任海蛟与老百姓大药房连锁股份有限公司房屋租赁合同纠纷

时间:2020-06-02 19:11:07| 专长:合同纠纷| 来源:姜志武律师

  湖南省长沙市岳麓区人民法院
  民 事 判 决 书
  (2019)湘0104民初7401号
  原告:任海蛟,男,1968年3月21日出生,汉族,住长沙市望城区。
  委托诉讼代理人:姜志武,湖南弘一律师事务所律师。
  被告:老百姓大药房连锁股份有限公司,住所地长沙市开福区湘雅路288号。
  法定代表人:谢子龙,执行董事。
  委托诉讼代理人:欧阳珍,女,1985年6月18日出生,汉族,住湖南省双峰县。
  委托诉讼代理人:汪鹰,男,1966年10月7日出生,汉族,住长沙市雨花区。
  原告任海蛟诉被告老百姓大药房连锁股份有限公司(以下简称“老百姓大药房”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月3日受理后,依法由审判员黄婧适用简易程序,于2019年8月12日公开开庭进行了审理,书记员柳遇珍担任法庭记录。原告任海蛟的委托诉讼代理人姜志武、被告老百姓大药房的委托诉讼代理人欧阳珍、汪鹰均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
  原告任海蛟向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付26天装修期的租金11793.0222元(163288元/360天×26天);2、判令被告向原告支付逾期缴纳租金违约金12000元(500元×24天);3、判令被告向原告支付单方解除合同违约金60450元(201500元×30%);4、本案诉讼费用由被告承担。
  事实与理由:2016年4月1日,原、被告签订了一份《门面租赁合同》,约定被告承租原告所有的位于长沙市岳麓区咸嘉湖路嘉远商住楼A栋101门面,总使用面积为88.46平方米,租赁期共8年,自2016年4月1日始至2024年3月31日零点止,每年度租金及其支付时间在第四条第(1)款中进行了约定。合同生效后,原告依约履行了合同义务,但2019年4月13日,原告收到了被告出具的《合同解除通知书》,载明被告因经营亏损,决定停止在承租门面进行经营,并单方通知原告解除合同。被告因经营亏损而提前单方解除合同的行为已经构成根本违约,根据《门面租赁合同》第三条第(1)款、第四条第(2)款以及第六条第(5)款的约定,应依法依约承担违约责任。因此,原告特诉至法院,请求依法判如所请。
  被告老百姓大药房辩称,一、原告与被告于2016年4月1日签订的《门面租赁合同》,租赁期限自2016年4月1日起至2024年3月31日止。合同第六项约定:被告或经营不善要退门面时,原告门面租期未到期中断,押金不退还,还约定除另有约定外,一方违法、违约解除或终止合同的,或因一方违反本合同约定导致另一方依据本合同约定解除合同时,违约一方应当向另一方支付年度租金的30%作为违约金,给一方造成损失超过违约金的,还应赔偿超过部分的损失。因被告经营不善,门面经营亏损退门面,被告依据合同第六条的约定可以行使合同解除权,并只承担押金30000元不被退还的责任,而不是原告主张的单方面解除合同违约金60450元;
  二、合同第三条约定,因被告违约导致合同提前解约的,则被告应向原告补交装修期间内免交租金,而被告根据合同第六条约定,根据合同条款依法解除合同,并不存在违约,被告无需补交装修期间免交的租金;
  三、原告主张被告应支付的逾期交纳租金违约金12000元,此项主张并无证据支持,被告一直积极履行合同义务,按期交纳租金;
  四、被告依据合同约定,在与原告多次协商无果的情况下,依照合同法第九十六条的规定,行使合同解除权,于2019年3月31日特书面函告原告,原告已于2019年4月13日收到被告出具的《合同解约通知书》,且原告也于4月13日当天签字确认《租赁房屋交付确认书》,原告与被告对合同的解除达成了一致意见,合同依法完全解除,对此双方并无争议。
  经审理查明,2016年4月1日,原告任海蛟(甲方)与被告老百姓大药房(乙方)签订了《门面租赁合同》,约定:一、甲方出租门面总使用面积共88.46平方米,位于长沙市岳麓区咸嘉湖路嘉远商住楼A栋101。二、本合同签订后三个工作日,乙方向甲方支付押金30000元,租期满后,如门面无损坏,乙方的押金甲方无息退还乙方。三、甲方给与乙方26天的装修期,门面租赁期为:2016年4月1日始至2024年3月31日零点止,共八年。免装修期期间(2016年4月1日始止2016年4月26日)免收租金。如因乙方违约导致合同提前解除的,则乙方应向甲方补交装修期间内免交的租金。四、租金支付方式:租赁期间2016年4月1日至2017年3月31日,税后租金为163288元/年,租金支付时间为当年4月10日及9月20日;此后租赁期间为每年4月1日至第二年3月31日(截止2023年4月1日至2024年3月31日),租金支付时间均为当年3月20日及9月20日,税后租金分别为176000元/年、188320元/年、201500元/年、215600元/年、230700元/年、246800元/年、264100元/年。租金按半年度交纳租金,付款提前10天付清下期门面租金,逾期每天收取违约金500元整。