长沙市精宏印务有限公司与罗丹房屋租赁合同纠纷

时间:2020-06-02 19:10:17| 专长:合同纠纷| 来源:姜志武律师

  湖南省长沙市开福区人民法院
  民 事 判 决 书
  (2019)湘0105民初6869号
  原告:长沙市精宏印务有限公司,住所地长沙市开福区德雅路1246号。
  法定代表人:陈治富,执行董事。
  委托诉讼代理人:姜志武,湖南弘一律师事务所律师。
  被告:罗丹,女,1989年1月14日出生,汉族,住长沙市开福区。
  委托诉讼代理人:陈开明,湖南天地人律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:唐莉,湖南天地人律师事务所实习律师。
  原告长沙市精宏印务有限公司与被告罗丹房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月15日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告长沙市精宏印务有限公司的委托诉讼代理人姜志武,被告罗丹的委托诉讼代理人陈开明、唐莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告长沙市精宏印务有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告赔偿原告直接经济损失共计人民币255,700元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年3月20日,原告与被告签订《厂房出租合同》,约定:原告承租被告招标出租的涉案厂房,租赁期为3年,即从2018年3月20日至2021年3月19日,原告承诺对其出租房屋享有合法产权,并取得房屋所有权人同意,除政策性拆迁,原告将提前三个月告知被告外,如因产权问题而影响被告生产的,被告有权解除合同,还可要求原告赔偿因此造成的一切经济损失。合同签订后,原告依合同的约定和使用需要,投入人民币8.8万元进行了必要的装修改造。同年12月28日,原告遭遇了长沙新宇高分子科技有限公司责令租赁业主必须在2O19年1月7日前自行退场和2019年1月8日实施的拉闸停电、强制清场措施。为避免承担印刷合同约定得违约责任,原告不得不将对正在开印或装订的尚未完工客户订单委托其他厂家印刷。鉴此,原告除一方面另行紧急寻租新的场地外,更于2019年1月10日就拉闸停电、强制清场所要承担的违约责任和所签“厂房出租合同”的解除,向被告送达了告知书,但遭被告拒签。此后,自拉闸停电之日起至次月底,原告不但方才完成了重复搬迁项下的所有工作,而且因停工和重复搬迁所产生的直接费用16.77万元。因与被告多次协商未果,为依法维护自身合法权益,原告依据《合同法》第107、112、113条之规定诉至法院,望判如所请。
  被告罗丹辩称,一、原告与被告之间的《厂房出租合同》因客观原因无法继续履行而解除,并非因被告违约所致,被告不应当承担损失赔偿责任。被告的父亲罗健强与长沙新宇高分子科技有限公司签订《厂房租赁合同》,约定由罗健强租赁长沙新宇高分子科技有限公司的涉案仓库。2018年3月20日,在征得长沙新宇高分子科技有限公司的同意下,被告与原告签订《厂房出租合同》,将该仓库转租给原告。后因长沙新宇高分子科技有限公司与湖南羽绒制品厂就土地使用权归属问题在开福区人民法院达成了调解协议,新宇公司放弃对厂房的权利,厂房归湖南羽绒制品厂,长沙新宇高分子科技有限公司在2018年11月15日之前腾空依合同占有的土地房屋及设施,交还湖南羽绒制品厂。长沙新宇高分子科技有限公司发出公告要求原告从厂房搬离时被告才知晓厂房已经归属于湖南羽绒制品厂。由于长沙新宇高分子科技有限公司自愿放弃厂房的权利,导致厂房产权发生变更,从而导致被告与原告之间的《厂房出租合同》无法继续履行。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条的规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人可以请求人民法院解除合同。因合同目的无法实现,原告提出解除合同,被告同意并将剩余租金全部退还给原告,双方权利义务已经结清,被告不需要承担违约赔偿责任。二、原告未经被告同意,擅自对所租仓库进行改造和装修,由此产生的费用应由原告自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。被告将仓库租给原告使用,原告却用来经营印刷厂,且未经被告同意,私自对仓库进行改造和装修,将设备搬进厂房进行安装生产经营,由此发生的装修、安装和拆卸等费用应由原告自行承担。三、原告提交的证据无法证明自己的损失,其主张不应得到支持。根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则,原告向被告主张赔偿255,700元的直接经济损失,应当提供相应证据证明,但原告提交的证据无法证明自己的直接经济损失,应当承担举证不能的不利后果。因此请求驳回原告的诉讼请求。
