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律师靳双权为您解答买卖二手房应注意的法律风险
来源: 时间:2014-12-03

  买卖二手房应注意的法律风险 最近总有客户咨询我买卖二手房过程中应注意哪些法律风险,希望在签约时聘请我陪同,提供法律咨询,但是由于诉讼业务繁忙,没有接受聘请,现将我办理二手房买卖纠纷业务过程中遇到的一些法律问题,总结一下,希望对于近期买卖二手房的您有所帮助,对于将来有买卖二手房打算的朋友,也希望您了解一下,也许您注意了某个法律风险点,签约时进行了约定,就预防了一场不必要的麻烦。 

    二手房交易可分为委托中介、看房、交定金、签约、付首付、资金监管、解押、网签、面签、批贷、过户、交房等几个步骤。我把每个步骤可能出面的风险向您介绍一下:

      一、委托中介 选择一家信誉好的正规中介公司是非常重要的,因为他们公司规范的合同能有效的避免一些纠纷的发生,即使你的对方想毁约,看到合同上巨额的违约成本,也会使他感到担心,从而放弃毁约的意图。在北京地区信誉好的中介公司当属链家、我爱我家、麦田、中原、鑫尊等。上周刚开庭的一个案件,一家小中介公司在房屋买卖合同中,需要填写的内容都没有填,一方违约,另一方想追究违约责任,但是合同中没有约定违约金,这使守约方无法追究违约方的责任。 

    二、看房,包括: 1、实地查看房屋的基本状况;实地查看了房屋的位置、内部结构、外部环境、物业服务情况等等,这些都很重要,但买方一般都只注重交通、朝向和装修,而对其他因素没有太在意。我本月初刚接待一个买房人,他购买的是顶层,付了一部分首付款后,发现房屋外顶上有一个电梯运行设备,每当电梯运行时就会产生噪音,影响休息,当他找到卖方想退房时,卖方非常强硬,说噪音没有那么大,符合国家标准,如果退房,要承担20%违约金,他找了一家检测公司对噪音进行了检测,国家标准是白天不超过50分贝,夜间不超过45分贝,最终检测结果正好是白天49分贝,夜间44分贝,这个结果让他非常气愤,因为噪音符合国家标准,不好退房。我还遇到过这样的情形:窗外有高压线存在辐射;卧室床下有个井盖泛味;顶层冬天暖气不热;邻居是一家快递公司,总有人进进出出;卫生间曾发生过杀人碎尸案件,等等。这样的事情,一但发生,会让您非常窘,非常被动。 2、对房屋产权的核实调查。 签约之前一定要记一下房本上的证号,去房屋管理部门查一下,这个房子有没有问题,因为经常出现房主由于欠债,房子已被法院查封的情形;还有的是房主离婚了,房子已判决给了妻子,但是他不将房本交回,而是想把房子卖掉,不给妻子,而妻子拿着判决书已经把房主手里的房本作废了。还有就是如果是房改房,要去查一下,房主是否还欠单位超标款,如果是央产房,是否取得了央产房上市审批表,这些问题如果存在,有可能过不了户。

    三、签定金协议及正式买卖合同 1、定金协议,有的中介公司怕签署了定金协议后,买卖双方互相留了电话,而跳过中介,所以签定金协议时,有可能是分别签的,就是买方签了,中介再拿着合同去找卖方签字,避免双方见面。这时一定要让中介确认,定金协议是买卖双方本人签的,卖方本人要出卖定金收条。也有的中介在买方看完房屋后就直接签正式合同,但为了按中介公司总部的要求,也拿出定金协议,让双方签字,这时的定金协议已经不太重要了,一般都是经纪人为了报中介公司盖章之用。 2、正式买卖合同,北京市建委要求在北京进行存量房屋交易,必须采用建委指定的标准合同范本。该合同范本是在建委网站上下载的,合同里面有很多空白的条款需要双方根据协商的结果填写,但买卖双方一般信任中介,就没有在意,而是由中介经纪人按照自己的日常经验填写,但是如果遇到不负责的中介公司或业务员就随便填写,甚至把需要填写的地方都划掉,这就造成很合同条件都没有约定,埋下了隐患。 事实上,房屋交易涉及很多问题,合同中都需要填写,如房屋状况;有无抵押;有无租赁;付款方式;贷款批不下来怎么办;交房条件;解押手续;是卖方自行解押,还是用买方首付款解押;何时网签;何时面签;何时过户;违约责任;税费承担;公维过户、户口迁移等等。这些环节,只要有一个地方没有约定清楚,都会成为想毁约一方的借口,而最终很可能毁约成功,而且不用承担违约责任,却给守约方造成巨大损失。 3、阴阳合同,买方为了逃税,通常会希望卖方配合签订阴阳合同,阴阳合同就是双方已签属了正式合同,但是按国家规定,中介需要把双方的正式合同内容录入建委的网站上,把那录入的合同打印出来,双方再签字,这个过程就叫网签,这个打印的合同才是过户时要用的合同,而合同中的价款就是计算税额的依据,这个打印的合同正是阳合同,买方为了少缴税,让中介把阳合同上的价款写的很低,正真正价款的合同叫阴合同。这种方式虽然达到了避税的目的,但是隐患多多,如果卖方想毁约,就会以举报买方偷逃税款要挟。 有的买方,为了能多贷款,向银行提交了伪造的一些证明,而一但卖方想毁约,就会向银行举报,从而达到银行不批货的目的,使买方处于违约的被动局面。 

