叶萍、包德清房屋买卖合同纠纷

时间:2020-01-14 15:29:26| 专长:合同纠纷| 来源:胡钦勇律师

  叶萍、包德清房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
  发布日期:2019-12-19浏览:34次
  湖北省武汉市中级人民法院
  民 事 判 决 书
  (2019)鄂01民终11504号
  上诉人(原审被告、反诉原告):叶萍,女,1964年1月19日出生,汉族,住武汉市洪山区。
  委托诉讼代理人:秦前坤,湖北尚卓律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:冉超,湖北尚卓律师事务所律师。
  上诉人(原审被告、反诉原告):包德清,男,1962年12月20日出生,汉族,住武汉市洪山区。
  委托诉讼代理人:秦前坤,湖北尚卓律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:冉超,湖北尚卓律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告、反诉被告):程壮,男,1987年8月25日出生,汉族,住武汉东湖新技术开发区。
  委托诉讼代理人:胡钦勇,湖北法辉律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:晏明伟,湖北法辉律师事务所律师。
  原审第三人:武汉家兴源房地产经纪有限公司,住所地:武汉市硚口区长丰街长丰村团结佳兴园1栋8号。
  法定代表人:关风柱,该公司经理。
  上诉人叶萍、包德清因与被上诉人程壮,原审第三人武汉家兴源房地产经纪有限公司(以下简称经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院(2017)鄂0192民初3255号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
  叶萍、包德清上诉请求:一、撤销原判第一、二、四项,改判叶萍、包德清不支付程壮分文,并支持叶萍、包德清的反诉请求;二、本案一、二审诉讼费由程壮承担。事实与理由:一、一审认定事实不准确,不完整。程壮未向银行提供贷款所需材料。评估机构未能入户的原因是因为房屋已经转让给他人。叶萍、包德清出售房屋是在解除查封之后4个月。一审认定同面积房屋售价900万元没有事实依据。二、一审判决理由不成立。合同约定的付款期限不明,叶萍、包德清有权要求程壮随时履行合同。一审法院认定的损失没有任何依据。三、一审判决明显不当。叶萍、包德清双倍返还定金、酌定30万元的损失没有依据。
  程壮辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。一、在涉案合同签订后,我方一直积极履行合同约定的义务,但是叶萍、包德清却在合同签订后因房屋价格上涨一百多万元,在一个月内多次通过短信、电话表示不再继续履行合同,并不配合我方申请贷款,且经纪公司在一审也证实叶萍、包德清在六月初就表示不再继续履行合同,导致双方的合同无法继续履行。据此可以认定是叶萍、包德清违约在先,其不享有单方的合同解除权,叶萍、包德清应向我方双倍返还定金及赔偿损失。二、在一审审理过程中,叶萍、包德清明知我方将对造成的损失进行鉴定,却一直阻止评估人员进入评估,致使被退案处理,造成的损失难以计算,叶萍、包德清对此应该承担不利的法律后果。因叶萍、包德清违约致使我方在购买同一小区同一面积的房屋时,多支付了130万元,叶萍、包德清应在该损失范围内承担损失赔偿责任。一审法院参照该损失金额,酌情考虑我方的损失,合理合法。
  经纪公司未到庭进行答辩。
  程壮向一审法院提出诉讼请求:1、判令解除程壮与叶萍、包德清及经纪公司于2017年5月10日签订的《存量房居间(买卖)合同》;2、判令叶萍、包德清双倍返还购房定金200000元;3.判令叶萍、包德清赔偿损失670000元。叶萍、包德清向一审法院提起反诉请求:判令程壮赔偿经济损失90598.33元(其中:中介费损失5000元、房款7700000元从合同解除之日至反诉之日的利息损失85598.33元)。
  一审法院审理查明,叶萍与包德清系夫妻关系。位于武汉东湖新技术开发区珞喻东路22号恒大华府19栋2层01号房屋(以下简称201号房屋)登记于叶萍名下。程壮在与叶萍、包德清达成购房意向后,与经纪公司联系签订合同的相关事宜。2017年5月10日,程壮(乙方)、包德清(甲方)、经纪公司(丙方)签订《存量房居间(买卖)合同》,约定甲方将201号房屋(建筑面积330.53平方米)出售给乙方,房屋交易价格为7700000元。合同还约定下列事项:(一)付款方式:1.乙方于2017年5月11日向甲方支付购房定金100000元;2.甲、乙准备好贷款资料,丙方协助甲、乙双方到银行签订乙方的贷款合同,乙方的贷款金额为4600000元;3.如甲方有贷款未结清的,待乙方银行贷款通过后,乙方将2660000元打入甲方还款账户帮甲方提前还清银行贷款;4.乙方于房屋过户当天向甲方支付房款300000元、向丙方支付物业交割金40000元。物业交割完毕后,丙方将物业交割金40000元支付给甲方;(二)房屋产权过户:1.甲、乙双方在签订本合同后60天内完整地提供银行或房地产管理部门所需的各项资料;2.甲、乙双方确认,自贷款审批通过之日起30工作日内,向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续;(三)违约责任:1.甲方逾期不交付房屋给乙方,乙方解除合同的,甲方应退还乙方所付房款,且应支付逾期期间的违约金,并按全部房款的10%向乙方支付违约金;2.乙方逾期不交付房款给甲方,甲方解除合同的,按全部房款的10%向甲方支付违约金;(四)附加条款:1.过户当天不预留物业交割金;2.交房时间为2017年12月31日前。上述合同签订后,程壮于2017年5月11日向叶萍转账支付定金100000元,叶萍出具定金收据。2017年6月5日,叶萍、包德清均短信告知程壮不再出售房屋。2017年6月12日。包德清、叶萍委托律师向程壮发出《解除〈存量房居间(买卖)合同〉的函》,内容为:合同约定了购房款通过分期付款的方式支付,没有约定按揭贷款的办理期限,从合同签订后至今天已有一个多月,而你至今仅仅支付了定金100000元后,再未支付其余任何款项。根据我国《合同法》第六十一条、六十二条之规定,特正式通知你,请你在收到此函之日起七日内办理完毕按揭贷款的所有手续,逾期则该合同自动解除。上述函件通过邮政快递向程壮送达,于2017年6月17日显示被取件。一审庭审中,程壮称未收到上述函件。
