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借名购买经济适用房,实际出资人未被确权
来源: 时间:2010-05-07

 

借名购买经济适用房,实际出资人未被确权

基本案情介绍:

2002年,被告宋振强委托中介公司在代理购房的事务过程中,与原告潘喆协商一致,征得潘喆的同意,并取得潘喆的身份证,以潘喆的名义购买了位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼1206室的房屋一套。该房屋系经济适用房,建筑面积106.67平方米,总价款282676 元,交付期限为2002421200249,宋振强又以潘喆(借款人)的名义与中国农业银行北京市某区支行(贷款银行)及北京某房地产开发有限责任公司(保证人)签订《个人住房按揭合同》,借款22万元,用于购买上述房屋。于2004224取得了房屋所有权证书,登记的所有权人为潘喆。潘喆未支付购房的任何费用。房屋交付后,宋振强在该房内居住。

 

20071月,潘喆诉至北京市昌平区人民法院,称其于2002年以按揭方式购买了北京市昌平区东小口镇某小区10126号房屋一套后,由于其工作需要长驻外地,为避免房屋空置和无人管理,遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2006年底,其回京后发现上述房屋已由宋振强居住,由于不能联系到同事,也不能劝说宋振强腾房,故起诉:请求法院判令宋振强向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10126号房屋一套。

 

法院判决:

昌平区人民法院查明:位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼12单元6号房屋系经济适用住房,现登记在潘喆名下,潘喆已取得该房屋权属证书。潘喆未支付购房的任何费用,且未持有任何与购买房屋有关的合同、权利证书、房屋使用等材料的原件。上述事实,有《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、房屋所有权证、办理房屋所有权证档案材料及当事人陈述等证据在案佐证。法院遂依据查明的事实判决该房屋的所有权归宋振强。潘喆不服,向北京市第一中级人民法院上诉。

中级人民法院认为:根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权,并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。潘喆持有上述房屋权属证书,主张宋振强腾退房屋,符合房屋管理相关法律规定,本院予以支持。考虑到本案事实及宋振强居住的具体情况,潘喆应给予宋振强一定的腾退房屋时间,具体时间本院酌定。诉讼中,宋振强抗辩诉争房屋系其出资购买,且进行装修使用至今,因该房形成的债权债务与本案不属于同一民事法律关系,可另行解决。宋振强以此拒绝腾退诉争房屋的理由不成立,本院不予采信。宋振强反诉要求潘喆为其办理房屋产权变更手续的诉讼请求,因潘喆取得的是经济适用房,而经济适用房是政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。故宋振强反诉请求,缺少相关法律依据,本院不应予以支持。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项及《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定,改判如下:

一、本判决生效后三个月内,宋振强将位于北京市昌平区东小口镇某小区十号楼十二单元六号房屋腾退并交予潘喆。

二、案件受理费由宋振强负担。

 

律师点评:

在借名买房的纠纷中,如果不存在恶意规避法律的行为,如购买普通商品房、私房等,实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系成立且合法有效,名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋,则因存在违法事由,实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。因此,本案中级人民法院判令宋振强腾退房屋,至于其已支付的房价款,可以潘喆构成不当得利为由,另行提起诉讼,要求其返还。

 

策略提醒

 

借名买房存在非常大的风险,在实践中不应得到支持和鼓励:

 

1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。而且,因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系,很不重视书面证据的收集和保存,因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付,则要求产权人返还购房款也相当困难。

 

2、即便是借名购买普通房屋,也存在如下风险:

 

1)名义产权人反悔的风险。同样,如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

 

2)在名义产权人领取房产证之后,至将房屋产权过户给出资人之前,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖,或者名义产权人发生意外,可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。

 

3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

 

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