     四、首付款资金监管,对于买方最大的保障就是资金监管,现在北京有海淀等几个区实际强制资金监管,朝阳等一些区还没有强制,对于没有强制资金监管的区县,买方一定要要求资金监管,因为没有过户之前,卖方动不了这笔钱。以前,经常出现这样的情况,买方付了首付款给卖方,卖方随即用这笔钱用于公司经营或者已经用了,当房屋买卖发生问题时,卖方已经没有能力把首付款还给买方了,特别是如果房屋也被查封了,卖方一失踪,就可能出现买方的首付款无法要回的情况。

      五、解押,卖方的房屋很多都是贷款买的,贷款还没有还清,就开始卖了,对于这样的房屋,房本是抵押的,只有把贷款还清了,银行才同意解除抵押,解押后,才能过户给买方。那么就需要解决一个问题,解押的钱从何而来,卖方希望用买方的首付款解押,买方不希望这样做,买方希望资金监管,这个问题如果不协商好,遇到不负责任的中介没有讲清楚,就会出现纠纷,所以在合同一定要约定清楚是卖方自筹资金解押,还是用买方首付款解押。 

     六、面签,就是买卖双方到银行去办理贷款手续,签属相关合同。银行通常会要求买卖双方提交各种文件、证明,如卖方的结婚证、房产证等,买方的收入证明、结婚证明、购房资格证明等等。而要注意的是面签要求卖方的配偶也要到场,经常出现卖方的配偶在国外或外地,或各种原因不能到场,这样就无法面签,如果卖方想毁约,就会说我妻子不同意卖房,致使买方的贷款无法办理。也有卖方已离婚,银行要求出示离婚判决书,但已丢失,需补办,如果补办不了,就办不要贷款,有的卖方就准备开一个假的单身证明企图欺骗银行。这些问题都可能导致纠纷产生。

     七、批贷,面签只代表银行收了材料,并不是贷款成功了,银行经过贷款部门要进行严格审查,有可能会出现不同意批贷的结果,因为银行可能审查出买方在几年前办理过信用卡,欠银行几元钱没有还,已被央行列入黑名单,所以无法申请贷款,这种让买方也没有想的结果,但是买方却可能已经违约了。这时买方可能会寻求一些民营小银行贷款,或者换成自己的亲属或朋友贷款,但这些都需要卖方配合,一但卖方不配合,买方就可能承担违约责任。 还经常出现的情况下,银行虽然批贷了,但是批贷的数额比申请的数额要少,少的这部分怎么办,需要在合同中约定。更有甚者,最近麦田公司代理的一起房屋买卖实例,买方贷款的数额比合同约定的数额多出一百万,按说这是件好事,但是买方却高兴不起来,因为卖方说虽然贷款批准多了一百万,但是你首付款少交了一百万,由于你没有交足首付款,所以构成违约,要求解除合同。当然,这种情况,虽然卖方在法律上站不住脚,但纠纷却就这样发生了。

     八、过户,过户经常出现的问题就是买房时,卖方的房本还没有办理下来,卖方说开发商一通知我办理房本,我就去办理,然后我们去办理过户。但是一但卖方想毁约,就迟迟不去开发商那里去办房产证,从而达到无法过户的目的。有些房改房也是一样,不去单位办理房本,甚至有的卖方买通了单位房改办的工作人员,工作人员以单位的名义称无法办理房本。过户中还出现的问题就是,中介给核算的税额不准备,或者国家的税收调整了,需要增加一些税,这些税买方不愿意承担或者没有能力承担,进而产生了不去办理过户的情形。 

    九、交房 买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。经常出现,合同履行了大部分了,交房时,发现卖方多年来一直没有缴纳物业等费用,有些手续需要物业配合时,物业不配合,这让买方非常扫兴,与卖方协商,卖方举出了大量物业服务中的问题,不同意缴纳,买方只能先垫付上再说了。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

     十、房子户口无法迁移的风险 实践中经常有这样的情况,卖家一再说房中没有户口,但等你买到房子后,再到公安部门一查,房中还有户口,而且这户口还是你上家的上家的户口,户口在你房中,人已经在国外,而且拿到了绿卡,遇上这种情况,让你叫天天不应、叫地地不灵,到法院去告,法院不受理,到公安机关去交涉,公安不理睬。现在的情况,如果事先查出来房中有户口,在房屋买卖合同中约定,户口迁出的日期,逾期支付多少违约金,在此情况下,法院还会受理,你的诉讼请求也会得到法院的部分支持。也许有人会说,中介会帮助查询的。不错,中介是有这义务,但是中介不一定都帮你去查。 总之,在二手房交易中存在的环节太多,每个环节都有可能出现法律风险。我没有全部列举,但也可能出现的问题还有:买卖中一方是未成年人的,或者是公司的,或者是外国人的,有些特殊要求;中介费的收费标准及一但合同无法履行,是否能退还的问题;中介失职的责任承担问题;发生争议时怎样撤销网签的问题;继承的房屋出售需要办理公证的问题;中介资金托管问题;市属房屋的土地证过户问题;中介垫资;经济适用房政府优先回购的问题;公积金贷款与商业货款及组合贷款的问题。靳双权律师对上述问题都进行了大量研究工作,限于文章篇幅,不一一赘述,如果您遇到二手房买卖过程中的任何法律问题,欢迎给靳律师打电话咨询,电话是13426037149,或者搜索该手机号的微信,及搜索北京靳双权律师公众号进行咨询,我将尽全力为您提供免费帮助

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