顾林根、潘亚林房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

时间:2019-02-02 12:20:38| 专长:合同纠纷| 来源:胡叶凤律师

上诉人顾林根、潘亚林因与被上诉人蔡蕊玉房屋买卖合同纠纷一案,不服平湖市人民法院(2016)浙0482民初9号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后,依法组成合议庭,于2017年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人顾林根及其委托诉讼代理人王海伟,上诉人潘亚林,被上诉人蔡蕊玉委托诉讼代理人胡叶凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

顾林根、潘亚林上诉请求:1.撤销一审判决,驳回蔡蕊玉的诉讼请求;2.蔡蕊玉承担一、二审诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认定事实片面。蔡蕊玉一直从事房产中介工作,应清楚顾林根、潘亚林的房屋无产权证,并且清楚房屋买卖合同必须有共有人签名。顾林根、潘亚林只是单纯的委托蔡蕊玉出售房屋,而非出售房屋给蔡蕊玉。因为房屋没有产权证,蔡蕊玉为了套住顾林根,利用顾林根的无知,让顾林根与其签订形式上的《房屋买卖合同》,其实质为一份中介合同。收条中顾林根的签名与收条上的其他字迹明显不是同一支笔所写,系二次形成。当时蔡蕊玉要求顾林根提供顾林根与平湖市滨海房地产开发有限公司购买诉争房屋签订的《房屋转让协议》复印件,并要求顾林根在该《房屋转让协议》的复印件背面书写顾林根夫妻俩的名字,以示诉争房屋属顾林根、潘亚林所有。蔡蕊玉利用顾林根的签名,擅自伪造了顾林根收取20万元的收条。假若顾林根收到房款,收条的全部内容应该由顾林根书写,只有在顾林根没有能力书写的情况下,才由他人代书,顾林根签名捺印。收条上的内容是靠着最顶部开始书写的,在这么大的A4纸上,正常的书写习惯应当往下移动一至二行。如果是顾林根收款,应当由顾林根一人签名,无需签上毫不知情的潘亚林的名字。可见,收条是蔡蕊玉伪造的。法院应当责令蔡蕊玉说明款项合理来源、收条形成等。且蔡蕊玉自认收条出具日期是2013年10月15日,此与双方当事人另一笔借款是同一天书写的,这样蔡蕊玉的陈述出现了自相矛盾。一个没有产权证的房屋,买方在签约时、过户前不可能付清全部房款。顾林根委托蔡蕊玉出售诉争房屋,在房屋未出售前,顾林根、潘亚林有权出租房屋。若蔡蕊玉付清了全部房款,顾林根又没有交付房屋,蔡蕊玉不可能在2年多的时间内不主张权利。潘亚林对房屋买卖事宜,毫不知情,由顾林根代潘亚林签名,侵犯了潘亚林的利益,这与交易习惯背道而驰。潘亚林从未承认房屋转让给蔡蕊玉,也从未收取房款。蔡蕊玉的起诉已超过了诉讼时效,按照合同约定,付清房款时交付房屋,假若蔡蕊玉付清房款,顾林根、潘亚林没有交付房屋,则蔡蕊玉的权利已经受到了侵害,时效应当从此时起算。故本案应驳回蔡蕊玉的诉讼请求。顾林根庭审中补充以下理由:蔡蕊玉要求解除房屋转让合同没有事实和法律依据。蔡蕊玉之所以让顾林根、潘亚林在其提供的空白房屋转让合同、空白收条上签字,仅是为了顾林根、潘亚林与买房人签约的方便,不必麻烦顾林根、潘亚林跑来跑去签订相关协议。顾林根是在一张空白的纸上签名,其余内容是蔡蕊玉擅自添加的,实际上顾林根只收到蔡蕊玉垫付的房款5万元。潘亚林作为共同被告没有法律依据。如果法院判决解除合同,同意返还收取的5万元。

蔡蕊玉辩称,收条的真实性已经过鉴定,上面的签名确实是顾林根所签。顾林根作为一个成年人应当明白签字的重要性,顾林根与潘亚林是夫妻,蔡蕊玉完全相信潘亚林知悉此事。双方是履行合同过程中产生的纠纷,合同未履行完毕,诉讼时效并没有超过。

