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靳双权律师解析公房承租权、房改房的继承问题
来源: 时间:2014-10-15
     继承律师靳双权电话:13426037149。本案涉及的问题是关于公房承租权及房改房的继承问题。安居房地产律师靳双权解析了子女购买父母单位公房,父母去世后如何进行继承?此观点是靳律师大量公房案件诉讼实践的经验总结,愿意与您分享,希望对您的案件有所帮助。
 
       基本案情
 
       赵芳林与刘华夫妇是北京某国棉厂干部,生了两个儿子,赵国和赵军。1970年,国棉厂将一套单元房分配给赵芳林和刘华夫妇居住使用。赵国毕业后留在国外,赵军一直与父母共同居住在房屋之内,1993年父亲去世,1997年,国棉厂房改,将他们共同居住的公房出售,刘华向单位申请,以标准价缴纳了6000多元购买房屋,国棉厂保留30%的产权,70%的产权归刘华。
      1999年,母亲去世,2000年,赵军因也是该国棉厂的职工,向单位缴纳了3000元,购买了另30%的产权,国棉厂将房屋的产权证发放给了赵军,房产证已登记为赵军。赵国对此事不知情,一直认为该房屋是母亲的产权,2012年,赵国因赵军因琐事发生矛盾,提出与赵军平分母亲的房产,但赵军称该房屋是他购买的,没有赵国的份。赵国向国棉厂住房办了解,被告知该房屋已是赵军的名下。后赵国向法院提起诉讼,请求依法继承母亲的房产。
       法院委托评估机构对该房屋评估现价值为400万元,法院认为,诉争房屋是原被告母亲的遗产,二人均享有继承权,应予以平分,因该房屋已登记在赵军名下,因此判决该房屋赵军继承,赵军按赵国应继承的份额向赵国支付200万元;赵国向赵军按其继承该房屋份额的比例向赵军支付垫资费用1500元,
 
      安居房地产律师靳双权:
      一、房改房70%的产权是母亲遗产
      房改时,根据房改政策母亲刘华基于对诉争房屋的公房承租权,而作为特定购房对象购买70%的产权份额,母亲享有70%的产权;因此,房屋继承开始时,根据继承法的相关规定,房产的70%的产权份额属于母亲的遗产范围。
      二、另30%的产权仍作为遗产处理
      母亲对另外30%的份额享有的是承租权,母亲死亡时对房屋30%并不是产权,问题是剩下的30%的产权份额是否纳入遗产范围?这一问题困惑着很多人,甚至很多专业房地产律师和法官意见也不统一。
      靳律师从法理上对此问题进行了深入的研究,靳律师认为:房改房是我国特定历史时期的产物,房改房兼具有人身专属性和财产性的特征,人身专属性在于承租人必须是在房屋所属单位具有一定资格条件的职工,该职工对该房应享有永久的廉价承租权,财产性即是承租人对该房屋间接享有经济利益。因此,对房改房的承租权,它有别于一般意义上的房屋承租权,可以纳入遗产范围考虑。核心理由就是公房承租的职工可依据房改政策规定,缴纳极少数额的资金而将该公租房购买为产权房,如果没有这种特定的承租权,就没有资格和机会通过付极少的资金而购买,这说明只有特定的公房承租权人才享有这种财产性权利。
      虽然我国《继承法》第三条规定的遗产范围不包括承租权,公民生前对公共财产的使用权或承租权,不得作为遗产继承,这只能理解为老人去世时,如果没有房改,继承人不能对承租权进行继承。但是老人去世时,因承租权而派生的将来房改时购买为产权的期待权是一直存续的,一但单位房改,这种期待权就演变为实实在在的经济利益,这种期待权可以理解为是一种债权。《最高法院关于贯彻执行继承法的若干意见》,第三条规定“公民可以继承的其他合法财产包括有价证券、履行标的为财物的债权”。 这里的履行标的为财物的债权就是一种财产性权利,可见财产性权利是判断遗产是否具有可继承性的关键,而公房承租权以及基于该承租权所具有的期待将来可以购买为产权的期待权也是一种标的为财物的债权,也应纳入遗产范围。本案中,在作为继承人之一的赵国,未明确放弃该项权利的情况下,赵军独自行使该特定承租权派生出的期待权,显然侵犯了赵国的权益,其所购房款应视为垫资,可由赵国按继承该房屋的份额比例给付赵军。但是房产权仍应作为遗产予以继承。换下角度讲,如果赵国通过不正当途径与单位签订购买合同,交纳了3000元钱,该产权就归赵国吗?实践中,关于公房,通过不正当途径取得房屋产权的现象很普遍。
      三、另,虽然赵军也是国棉厂的职工,但是诉争房屋并非是国棉厂分配给他居住的福利房,其居住此房的依据是行使父母遗留房产的权利,其购买该房产的30%并行使自己作为职工享有参与房改购房的权利,仍然是行使其父母所遗留房改房的期待权,所以不能因为赵军是国棉厂职工,就视为产权归赵军。
       四、另,虽然房屋产权证已办理到赵军名下,但法院在处理此类继承案件时,不仅以房产证为定案依据,主要还是看房屋的由来。赵军购买时,房屋70%的产权已属于其母亲,已足以证明房屋当时的权属状况。
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