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贷款政策发生重大变化,应当继续履行合同
来源: 时间:2010-05-20

贷款政策发生重大变化,应当继续履行合同

案情简介

  申请人:王某,第一被申请人:潘某,第二被申请人:刘某

  第二被申请人代理第一被申请人(卖方)、申请人(买方)与某置业有限公司广州分公司(经纪方)于2007927日签订《二手房买卖合同》,约定:申请人购买第一被申请人所有的广州市越秀区某二手房(以下简称涉案二手房),总楼价为人民币70万元。合同附件约定申请人通过按揭付款的方式支付房款:(1)定金20,000元,买方须在2007927日支付给卖方。(2)首期楼款(不含定金)33,000元应于20071018日前直接支付卖方。买方应于20071010日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用,卖方必须提供协助。买卖双方应在20071018日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟,则交易时间相应顺延,顺延至上述情况解除之日止。(3)楼价余款:(贷款银行批准按揭的金额)在办妥交易过户及抵押登记后,由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内,银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。(4)买卖双方于签订本合同后15天内委托经纪方推荐的广州某按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。

  上述合同签订当日,第二被申请人代第一被申请人收取申请人定金20,000元,并向申请人作出保证函,称:“本人(第二被申请人)保证因卖方原因导致交易无效的,本人(第二被申请人)同意按合同履行相关的违约责任。”

  200710月底,第一被申请人向申请人发函,敦促申请人履行合同。申请人收到该函后于200711月初通过中介回复,要求双方面谈。之后,双方进行协商,但未能就涉案合同达成补充协议。200712月底,第二被申请人代表第一被申请人向申请人发出解除合同通知书,并称:“由于你(申请人)一直没有买卖诚意,现通知双方买卖合同就此解除,这次合同解除是由于你(申请人)单方面原因造成的,你(申请人)所支付的2万元定金应按合同法规定作为你(申请人)毁约的代价,我(第一被申请人)无需退还给你(申请人)。”申请人收到该解除合同通知书后就2万元定金应否退还的问题与第一被申请人、第二被申请人发生争议。申请人认为,由于国家住房商业贷款政策发生重大变化,申请人无法向银行贷款35万元,故合同无法履行,遂向本会提出仲裁申请要求对方返还其2万元定金。

  在庭审过程中,双方当事人对本案主体资格没有异议,同时,申请人明确表示不同意履行合同,也表示不申请撤销涉案合同。

  另查明:涉案二手房属于第一被申请人名下物业,第一被申请人于20071214日到公证处补办有关涉案二手房出售事宜的委托手续,第一被申请人通过公证方式委托第二被申请人作为第一被申请人的合法代理人,在公证的《委托书》当中,第一被申请人表示对于第二被申请人依法签署的有关文件均予以承认。

  申请人的仲裁请求为:(1)裁决第一被申请人返还购房定金人民币20,000元;(2)裁决第二被申请人对第一被申请人上述债务承担连带责任;(3)裁决两被申请人承担本案仲裁费。

  

裁决结果

  仲裁庭根据《合同法》第115条、《担保法》第89条规定,裁决如下:

  (1)对申请人的仲裁请求不予支持;

  (2)本案仲裁费1370元,由申请人承担。

律师点评

二手房买卖合同》是申请人、第一被申请人、某置业有限公司广州分公司三方的真实意思表示,依法有效,对三方均具有法律约束力。该合同虽然由第二被申请人签署,但第一被申请人在合同签订后已通过公证的方式补办有关委托手续,并表示对第二被申请人依法签署的有关文件均予以承认,故该合同所约定卖方相关权利义务应全部由第一被申请人承担。

本案焦点在于合同无法履行能否归咎于申请人。申请人认为,由于国家住房商业贷款政策发生了重大变化,造成涉案二手房无法贷款35万元,导致申请人无法继续履行合同。而被申请人则认为,贷款并不是涉案合同的履行条件。合同没有约定申请人必须贷款35万元才可以交易,贷款并不是买房的唯一途径。对此,合同附件已明确约定,银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。故申请人在签署该合同时应当合理预见到有可能出现银行不同意将双方约定的应付楼价余款35万元(总房款70万-定金2万-首期房款33万=应付楼价余款35万元)足额贷款给申请人的情形,当银行实际贷款额不足以支付应付楼价的余款时,根据上述合同约定,申请人理应将余额补足,同首期款一并支付给第一被申请人。由此可见,银行能否同意足额贷款35万元给申请人并非房屋交易的必要条件,申请人主张因国家住房商业贷款政策变化导致涉案二手房无法贷款35万元,而拒绝房屋继续交易的理由不成立。至于申请人主张中介公司承诺申请人一定能够贷款35万元。中介公司作为居间人,其主要工作是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。在未经授权的情况下,中介公司及其工作人员无权代表一方当事人就合同标的、合同价款、付款方式、履行期限等重要合同条款向另一方当事人作出任何承诺。因此,在第一被申请人或其代理人第二被申请人没有签名认可或事后追认的情况下,申请人所提交的补充协议不能对抗第一被申请人。同时,《合同法》第115条以及《担保法》第89条所规定“定金法则”是用于制裁违约行为,保证合同顺利进行。若收受定金的当事人不履行合同,则应当双倍返还,若给付定金的当事人拒绝履行合同,则无权要求返还。由于本案的申请人没有正当理由而拒绝履行合同,根据上述法律规定,其无权要求第一被申请人返还所支付的定金20,000元。

至于本案的法律适用。申请人还主张本案纠纷应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定。对此,根据上述司法解释第一条规定,该解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。而涉案合同的卖方是自然人,并非房地产开发企业,申请人与第一被申请人之间房屋买卖合同关系不属于上述司法解释的调整范围之内。     

关于第二被申请人的责任。第二被申请人是第一被申请人的受托人,因受托事宜而与相对方所发生的权利义务均应由委托人(即本案第一被申请人)自行承担,故申请人无权要求第二被申请人承担连带责任;况且,本案第一被申请人也无须将定金20,000元返还给申请人。故申请人要求第二被申请人对第一被申请人返还定金债务承担连带责任,没有相应的事实及法律依据。

 

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