蔡蕊玉向一审法院起诉请求:1.依法解除双方当事人之间的房屋买卖合同;2.顾林根、潘亚林返还蔡蕊玉购房款24万元。

一审法院认定事实:顾林根、潘亚林系夫妻关系。2013年10月1日,蔡蕊玉与顾林根签订《房屋转让合同》1份,约定顾林根、潘亚林将坐落于平湖市乍浦镇总管弄124号(乍浦大楼)靠西侧一楼一底房屋,以20万元转让给蔡蕊玉,2013年10月1日蔡蕊玉一次性付清20万元,以收条为证等;并备注:该房有租赁,租金已收至2014年6月,此后租金由蔡蕊玉开始收取;目前,该房的房产证、土地证尚不能办理,待房管部门、国土部门许可办理时,顾林根、潘亚林应协助蔡蕊玉办理等。该合同的落款处由顾林根代潘亚林签名。同日,顾林根向蔡蕊玉出具收条1份,确认顾林根、潘亚林收到蔡蕊玉涉案房屋购房款20万元,房款全部付清,收条由顾林根签名确认,并代潘亚林签名。

合同签订后,顾林根、潘亚林至今未向蔡蕊玉交付房屋,房屋一直由顾林根、潘亚林出租并收取租金。该房屋现仍未能办理房屋权属证书。

应顾林根、潘亚林的申请,一审法院委托浙江千麦司法鉴定中心对2013年10月1日的收条中的“顾林根”“潘亚玲”签名字迹是否为顾林根所签进行鉴定,该鉴定中心于2016年5月16日出具鉴定意见书,结论为:送检的日期为“2013.10.1”的收条中的“顾林根”“潘亚玲”的签名字迹是顾林根所签。鉴定费5320元、鉴定人出庭费1500元,均由潘亚林预交。

一审法院认为,《房屋转让合同》及收条中顾林根、潘亚林的名字虽均由顾林根所签具,但顾林根、潘亚林系夫妻关系,本案争议的房屋系顾林根、潘亚林的共同财产,蔡蕊玉有理由相信顾林根有权代表潘亚林,而潘亚林也未对此提出异议,故因房屋买卖合同所产生的权利义务,应由顾林根、潘亚林共同承担。由于争议房屋尚不能进行产权登记,也不能确定办理权证的时间,且顾林根、潘亚林自合同签订以来,并未按约将争议房屋交由蔡蕊玉收取房租进行支配或使用,故对于蔡蕊玉要求解除合同的请求,一审法院予以支持。解除合同后,顾林根、潘亚林应返还蔡蕊玉所支付的购房款。

本案争议的焦点是蔡蕊玉支付顾林根、潘亚林的购房款金额。1.对于蔡蕊玉提供的20万元的收条,结合争议房屋的转让合同,二者相互印证,且收条的落款签名经一审法院委托浙江千麦司法鉴定中心鉴定,结论系顾林根的签名,经审查该鉴定程序合法,顾林根、潘亚林也未提供证据证实鉴定中存在的错误,故对于顾林根要求以其他2013年的笔迹进行对比补充鉴定的意见,一审法院不予支持,故对于该鉴定结论,一审法院予以采信;2.对于顾林根、潘亚林认为蔡蕊玉仅支付其购房款5万元的意见,由于顾林根、潘亚林未提供反驳证据证实,一审法院不予采信;3.对于蔡蕊玉认为其在签订房屋转让合同后又另行支付顾林根、潘亚林加付的购房款4万元的意见,由于双方未签订补充合同,蔡蕊玉也未提供证据证实其另行支付了4万元,故一审法院不予采信。综上,一审法院认定蔡蕊玉支付给顾林根、潘亚林的购房款为20万元。

对于顾林根、潘亚林认为蔡蕊玉的起诉已超过诉讼时效的意见,由于本案系双方履行合同过程中所产生的纠纷,双方的合同至今尚未履行完毕,故顾林根、潘亚林认为超过诉讼时效的意见依据不足,一审法院不予认定。

