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擅自处分共有房屋,买卖合同被认定无效
来源: 时间:2010-05-06

擅自处分共有房屋,买卖合同被认定无效

 

基本案情介绍:

张某结婚后,生育一子一女,即儿子张甲和女儿张乙。张某的丈夫因疾病早故,子女由张某抚养长大成人。三人一直居住在2间旧房中,都以做小买卖为生,共同生活,一直生活到20042月。2004224日,张某儿子张甲觉得做小买卖挣钱不容易又太辛苦,就于20043月外出跑运输,逐渐积累了一些钱,由张乙掌管,根据家庭生活需要,三人商量后统筹使用。20056月,随着家庭经济状况的好转,张某觉得一家三人住的2间住房太狭窄阴暗,于是就向子女提议在原宅基地上另建一套新住房,经测算,建房所需的资金为6.8万元。为解决资金问题,张某一家先从家庭储蓄中拿出一部分4.8万元,张甲将自己新赚的20060元拿出,凑齐6.8万元人民币,储蓄中拿出的4.8万元,绝大部分也是张甲的收人。

  房子很快建成,共6间。三人居住其中3间,另外3间租给刚结婚的邻居陈某夫妇。三人共同协商决定,一旦租期届满,就收回房屋,然后再协商分配方法。不久,张乙出嫁,这样,就只剩张甲与其母张某继续住在2间房子中。2006214日,房屋租期即将届满时,承租人陈某夫妇找到张甲,背着张某和张乙协商继续承租那3间房屋,张甲不但答应了陈某夫妇的要求,而且认为房子闲置太多,如果陈某夫妇愿意买下的话,价格双方可以商量。陈某夫妇于是与张甲订立了二手房买卖合同张甲将家中6间房屋中的4间以4.5万元的价格卖给陈某夫妇,并办理了房屋过户手续。

  2007127日,张乙与丈夫离婚,并携带部分财产回娘家居住,找到陈某夫妇要求腾出自己原住的那一间住房时,遭到陈某夫妇的拒绝,张乙这才知道房子已被其哥哥卖掉,并告诉一直不知情的母亲张某。 张乙认为,哥哥卖房未征得家里其他人的同意,当然不能算数,房子也有自己的一份。陈某夫妇拒不答应还房,并认为自己是从张甲处买的房子,房款已交给张甲,双方订立了二手房买卖合同,并且办理了房屋过户手续,有什么问题应找张甲。而张甲则认为,建房用的钱绝大部分都是自己赚的,建房时自己又拿出20060元钱,房子是自己的个人财产,自己有权处置。

  张乙无奈之下向北京市门头沟区人民法院提起诉讼,要求法院判决张甲出售房屋的行为无效。

法院判决:

  判决如下:一、张甲与陈某之间的房屋买卖关系无效;二、陈某应在30日内搬出房屋,其经济损失应由张甲承担; 本案的诉讼费用870元,由被告张甲承担。

 律师点评:

    在本案中,争议的房屋是张某母子三人共同所有的财产,被告张甲无权单独处置,张甲与陈某的房屋买卖关系是无效的。其理由为:

  第一,争议的房屋是张某母子三人的共同共有家庭财产。我国《民法通则》第78条第1款规定:“财产可以由两个以上的公民、法人共有。”所谓共有,是指两个或两个以上的权利主体对同一项财产共同享有所有权。对财产所有权是共有还是个人所有的性质的认定,应当根据所有权取得的法律事实。按照我国《民法通则》的规定,共有分为按份共有和共同共有。共同共有以共有关系即基于共同目的而形成的关系为前提。共同共有有两种主要形式,即夫妻式共同共有和家庭式共同共有。

  在本案中,讼争的房屋是张某母子三人共同建造的,虽然房屋产权证上登记的是被告张甲的名字,建房用款也绝大部分是被告的劳动所得,从表面上看,房屋产权似乎应当归被告所有。但建房时,被告张甲与其母张某及张乙一家人共同生活,全家的生活由其母张某与其妹张乙做生意、被告张甲跑运输的共同收人维持,在这种情况下,张甲的收人应视为家庭成员在共同生活期间的共同收入,建房付出的款项,应当视为家庭共同生活的支出。因此,争议房屋的产权,应属于被告张甲与其母张某、其妹张乙三人的共同共有家庭财产,而非被告张甲一人所有。

  第二,作为共同共有人的张甲擅自出卖共有房屋的行为是无效的。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”

  因此,在本案中,被告张甲与其母张某、其妹张乙对房屋享有平等的权利和义务,任何一方都不得擅自行使权利,侵犯他人合法权益。被告张甲在未经其他共有人同意的情况下擅自出卖房屋是违法行为。在本案中,第三人陈某夫妇取得房屋所有权并非出于善意,尽管是有偿的,也违背了法律的规定,因此被告张甲与陈某夫妇房屋买卖协议是无效的,房屋仍属母子三人共同共有。

 

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