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靳双权律师解析公有住宅房屋折迁补偿款继承问题
来源: 时间:2014-10-16

房产律师靳双权解析公房折迁款是否属于遗产由继承人继承的相关法律问题,涉及共同居住人是否能取得全部折迁款,还是由全体继承人继承,欢迎详细了解,如果有相关法律问题,请直接拨打靳律师电话:13426037149

基本案情:

周玉林与刘芬夫妇均是北京首钢的职工,1979年承租了的单位公房,周玉林的妻子在此之前就已经去世,留下了一双儿女,儿子周平,女儿周华,周平结婚后在郊区购买商品房居住,周华一直随父亲共同生活,2004年周玉林因车祸突然去世,周平考虑到妹妹上没有成家,除了这所住房也没有去处,加之妹妹的一再要求,便同意妹妹与首钢办理了承租人变更手续,将该房屋的承租人,由周玉林变更为周华。2008年这套公房被列入拆迁范围,周华因而获得了180万元的拆迁补偿款,周平认为这180万元的拆迁补偿款应作为父亲的遗产由其与妹妹均分,但是周华认为这笔钱是补偿给自己的个人财产,经反复协商,妹妹坚决不同意分割,后周平将妹妹告上法院要求分配这180万元拆迁补偿款。

法院审理后认为,180万元拆迁补偿款是补偿给周华的个人财产,不属于周玉林的遗产,不能继承,据此判决驳回了周平的诉讼请求。

 

安居房地产律师靳双权点评:

本案:周平同意将公房承租权变更为周华,实际上是对自己权利的一种处分,一但变更为周华,就意味着周华是该房屋的合法承租 人,基于该房屋折迁所支付的补偿款就是补偿给周华的,周华既然同意变更为妹妹,也就放弃了继承折迁款的权利。 

关于被继承人其生前承租的公房在去世以后折迁,承租人没有变更的情况下,所得折迁款是否为其遗产由全体继承人继承,还是归共同居住人所有,在实践中尚有争议。主要有两种观点,靳律师结合本案予以详细阐述:

第一种观点认为,公房承租人去世后,其所承租的房屋遇到拆迁时,拆迁补偿款作为遗产处理。实践中,特别是最近几年,无论是房屋管理部门、拆迁部门或是司法机关在处理此类问题时,实际上大部分都是按继承操作的。

理由如下:

  1、折迁款属于遗产范围,应按我国《继承法》相关规定处理。

  被继承人所承租的公房承租权是合法取得的,承租权也是财产权的一种类型,应受法律保护,其折迁所对应的补偿款当然属于公民的合法财产。根据一般民法理论,房屋承租权属于依附于所有权的用益物权的范围,其含有财产权内容,对合法承租人来说含有财产利益,我国法律对公房使用权是否允许继承并没有明确的禁止性规定,但当折迁时,公房使用权已转化为折迁利益,是基于公房使用权的对价,其应作为遗产由继承人继承。

2、实际占有人并非所涉及公房房屋的合法承租人,因而其直接取得拆迁补偿款并没有法律依据。

我国《城市城市房屋管理条例》第四条第三款的规定:被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人,按第二十七条的规定,可对承租人进行相关安置,被继承人去逝后变更公房承租人的条件为:与被继承人生前共同生活两年以上,经房屋所有权人同意,在本市无其他住房,其他家庭成员无异议。在现实生活,有房无户、有户无房、一房多户或房户分离的情形十分常见,仅以作这拆迁补偿以据即既不合理也无法律依据,如国务院法制办和建设部负责人解答新修订的《城市房屋拆迁管理条例》时就指出:原《条例》将户口因素作为确定安置面积标准,在实践中被一些所利用,以谋取不正当的利益。基于此,不能只凭户籍或占有(或居住)而当然认定其有合法的承租权或享有拆迁补偿款的权利。因而,所涉及房屋的使用权及可期待收益在拆迁之前就已应由全体继承人共同所有,当所涉及公房拆迁时,相关补偿款应由所有继承人享有。

第二种观点认为:房屋折迁补偿款是补偿给承租人和共同居住人的,其他人无权分得折迁补偿款,当承租人死亡后折迁的,折迁款归共同居住人所有。

公房的拆迁补偿款,是给承租人的一种补偿及住房安置费用,归承租人和共同居住人共有,即能够得到公有住房拆迁补偿款的只能是承租人和共同居住人,房屋有承租人和共同居住人都存在的情况下,如果拆迁补偿款在承租人去世之前,就发放了,承租人的份额就应属于承租人个人财产,承租人去世以后这部分拆迁款作为个人合法财产,其继承人有权继承;如果拆迁补偿款在承租人去世以后发放下来,那么全部拆迁款就应归属其他共同居住人而不能作为承租人的遗产,因此别人无权继承。这里所提到的共同居住人显然并不是指家庭的所有成员,而是需要符合一定条件,一般要求在该住房有常住户口并在该房屋内已经实际居住两年以上,且在本市无其他住房,或虽有其他住房但居住困难的人。靳律师同意第一种观点,试问:如果被折迁的公房如果没有共同居住人,继承人又不能继承,折迁补偿又如何处理呢?显然无法解决,公房承租权不同于一般意义的房屋租赁,公房承租权是我国特定历史时期国家给在职工人的一种福利,具有人身属性,承租人一但去世,其共同居住人可继续承租,当房改时,可以用极低的价购买成为产权房,这种期待购买权具有财产属性,具有财产利益。这种财产利益是死者遗留下来的一种财产利益,这种财产利益因折迁而转化成实实在在的房产或金钱,这是死者多少年的工龄换取的,与其人身直接相关,当然应该继承。欢迎访问安居房地产律师网。

 

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