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限购政策下合同解除,责任如何承担?
来源: 孙术校 时间:2018-03-07

案情简介:房屋所有人王某因家中事故着急卖房,便将房源挂到某中介网上,后张某与王某在中介的居间介绍下,达成房屋买卖协议,约定于2016年11月20日前办理房屋过户。但,在履行过程中,中介发信息通知房屋测绘时间定在11月25日。因房屋涉及继承问题,由于公证手续繁琐耗时长,拖的时间较长,此时,济南市出台房屋限购政策,由于买方张某不再符合购房政策。导致合同无法履行。张某认为,是因为王某房屋存在产权 纠纷造成拖延,才导致合同无法履行,所以应该承担责任,赔偿原告的损失,被告王某对此不予认可。双方协商未成,张某向济南市历下区人民法院起诉王某。笔者代理被告应诉,根据双方提供的材料,提出如下应对方案和代理意见:
1、因合同无法履行,被告同意解除与原告的涉案房产买卖合同,但被告不承担违约责任。
2、根据合同约定,双方应于10日内办理房产过户手续,也就是在12月20日前办理过户手续,但是,涉案房屋测绘时间定在12月25日,已经是在合同约定的过户时间之外了。而双方又没有另行约定房屋的过户具体时间。至于委托房屋测绘,根据相关法律和合同约定,属于原告的义务。据二手房买卖过户流程,在二手房买卖过户前,需要房屋主管部门对涉案房屋进行测绘,被告也将房屋资料交给了房屋中介,并随时等着房屋主管部门上门测绘。涉案合同第七条约定,测绘费、交易费等由原告方承担,根据建设部发布的《房产测绘管理办法》第十条的规定,原告就是房屋测绘的委托人,申请房屋面积测绘,委托房产测绘单位,凭购房合同、购房人身份证,办理房屋面积测绘手续,交纳费用,这些都是原告的义务。因此,被告没有过错,过错方在原告,是原告方违约导致房屋过户根本无法在12月20日前完成。房屋过户需要原告、被告双方配合,被告一直积极配合,让提供什么资料就提供什么资料,并非向原告陈述找各种理由推脱。被告因为着急用钱,需要卖掉涉案房屋,被告也非常着急。说被告推脱导致的拖延,不符合情理。
2、被告房屋产权合法,权属清楚,涉案房屋没有产权纠纷或债务。因被告不熟悉二手房交易流程,故将房屋买卖委托中介帮助办理,双方所签订合同,加盖了居间方的公章,在商谈具体签订合同事宜时,被告清楚的向房屋中介及原告交代了房屋的实际情况:涉案房屋是房改房,1997年参加单位房改,被告妻子是在1999年去世,有一个儿子和一个女儿,房产证登记在王某名下。如果涉及到王某子女签字,子女也都认可该房屋以被告王某的名义卖出,如果过户时需要他们签字,他们都无条件配合签字。
在房屋过户时,因为需要做公证,双方包括中介又对合同的履行问题进行了协商,协商结果是被告办理公证,公证后双方再办理过户,原告在起诉状中陈述,要求与被告及时处理此事,就是指的这件事。12月28日被告知需要公正,被告当天即开始准备材料,随后向济南市xxx公证处递交申请。由于公证手续比较麻烦,时间拖的比较长,原告又通过中介主动提出不经过公证,通过法院诉讼的方式办理继承过户手续。双方就诉讼费的承担问题又进行了协商,被告不同意支付诉讼费,原告同意出诉讼费,通过法院诉讼方式办理房屋继承过户手续,被告及其亲属予以配合。被告将房产证复印件、身份证复印件、户口本复印件、死亡证明交到中介处,委托中介办理,中介又把材料交给原告,中介说是因为费用的问题没有谈妥,原告自己去办理。但原告方又反悔不予办理了。被告无奈才让中介从原告处拿回资料。
因此,在整个涉案房屋买卖过程中,被告并不存在违约的地方。
3、本案原告之所以要求解除合同,根源在于济南出台限购政策,原告名下已经有两套住房,不能再购买第三套住房,原告失去买房资格,合同已经无法履行,涉案房产无法过户的原因在原告自身。原告要求被告承担违约责任,于法无据,与事实不符。
综上,请求法院依法解除双方签订的合同,驳回原告要求被告承担违约责任的诉讼请求。

最终,法院支持了被告的代理意见,驳回了原告张某的诉讼请求。

此文是由河北英利律师事务所资深律师孙术校律师友情提供,仅供参考。



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