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律师案例

保定律师成功代理了房产买卖合同纠纷一案

时间:2017.03.04  作者:孙术校律师  来源:中顾法律网

【案情】

  2003年12月,李某与陈某签订《房屋购买租赁协议书》。合同约定,陈某购买承租李某自建房屋一栋,购买承租期限为常年,陈某享有常年使用权,直至该房屋被征用或拆除为止,房屋产权面积归陈某所有。协议签订后,陈某给付李某人民币280000元,李某出具的收款收据上载明为房款。现双方就合同的性质产生争议,李某诉至法院。

  【分歧】

  对于该《房屋购买租赁协议书》的性质,主要产生两种意见:

  第一种意见认为,该《房屋购买租赁协议书》的性质应为房屋租赁合同。理由:第一,该协议明确标明是《房屋购买租赁协议书》,而不是“房屋买卖协议书”。第二,该协议明确约定是常年使用权,而不是该房屋的永久所有权。如果是房屋买卖关系,无需约定该款内容。

  第二种意见认为,该《房屋购买租赁协议书》的性质应为房屋买卖合同。理由:第一,该协议明确约定“房屋产权面积归陈如某所有。第二,李某出具的收款收据上载明为房款,而非租金。

  【分析】

  笔者同意第二种意见,理由如下:

  1、该《房屋购买租赁协议书》系双方真实意思表示,内容没有违反法律、法规的禁止性规定,合法有效。一般来说,认定合同性质既要看合同名称,更要看合同内容;当合同内容互相矛盾时,要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履行情况,综合认定合同性质。

  2、虽然该《房屋购买租赁协议书》名称与内容之间互相矛盾,但协议中特别约定了“房屋产权面积归陈某所有”。该约定的含义已经改变了合同的性质,实质上体现了房屋买卖合同的性质。

  3、该《房屋购买租赁协议书》的履行情况是认定协议性质的重要因素。协议签订后,陈某给付李某人民币280000元,李某出具的收款收据上载明为房款。按照人们日常的生活经验来分析判断,房款显然不同于租金。前者体现了买卖合同性质,后者体现了租赁合同性质。

  4、从交易习惯来看,如果是租赁合同的话,租金一般是按月、季度或年分期结算,而不是一次性结算完毕。再者,租赁的最长期限为20年,不可能约定为常年。

  综上,根据该《房屋购买租赁协议书》的特别约定及实际履行情况,应当认定该《房屋购买租赁协议书》的性质为房屋买卖合同关系。


       该内容由河北英利律师事务所资深主任律师孙术校友情提供,仅供参考。