逾期超过30天,甲方有权解除合同,收回租赁门面或者另租他人,押金不退。乙方必须自动腾空门面,否则,甲方有权将乙方物品搬出租赁门面不负保管责任。六、甲方应当及时将出租的门面交给乙方经营使用,协助乙方办理好租赁门面等相关手续(手续费及税金由乙方承担)。乙方或经营不善要退还门面时,甲方门面租期未到期“中断”,押金不退还。除另有约定外,一方违法、违约解除或终止合同的,或因一方违反本合同约定导致另一方依据本合同约定解除合同的,违约一方应向另一方支付年度租金的30%作为违约金;给一方造成的损失超过违约金的,还应当赔偿超过损失部分的损失。2016年4月11日,原告出具一份《收条》,载明:今收到老百姓大药房门面押金30000元。上述合同签订后,原告将涉案房屋交付至被告使用。原、被告双方于庭审中确认,截止2019年3月31日止的租金已经付清,其中包括被告在2018年3月23日支付的94160元、2018年9月19日支付的94160元。之后,被告未再支付租金,原告于2019年4月11日收到被告向其发出的《合同解除通知书》,载明:被告与原告于2016年4月1日签订了位于长沙市岳麓区咸嘉湖路嘉远商住楼A栋101的《门面租赁合同》,承租截止日期为2024年3月31日,从2016年4月1日至今,被告开设店面在此经营了三年,从开业到现在一直处于亏损状态,现每月亏损额都在20000元以上,被告无法承受该店的巨额亏损。因处于亏损状态,被告领导决定停止在此经营,随后委派工作人员与原告洽谈闭店赔偿事宜,为了不影响合同的顺利执行及原告基于合同的经济利益,被告现已找到愿意承接被告在该合同下的权利义务,但原告不同意且索要的赔偿大大超过合同约定的赔偿,故被告只能通知原告解除合同,避免原告的损失继续扩大。故被告依据《合同法》行使解除权,特发函通知原告,依法解除《门面租赁合同》。双方于2019年4月13日签订了《租赁房屋交付确认书》,载明:被告于2019年4月10日向原告发出了《合同解除通知书》,双方解除2016年4月1日签订的《门面租赁合同》,现被告向原告返还商铺,就房屋进行交接,确认交接具体时间为2019年4月12日,该商铺完好,原告同意接受,之后双方均签字或盖章予以确认。原、被告双方于庭审中确认涉案《门面租赁合同》于2019年4月13日解除。现原告要求被告支付单方解除合同及逾期交纳租金的违约责任,遂诉至法院。
  上述事实,有当事人的当庭陈述,原、被告提交并经庭审举证、质证的《门面租赁合同》、《合同解除通知书》、顺丰快递单及快递单查询结的证据及被告提交的《房屋交付确认书》的证据予以证实,本院予以确认。
  本院认为,原告任海蛟与被告老百姓大药房签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律规定,本院予以确认,双方均应按照约定履行义务。原告已按约定交付涉案房屋至被告,被告应当按约支付房租,根据双方签订的《门面租赁合同》,被告因自身经营不善导致合同提前解除的,被告应当依约向原告补交装修期间内免交的租金,故原告有权要求被告承担26天装修期的费用,根据双方约定第一年租金标准为163288元/年,计算26天装修期间的租金共计11631.47元,故对于原告该项诉讼请求本院部分予以支持;
  对于原告主张被告支付逾期缴纳租金违约金及单方解除合同违约金的诉请,根据双方约定:被告应当在2019年3月20日及9月20日支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金,因双方于2019年4月13日已解除租赁关系,故被告应当于2019年3月20日支付前述时间的租金,截至合同解除之日止被告已逾期24天未交付租金,应当承担相应的违约责任;同时,被告单方解除合同按照约定亦应承担年度租金30%的违约金,但鉴于上述两项违约金同时具有惩罚性和补偿性,涉及到双重赔偿,在原告未能举证证实除有资金被占用损失之外的损失时,原告同时主张上述两项违约金,对被告而言难免有失公平,加之,考虑到原告未退还被告已经缴纳的30000元押金,且被告还需依约向原告补交装修期间内免交的租金,故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定,本院综合考量后,将违约金酌情调整为5000元。
  据此,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条,《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
  一、限被告老百姓大药房连锁股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告任海蛟支付租金11631.47元;
  二、限被告老百姓大药房连锁股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告任海蛟支付违约金5000元;
  三、驳回原告任海蛟的其他诉讼请求。
  本案受理费953元,由被告老百姓大药房连锁股份有限公司负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
  审判员 黄 婧
  二〇一九年九月二日
  书记员 柳遇珍