  2017年10月11日,叶萍、包德清将案涉201房屋另行出售并办理不动产转移登记手续。一审另查明,包德清支付居间服务费5000元后,于2017年5月16日签订购房合同,拟购买案外人杨希的房屋。此后,双方于2017年5月24日解除购房合同。在本案一审审理过程中,程壮申请对案涉201号房屋在2017年10月20日的房屋价值进行评估。一审法院委托湖北众联房地产估价有限公司进行评估。2018年5月3日,湖北众联房地产估价有限公司以叶萍、包德清不配合,未能入户查勘为由,作退案处理。此后,程壮提供与案涉201号房屋同小区、同面积房屋(恒大华府21栋4层02号)的买卖合同(2017年11月4日签订,房屋交易价格9000000元)复印件,要求按该合同载明的交易价格9000000元确定案涉房屋在2017年10月20日的价值。
  一审法院认为,程壮与包德清、经纪公司签订的《存量房居间(买卖)合同》中房屋买卖条款是程壮与包德清的真实意思表示,内容合法有效。叶萍与包德清系夫妻关系,并收取程壮的定金,故上述房屋买卖条款的出售方应为叶萍、包德清,买受方为程壮。合同约定“甲、乙双方在签订本合同后60天内完整地提供银行或房地产管理部门所需的各项资料”、“交房时间为2017年12月31日前”。根据上述约定,程壮应于合同签订之日起60日内提供银行所需的各项资料,双方应在2017年12月31日前完成房屋交割手续。因此,叶萍、包德清提出合同未约定程壮办理银行贷款期限的主张,与合同约定的上述内容不符,不予确认。叶萍、包德清未经程壮同意,于2017年6月12日单方要求程壮提前办理完毕按揭贷款的所有手续,违反了合同上述约定。因此,叶萍、包德清在本案中不享有合同解除权。因叶萍、包德清违约,程壮向一审法院请求解除合同后,一审法院于2017年8月4日向叶萍、包德清送达,故本案《存量房居间(买卖)合同》于2017年8月4日解除,一审法院不再判决解除合同。叶萍、包德清应对案涉合同解除承担违约责任。对叶萍、包德清要求程壮赔偿损失的反诉请求,不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。程壮已按合同约定向叶萍、包德清交付定金100000元,对其要求叶萍、包德清双倍返还定金(共计200000元)的诉讼请求,予以支持。关于损失问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定,程壮有权要求叶萍、包德清赔偿超过定金部分的损失。本案中,程壮要求对案涉房屋的价值评估以确定房屋差价,由于叶萍、包德清出售案涉房屋后不配合鉴定机构,致使鉴定机构未能入户查勘而退案,故一审法院参照案涉同小区、同面积的房屋价值确定房屋差价为1300000元(9000000元-7700000元)。考虑程壮只支付100000元定金(其余款项7600000元尚未支付),叶萍、包德清于2017年6月表示不愿继续出售房屋后,程壮负有减损义务等因素,一审法院酌定程壮因叶萍、包德清违约而产生的房屋差价损失为400000元。叶萍、包德清应赔偿程壮超过定金部分的损失300000元(400000元-100000元)。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决:一、叶萍、包德清于判决生效之日起十日内向程壮双倍返还定金共计200000元;二、叶萍、包德清于判决生效之日起十日内赔偿程壮损失300000元;三、驳回程壮其他诉讼请求;四、驳回叶萍、包德清反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12554元、保全费4870元,共计17424元,由程壮负担2424元,叶萍、包德清负担15000元(此款程壮已垫付,叶萍、包德清于判决生效之日起十日内支付给程壮);反诉案件受理费1033元,由叶萍、包德清负担。
  双方当事人在二审均未向本院提交新证据。
  二审经审理查明一审查明事实属实,本院予以确认。
  本院认为:本案二审争议焦点为,一、叶萍、包德清在本案中是否违约;二、一审法院对程壮损失的认定是否正确。
  关于焦点一,程壮与包德清、经纪公司签订的《存量房居间(买卖)合同》是当事人的真实意思表示,内容合法有效,双方均应依合同履行义务。叶萍、包德清在签订合同后,即要求重新签订合同变更相关内容,在程壮表示不同意后,叶萍、包德清即表示不出售房屋并要求程壮提前办理完毕贷款手续,违反了合同的约定。叶萍、包德清的行为构成违约。
  关于焦点二,程壮为证明自己损失,向法院申请对房屋差价进行评估,一审法院依法委托后,因叶萍、包德清不配合致评估被退案,应由叶萍、包德清承担举证不能的责任。一审法院参照案涉同小区、同面积的房屋价值酌定程壮损失为40万元符合法律规定。
  综上所述,叶萍、包德清的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费16033元,由叶萍、包德清负担。
  本判决为终审判决。
  审判长  李宏斌
  审判员  李 文
  审判员  叶 欣
  二〇一九年十二月十日
  书记员  余文婷