房产专家靳双权律师谈一起学区房价格导致的纠纷

时间:2015-05-29 18:14:29| 专长:| 来源:Q律师

案例回放
为孩子上个好学校,王宁夫妇想换房。他们看中了某学区房,房子是个小两居,当时和房主曹瞳谈好了价格,75000元/平米,总价需要435万元。他俩倾尽所有,东拼西凑,终于筹到了152万元的首付款。合同签了,首付款交了,事先王宁也查了,没有抵押,于是他们安心地等待网签、贷款。
北京的房价火箭般不断攀升,短短一个多月,曹瞳眼看着他的学区房价格涨到了480万元,多出45万元啊!曹瞳觉得卖亏了,想涨价。于是他和王宁说:“老弟,我这房子如果现在卖,能多卖50万,你看看给我加点,我也不多要,你再多给我20万,我马上配合你网签、过户。”王宁很不高兴:“曹哥,价格是咱们之前谈好的,白纸黑字签了合同,况且我们现在多一分钱也拿不出来了。”双方不欢而散,曹瞳拖着不办下面的手续。
眼看时间一天天过去,拖了快半年了,王宁多次催促,曹瞳不为所动。王宁终于忍无可忍,委托房产专业律师靳双权把曹瞳告上法庭,要求曹瞳办理过户,并赔偿延期办理过户的违约金9万元。
靳双权律师在开庭前很谨慎,到建委去查询,却发现,曹瞳的房子两个月前被抵押出去了,抵押贷款额度是25万元。
案情分析
双方签订的《存量房屋买卖合同》有效,应当按照原成交价格继续履行。但曹瞳在拖延的时间里,办理了抵押贷款,抵押成了进行过户的障碍,如果不能解除抵押,就不能办理房屋过户。
案件结果
靳双权律师采取了以下办法:首先,为了防止曹瞳再设定新的抵押,进一步增加过户的难度,先向法院申请财产保全,将涉案房屋查封。其次,找到抵押人即某银行,洽谈由王宁夫妇代为还款解抵押的可能性,银行答复,只要有法院的判决就可以接受王宁夫妇的还款解抵押。
在法庭上,曹瞳以政府出台新调控政策为由,请求以情势变更来解除房屋买卖合同。靳双权律师据理力争,举出相关证据,坚持要求解抵押并过户。由于曹瞳的房子被法院查封,而且法院得到银行作为抵押权人的意见,可以让王宁夫妇代为偿还银行借款,这样就具备了过户的客观可能性。法院询问王宁有没有一次性支付后续房款的能力,由于王宁得到一个亲戚的支持,把他自己的房屋抵押借款,凑足了尾款。
最后,法院判决:房屋买卖合同继续履行,王宁代为曹瞳偿还抵押贷款,并从尾款中扣除,王宁将尾款一次性支付曹瞳,解抵押后,房屋强行过户给王宁。王宁终于在律师的帮助下把房子买到手中,实现了夙愿,也赢得了自己的合法权益,实现了公平。
法律解读
《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 买房人可以代替卖房人向还款解抵押,但可以在后续购房内扣除。
本案王宁的几个胜负手在于:第一,及时申请查封了涉案房屋,制止了曹瞳转卖房屋和增加抵押;第二,征得银行同意代为还款解抵押;第三,幸亏王宁及时凑足后续房款,能够一次性付清尾款。