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不具有购房资格,买卖合同却被认定有效
来源: 时间:2010-05-07

不具有购房资格,买卖合同却被认定有效

案情介绍:

    2001年原告(付某)与被告(邹某)相识。20031月,原告考虑到被告在京务工,生活艰辛,应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》,原告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元62号房屋转让给被告,由于该房产为原告按揭购买所得,因此被告要求以原告的名义交纳银行按揭款项。20031月原告将房屋交给被告使用。200710月,原告接到银行通知,说原告多次没有按期还款,严重损害了原告的商业信誉,为此,原告同被告协商解决办法,被告非但没有承认错误,而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规、文章,要求原告息事宁人。通过学习原告得知,由于被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格,且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以,原告与被告之间的协议书是无效的,根据法律的规定,既然协议无效,被告就应当将房屋腾退给原告。虽然原告与被告对房屋使用未做约定,但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则,被告应当支付20031月至起诉之日止的房屋使用费用,该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能,故原告提起诉讼,要求:1、判令原告付健娜与被告邹忠臣签订的房屋买卖合同无效;2、要求被告邹忠臣将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元62号房屋腾退给原告;3、请求判令被告支付房屋使用费116000元;4、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称并提起反诉:一、原告要求确认买卖合同无效的诉讼请求,于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订,自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年,我国所有的法律、行政法规中,均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人,购买二手经济适用住房的禁止性规定。此外,原告与被告同在一个单位工作,原告对被告的身份非常清楚,因此,原告在起诉状中所说的,到起诉前才知道“被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”,是原告为背信毁约编造的谎言。时至今日,北京市仍然不禁止经济适用住房的交易,并且以2004年为界,实行“新房新办法,老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同,符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同,即在签订时起成立,至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就,应当继续履行,被告反诉有理。原告恶意还款,促使合同条件提前成就。原告应当履行协助被告办理过户的义务。关于房屋使用费,原告没有理由索要,原告毁约的原因就是房价大副上涨,因此过错责任全在原告。

法院判决:

法院审理认为,原告与被告签订协议书的行为,是双方真实意思的表示,且签订协议书时并没有禁止经济适用住房再上市转让或对被转让人资格限制的相关规定,故该协议书应为合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则,继续全面履行合同。现被告以后支付了购房首付款及20031月份至200710月份银行贷款,剩余购房款(即银行贷款)195964.67元由付某支付完毕,故某尚欠付健娜购房款195964.67元未付清。故对于原告要求房屋买卖合同无效及要求被告腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求,无事实及法律依据,本院不予支持;对于反诉原告要求判令反诉原告给付反诉被告偿还贷款后,被反诉人履行协助办理房屋过户手续的义务的诉讼请求,证据确实、理由充分,本院予以支持。综上所诉,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,判决如下:

    一、反诉原告于本判决生效后十日内给付反诉被告付某款十九万五千九百六十四元六角七分,反诉被告付某在收到上述款项三日内履行协助反诉原告邹某办理房屋过户手续的义务。

    二、驳回原告付某的诉讼请求。

   律师点评:

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。付某为出售其所有的坐落于昌平区东小口镇天通苑1306号楼1单元62号房屋,与邹某签订《协议书》,该《协议书》是双方当事人的真实意思表示,亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定,属于有效合同,当事人应当全面履行。付某与邹某签订《协议书》的时间是在20031月,当时,无论是国务院部门规章,还是北京市地方政府规章,对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定。而且,违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效。因此,付某有关购买房屋不足5年、邹某是非京籍户口等上诉理由不能证明其主张,

 

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靳双权

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