综上所述,对于蔡蕊玉的诉讼请求,支持解除双方的房屋转让合同,并由顾林根、潘亚林返还蔡蕊玉购房款20万元,对于蔡蕊玉的其他诉讼请求,不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、确认双方当事人于2013年10月1日签订的《房屋转让合同》解除;二、顾林根、潘亚林于判决生效后十日内返还蔡蕊玉购房款20万元;三、驳回蔡蕊玉的其他诉讼请求;四、鉴定费5320元,鉴定人出庭费1500元,合计6820元(已由顾林根、潘亚林预付),由顾林根、潘亚林负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元,减半收取2450元,财产保全费1520元,合计诉讼费3970元,由蔡蕊玉负担408元,由顾林根、潘亚林负担3562元。

顾林根二审中提供以下证据:

1.收款收据,证明顾林根收取了蔡蕊玉垫付款5万元,而非20万元。

2.还款协议、借条,证明2013年10月15日,蔡蕊玉的儿子杨世杰向顾林根借款,故同天,蔡蕊玉再支付20万元房款不符合常理。

潘亚林同意顾林根的意见。

蔡蕊玉质证称,证据1,真实性无法确定,蔡蕊玉在付清20万元购房款后,又另付了4万元,该收条可能是后来增加的款项,到底是4万元还是5万元记不清了。这张收条更证明了《房屋买卖合同》真实存在,而且蔡蕊玉既交付了定金,又交付了20万元房款。证据2,真实性无法确定,该借款是顾林根与杨世杰之间的借贷协议,与本案没有关联性。

本院认证意见为,证据1,收款收据内容均为顾林根单方书写,蔡蕊玉对真实性不予认可,且该收款收据中记载的支付5万元定金的内容与合同约定的付款方式不符,本院对真实性不予确认。证据2,涉及顾林根与案外人杨世杰的借贷关系,杨世杰未参加诉讼,本院对真实性无法确认,且蔡蕊玉与杨世杰属不同的民事主体,该证据与本案无关联性。

顾林根二审中申请其侄子顾某作为证人出庭作证,证明顾林根是在空白收条上签字,且在空白合同和收条上签字是符合行业规则的。证人顾某陈述,顾某从事美发行业,之前和蔡蕊玉的儿子杨世杰一起开过美发店,所以认识蔡蕊玉。2013年下半年,蔡蕊玉过来买房子,让顾林根在合同背面空白纸上签两个名字,地点在顾某住宿的楼下车库。潘亚林的名字是顾林根签的。顾某除了记得签字的事情外,不记得蔡蕊玉和顾林根其他谈话内容了。顾某没看到过收条及《房屋转让合同》,也没看到顾林根与蔡蕊玉签订合同的过程,但知道涉案房屋是顾林根的老店,这个店曾经营美发生意。顾某不知道杨世杰是否向顾林根借过钱。顾某曾作为见证人签过字,但签字的纸现在找不到了。2014年以后顾某就不和杨世杰联系了,不知杨世杰现在在做什么工作。

顾林根质证称,证人证言基本证实了顾林根是在一张白纸上签字,同时证明了蔡蕊玉的儿子叫杨世杰。

潘亚林的质证意见同顾林根的意见一致。

蔡蕊玉质证称,《房屋转让合同》和收条形成时,证人均不在场,不能够实现证明目的。

本院认证意见为,顾某是顾林根的侄子,与顾林根有利害关系,其证言不能单独作为认定案件事实的依据。

潘亚林、蔡蕊玉二审中均未提供新的证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

二审另认定,2014年6月15日,潘亚林发短信给蔡蕊玉,短信内容为,“杨妈妈(即蔡蕊玉):太忙了也没时间和我通电话,关于美容部的房租13000元我先拿了,加上上次的超市房租17000元,合计30000元,这30000元在你还没给我们的40000元中结算,去年写的欠条时间是到今年5月15号,我们虽然自己是在刷信用卡过日子,也没有催你,是希望你主动给我们电话,但是没有,你们现在的生活肯定比我们优越,我们现在是从零开始,还望杨妈妈相互理解,祝越来越好。”顾林根、潘亚林庭审中称美容部房子即是涉案房屋。

2015年4月20日,顾林根将涉案房屋出租给案外人王伟伟,年租金13000元。

一审法院曾应顾林根、潘亚林的申请,委托浙江千麦司法鉴定中心对2013年10月1日收条的内容(包括落款日期)是否为“顾林根、潘亚玲”签名之后所添加进行鉴定。2016年4月8日浙江千麦司法鉴定中心致函一审法院称,根据省高院相关文件规定,不予受理。

