价过高,双方未达成协议。

20096月,杨某持房产证,向法院起诉,称房产先前系借给钟某使用,现要求钟某返还房产。受钟某委托后,律师遂从完善证据方面出发,申请证人出庭,证明该房产系杨某提出赠予钟某;向法院申请从银行调取按揭材料、从电信公司调取杨某发送给钟某的手机短信记录等证据,同时提交杨某手头上保存的每月缴费存单等证据,据此,各种证据形成了一条证据链条有力地证明了讼争房产系杨某赠予钟某,讼争房产全部按揭贷款均由钟某所缴的事实。但鉴于讼争房产登记在杨某名下,双方之间又没有签订书面买卖合同,故钟某提出要求杨某返还10多万元的反诉请求。

律师代理意见:

根据公平原则,原告杨某提出收回房产,应当以先行偿还被告钟某已经支付的购房款及装修款等费用为前提。具体代理意见如下:

一、原告的行为完全违背诚实信用原则

原告先是提出将讼争房产送予被告,候被告全额支付了银行贷款,并偿还了原告先行支付的房产首期款之后,又拒不办理过户手续,改口称房产是借给被告使用,后又提出系被告占用。原告关于房产的说法不断变换,其做法没有诚信可言。对于被告交清房产按揭款,持有存折、存单的事实,原告提出是其交代被告偿还的主张荒谬,不仅没有任何证据证明,且完全不符合生活常理。本案贷款银行--中国银行在汕头市区的网点众多,房产所有人自行缴纳按揭款非常方便,不可能将金钱和存折每月交由其所称借用该房产的员工去交纳,更不可能交由一个早在20028月就离开其公司的人继续交纳,直到20086月全额缴完按揭款止。

与原告上述所称毫无事实依据相反,被告的主张均有充分证据证明。首先,社保资料和工商登记资料证明,同时原告也当庭承认,被告追随其多年,从上世纪90年代初直到20028月,被告与原告夫妇关系较好,为其发展做出重要贡献,这是原告赠送房产给被告的逻辑基础。第二,赠送房产的事实,有证人证言、存折、存款单、银行贷款资料、调查笔录、手机短信以及装修评估报告等一系列证据证实。证人认识原告及被告多年,与他们关系都较好,其对讼争房产的相关情况是清楚的,与本案又没有利害关系,因此其表述是客观真实的。被告持有的存折、存款单与法院从银行调取的讼争房产贷款资料相互印证,证明被告已经全额缴纳了按揭房款。被告手机储存显示的两则短信的发送号码经电信公司出具的证明证实,系登记在原告及其公司名下。短信发送的时间也刚好在被告提前全额缴纳房产贷款,原告从银行取出房产证之后不久,所以在时间上完全吻合。且短信内容均为商议房产过户的事宜,与其它证据形成完整证据链条,相互印证。

二、按照公平原则,原告要收回房产必须以向被告支付房产首期款、按揭贷款及其孳生的利息作为前提

鉴于原告拒不办理过户手续,被告因轻信原告而支付的房产按揭贷款本息、房产首期款、装修款以及相应的利息,便构成原告的不当得利。据此,应按照公平原则,由原告返还被告已经支付的上述费用。房产按揭贷款的数额由购房合同、银行的贷款资料、还款存折、存单等证据可以证明。首期款以两吨塑料作价相抵,原告在发给被告的两则短信中均承认了这一事实。至于装修款,这是经评估部门客观评估得出的公允结论,该评估已对被告投入的资金作了折旧处理,原告提出的异议不能成立。

三、原告提出的占用费没有事实和法律依据

原告提出的所谓占用费没有事实依据,理由:一是根据被告提供的一系列证据证明原告确是缴纳了首期款并提出将房产送给被告,受赠之后当然是合法居住,不存在占用费问题;二是假设如原告在第一份诉状中所提出是借给原告,那么借也是合法无偿使用,不存在占用的问题;三是原告提出的在2001年被告离开原告公司之后,就多次向被告追讨房产,该说法不仅没有任何证据,且与被告一直缴纳房产贷款直到20086月提前还清,以及之后双方商议讼争房产过户的事实相互矛盾。基于上述理由,原告占用的说法是完全不能成立。

综上,原告的行为违背诚实信用原则,如其欲收回讼争房产则应根据公平原则,将被告已支付的房款等费用一并返还,另外原告提出的占用费诉求亦无事实和法律依据

案件处理结果:

一审判决,支持我方反诉的诉讼请求;二审双方达成调解协议,钟某虽将讼争房产还给杨某,但也取回了近10万元的房产按揭贷款本息和装修款,维护了自身的合法权益。