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房产商被迫还贷,可取得追偿权向购房者主张权利
来源: 时间:2010-05-20

 购房者未按期还贷,房产商代为清偿,可取得追偿权向购房者主张权利

基本案情介绍:

2002512,原告北京市华光地产公司(以下简称华光地产)与被告金智贤签订了《北京市商品房预售合同》,合同约定被告金智贤向原告华光地产购买其开发承建的“高丽小区”商品房1套。同日,被告金智贤又与中国工商银行海淀支行的房产信贷部签订了《个人住房借款合同》,约定被告金智贤向银行房产信贷部借款300000元,借期15年,原告华光地产公司为被告金智贤提供阶段性保证。

    20029月至200312月期间,被告金智贤未归还上述银行的借款,银行房产信贷部遂从保证人原告华光地产公司在该行信贷部的保证金账户上扣划了被告金智贤所欠到期贷款本息46812元及罚息2289.13元,并书面通知原、被告。

    随后原告华光地产公司经多次电话联系被告金智贤还款,但被告一直未予理睬。20041018,原告北京华光地产公司书面致函要求被告金智贤返还上述被银行房产信贷部扣划的钱款,但被告金智贤收到函后未还款。

    原告华光地产公司认为,被告金智贤有义务偿还本公司被银行房产信贷部扣划的保证金,并按中国人民银行同类同期固定资产贷款利率赔偿自扣划之日起至归还之日止所扣划款的利息。被告金智贤对此事一直采取回避的态度,2006420,原告华光地产公司无奈之下向北京市海淀区人民法院提起诉讼,要求被告金智贤归还上述款项。

   法院判决:

      法院依照《民法通则》第135条、第140条,《担保法》第31条之规定,判决如下:

    被告金智贤应于本判决生效之日起10日内,归还原告北京华光地产491013元,并按中国人民银行同类同期固定资产贷款利率支付原告北京华光地产公司的相关利息。

律师点评

    本案系一起业主未按期归还购房贷款,房产商在承担保证责任后向业主行使追偿权而致讼的案件,本案涉及担保合同及诉讼时效期间的有关法律规定。

    一、本案涉及“阶段性保证”的性质。

    被告金智贤为购买商品房与原告华光地产公司签订了《北京市商品房预售合同》,同时为了支付房款又与银行房产信贷部签订了《个人住房借款合同》,而原告华光地产公司作为借款保证人保证被告金智贤按期返还贷款。分析上述过程,实际上在三方当事人之间形成了三个法律关系,即被告金智贤与原告华光地产公司之间的购房关系、被告金智贤与银行之间的房款借贷关系以及原告华光地产公司与银行之间的保证法律关系。在后两个法律关系中,被告金智贤与银行之间的房款借贷关系为主法律关系,原告华光地产公司与银行之间的保证法律关系以借款合同的成立为前提,属于从法律关系。根据《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)6条的规定:“本法所称保证,是指保证人和债权人约定,当债务人不履行债务时,保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”从这一规定可见,原告华光地产公司作为贷款合同的保证人,在作为借款合同主债务人的被告金智贤不能按期归还贷款时,即负有代为清偿的义务。

    在本案中,根据《个人住房借款合同》的约定,原告华光地产公司作为保证人应承担的义务是阶段性的保证义务。所谓阶段性保证,是在目前购房贷款中普遍使用的一种特殊保证形式,即售房单位与贷款银行在借贷合同中签订保证条款,保证借款人在领取房地产证和房地产他项权利证明前,如借款人违约,则承担连带按期偿还贷款本息的责任,但售房单位的保证责任自借款人领取房地产证书和房地产他项权利证书并交给贷款银行收押之日止。因此在阶段性保证中,房产商作为保证人,其承担的保证责任是阶段性的,即其并非购房者贷款期限内的全程担保人,当购房者将有关产权证书交贷款银行收押后,房产商的保证义务即履行完毕。

    二、在本案中,如何认定保证人与主债务人之间的法律关系。

    在本案中,原告华光地产公司作为被告金智贤的借款保证人,在承担了相应的保证责任后,即依法取得对主债务人被告金智贤的追偿权。保证人与主债务人之间的关系,主要表现为保证人的追偿权。所谓追偿权,是指保证人在承担保证责任后,可以向主债务人请求偿还的权利。我国《担保法》第31条对此有明确规定。保证人追偿权的产生必须具备以下要件:

    首先,必须是保证人已经对债权人承担了保证责任;

    其次,必须是主债务人对债权人因保证而免责,如果主债务人的免责不是由保证人承担保证责任的行为引起的,那么保证人就没有追偿权;

    再次,必须是保证人没有赠与的意思表示。

    综上,在本案中,负有归还银行贷款义务的直接义务人为被告金智贤,原告华光地产公司在承担了保证责任之后,银行房产信贷部的权利已经实现,被告金智贤对银行房产信贷部的义务因原告华光地产公司承担保证责任而免除。因此,原告华光地产公司依照我国《担保法》的规定以及本案《个人住房借款合同》中关于保证内容的约定,已成为行使追偿权的法定权利主体,有权通过向被告金智贤行使追偿权而实现其权利。

    三、在本案中,房产商向业主行使追偿权是否超过诉讼时效期间。

    所谓诉讼时效期间,是指债权人怠于行使权利持续达到法定期间,其请求司法机关予以救济的权利予以消灭的一种制度。而法律设立诉讼时效制度的目的,是为了当事人即使行使权利,使法律关系处于稳定状态。在本案中,被告金智贤未归还20029月至200312月的银行贷款,银行于200312月从保证人原告的保证金账户扣划了被告所欠到期贷款本息及罚息。原告同时取得向债务人被告追偿上述款项的权利。故应当以作为诉讼时效的起算点。但由于原告于200410月向被告发函要求其支付上述贷款本息及罚息,这构成了诉讼时效的中断。所谓诉讼时效中断,是指在法定的事由发生时,此前已经计算的时效期间全归无效。

 

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