本院认为,《房屋转让合同》中明确载明顾林根方将房屋转让给蔡蕊玉,并约定了转让价款、房屋过户事宜等,顾林根并代潘亚林在转让人甲方处签字,蔡蕊玉在承让人乙方处签字确认。故顾林根有关其委托蔡蕊玉转让房屋而非出卖房屋给蔡蕊玉的主张,与合同约定不符,本院不予采信。涉案房屋是顾林根、潘亚林的共同财产,潘亚林是顾林根的妻子,潘亚林自2013年10月1日《房屋转让合同》订立后,对顾林根代其签字行为未提出异议,并于2014年6月14日发短信通知蔡蕊玉其先行收取涉案房租,故一审认定《房屋买卖合同》所产生的权利义务由顾林根、潘亚林共同承担并无不当。涉案房屋至今不能进行产权登记,也不能确定办理权证的时间,同时顾林根、潘亚林自合同订立后,并未按约交付房屋,反而自行出租收益,致使蔡蕊玉不能实现合同目的,当有权请求解除合同。

合同解除后,顾林根、潘亚林应返还蔡蕊玉支付的购房款。蔡蕊玉称其已交付20万元房款,并提供了顾林根且代潘亚林签字确认收到20万元购房款的收条及现金交付款项的照片。顾林根一审中认为收条中“顾林根、潘亚玲”的署名并非其所写,后经鉴定确实为顾林根所签。顾林根二审中又称其是在空白纸上签字,其余内容均是蔡蕊玉事后添加,并详细说明了签字的原因、背景、在场见证人,再次申请鉴定笔迹形成时间。对此,本院认为,顾林根作为完全民事行为能力人,应清楚其签名的法律后果,对其签名应作出合理解释。顾林根解释称,为证明房屋为其夫妻所有,所以在《房屋转让协议》背面空白处签字。根据查明的事实,《房屋转让协议》系顾林根与平湖市滨海房地产开发有限公司订立的关于顾林根购买涉案房屋的协议,顾林根将该协议提供给蔡蕊玉,本就为证明顾林根方是房屋所有权人。顾林根再在《房屋转让协议》背面签字完全无必要,且在空白纸上签名也不能达到证明房屋所有权人的目的。所以,顾林根有关其在空白处签字的解释不具有合理性。且2014年6月14日,潘亚林发送给蔡蕊玉的“美容部的房租13000元,我先拿走了”的短信,可以推出房租本应由蔡蕊玉收取,进而可印证蔡蕊玉已交付房屋转让款的事实,否则潘亚林可自行收取房租,无需通知他人。《房屋转让合同》、收条在性质上属于原始证据、直接证据,相对于传来证据、间接证据具有的较高证明力,蔡蕊玉提供的《房屋转让合同》、收条、照片相互佐证,形成一条完整的证据链,应作为认定案件事实的基本依据。故一审认定蔡蕊玉支付了20万元转让款正确。

有关诉讼时效问题,解除权属于形成权,不应受诉讼时效期间的限制,合同解除后,当事人关于返还财产请求,应当适用法律关于诉讼时效的规定。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定,“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”除商品房房买卖合同外,对其他房屋买卖合同的解除权行使期限,法律没有规定,本案当事人在合同中亦未约定,何为“合理期限”,应当由人民法院结合具体案情予以认定。本案中,《房屋转让合同》订立于2013年10月1日,双方虽约定蔡蕊玉付清房款后,顾林根方即交出所转让的房屋,但合同中同时备注:此房有租约,租金已收到2014年6月,2014年6月后租金由蔡蕊玉开始收。因涉案房屋为带租出卖,故顾林根在收取房屋转让款时,尚不具备现实交付房屋的条件。2014年6月后顾林根再行收取租金及2015年4月20日顾林根将涉案房屋出租给他人的行为显属违约,至本案诉讼时,顾林根方的违约行为始终处于延续状态,蔡蕊玉于2016年1月4日提起诉讼请求解除合同,并未明显超出合理期限。合同解除后,方产生尚未履行的,终止履行,已经履行的,恢复原状的法律后果。蔡蕊玉请求解除合同的同时请求返还已付房款亦未超过诉讼时效。故顾林根、潘亚林有关蔡蕊玉的诉讼请求已超过诉讼时效的主张,本院不予支持。

综上所述,顾林根、潘亚林的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。