  经审理查明:2018年3月20日,被告罗丹(甲方)与原告长沙市精宏印务有限公司(乙方)就湖南羽绒制品厂廖家渡分厂内涉案仓库签订《厂房出租合同》一份,约定:乙方向甲方租赁建筑面积455平方米仓库;租赁期为3年,租期从2018年3月20日至2021年3月19日;甲方保证乙方进场后的生产设备的容量和生活用电及用水接口,其它室内布局,装修和改造乙方自行负责;乙方向甲方缴纳押金伍仟元,待合同正常解除后满30天,乙方凭甲方开出的收据无息退还押金;仓库每月租金9,100元,按季支付,季租金为27,300元,每次租金在上次租金的到期日前10天交清;甲方保障对其租赁物享有合法的产权和对出租的事项取得租赁物所有权人的同意,如因产权问题影响乙方生产,乙方有权解除合同并要求甲方赔偿因此造成的一切损失;乙方如不按时缴纳租金和水电费,甲方则按租金的日5%收取违约金,累计30天未缴纳租金的,甲方有权解除合同,并由乙方赔偿甲方3个月的租金。合同签订后,原告对案涉仓库进行了装修改造并在该仓库内进行生产经营。2019年12月28日,案外人长沙新宇高分子科技有限公司发布公告,要求包括原告在内的租户在2O19年1月7日前搬离,如未搬出将强制清场并同时断水、断电。2019年1月10日原告向被告发出《关于解除厂房租赁合同和按实赔偿违约损失事项的告知书》。收到该告知书后,被告将预收租金27,300元和押金等退还原告。鉴于租赁仓库无法继续进行生产经营,2019年3月原告搬离租赁仓库。因双方无法就损失赔偿问题达成一致,原告诉至法院。
  在本院组织调解时,原、被告双方均认可案涉仓库的装修基本已拆除,无法进行鉴定。
  以上事实有《厂房出租合同》、(2009)开民一初字第02718号民事调解书、《公告》、《关于解除厂房租赁合同和按实赔偿违约损失事项的告知书》、微信转账截图、中国建设银行个人账户支出交易明细等证据及当事人陈述在案佐证。
  本院认为,双方争议焦点为被告是否违约和原告是否已完成举证责任,证明其损失。一、关于被告是否违约。原、被告之间租赁合同的解除是因为案外人长沙新宇高分子科技有限公司发布清场公告并对租赁仓库采取停电、停水措施,原告无法在租赁仓库生产经营所致。因双方签订的《厂房出租合同》第四条第6点明确约定:甲方保障对其租赁物享有合法得产权和对出租得事项取得租赁物所有权人得同意,如因产权问题影响乙方生产,乙方有权解除合同并要求甲方赔偿因此造成的一切损失。被告未提供证据证明其在签订该合同时已取得出租房屋的产权或者取得出租房屋产权人的同意,也未提供证据证明导致原告无法在租赁仓库生产经营系因政策性拆迁所致,因此被告违反合同约定,致使原告无法在租赁仓库生产经营构成违约。二、原告是否已完成举证责任,证明其损失。对于原告主张的案涉仓库的装修损失88,000元,原告仅提供与个人签订的装修协议、承包协议,施工人出具的收条和转账支付15,900元的凭证,施工人未出庭证明装修的范围、内容和收款的事实,转账支付款项及其备注与装修协议约定的金额亦不一致,无法证明原告的装修损失为88,000元。对于原告主张的人员停工损失91,400元,因原告仅提供了员工签字的工资表,未提交转账支付的记录,也未提供其他证据证明签字领款人系原告的员工,且原告在庭审中亦自认其经营场所并非只有案涉仓库一处,故原告提供的证据尚不足证明其存在91,400元的人员停工损失。对于搬迁费用48,300元及新租赁厂房的装修费用28,000元,原告未提供证据证明这两项费用属于因被告违约行为所产生的直接损失,且原告提供的证据仅有搬迁协议、承包协议和相应收条,搬迁人和施工人未出庭证明工作范围、内容和收款的事实,无法证明其存在上述损失。鉴于本案原告确因被告违约行为产生一定损失,加之案涉仓库装修价值无法鉴定的客观事实,结合被告违约事实,本院参照《厂房出租合同》约定的违约责任标准酌情认定被告按照六个月租金标准赔偿原告损失,即被告赔偿原告损失54,600元。
  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定,判决如下:
  被告罗丹在本判决生效之日起10日内赔偿原告长沙市精宏印务有限公司损失54,600元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费5,136.0元,因适用简易程序减半收取计2,568.0元,由被告罗丹负担。
  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
  审判员  刘罗波
  二〇一九年九月三十日
  书记员  彭小波