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房产律师靳双权代理的一起房地产纠纷案件
来源: 时间:2014-12-23
 案情介绍:
 陈某与丁某于2006年2月20日口头达成了房屋买卖协议,约定丁某将一套房屋以22万元的价格卖给陈某。为了确保房屋买卖合同的订立与履行,陈某当即给付丁某4万元定金,并约定3天后双方签订书面购房合同。但丁某收受定金后并没有与陈某签订书面合同,反而于2006年3月13日将该房屋卖给了赵某。陈某要求丁某履约遭到拒绝,故到本所委托我做其代理人,我在了解事情整个过程后,向法院提起了民事诉讼,要求丁某双倍返还我方当事人的定金,共计8万元。
 我方认为:双方口头约定房屋买卖合同后,为保证丁某未来能够正式缔约,我方当事人即交付了4万元定金,很明显,这4万元定金应为立约定金。丁某收受定金后,应当按照约定与我方签订正式的书面合同,但丁某明确拒绝签订,并将房屋卖给他人,明显对合同不能签订存在过错。由此可见,丁某构成缔约违约,应当双倍返还定金。
 法院认为:陈某交纳定金后,双方应当按照约定签订正式的书面合同,但丁某确无故拒绝签订,反而将房屋卖给他人,即构成缔约违约。根据定金罚则,判决丁某应当双倍返还定金。
安居房地产律师靳双权点评:通过本案需要明确的是何谓立约定金?何谓违约定金?立约定金是指为保证正式订立合同而交付的定金。违约定金,是指当交付定金一方不履行合同约定的,另一方可以没收定金。反之,收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。实践中订立合同有一个磋商的过程,尤其在立约定金合同对合同主要条款未能涉及时,在订立合同磋商过程中,双方就某些主要条款达不成一致意见,如果严格适用无过错原则,则容易使不愿意签订合同一方通过恶意磋商来达到自己不签订合同的目的,从而不利于保护另一方当事人的合法权益,也有违合同的诚信原则。
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