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一起转让指标购买集资房案件
来源: 时间:2016-08-05

        北京房产律师靳双权点评一起转让指标购买集资房案件


    (为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)


一、案情简介

   

  李刚吉系王大富的外甥,2005年王大富单位分给其一套集资房的购房指标,但因经济原因王大富没有购买。恰巧李刚吉准备结婚,需购置新房,便与舅舅商议将单位的购房指标转让给自己,自己支付一切购房费用及承担风险,待达到国家规定的转让时间后办理改名转让手续,双方为此签订了一份书面协议。2005年10月21日,王大富与单位签订了《集资房买卖合同》,购买了位于北京市西城区某院的一套两居室,合同总价50余万元,均由李刚吉支付。房屋价款交付后,李刚吉对房屋进行装修并入住至今。后房产证下发,房屋属性载明为“按经济适用住房管理”,当时李刚吉与舅舅共同到单位询问,单位房产科告知,房产证满5年后可以上市交易,之后便可以办理过户手续。2011年下半年,房产证满5年,李刚吉与舅舅协商过户事宜,舅舅表示同意,不料却遭到了舅妈张禾苗的坚决反对,称房子有其一半份额,拒绝配合办理过户手续。张禾苗声称当初签协议时其并不知情,房子是自己的。而李刚吉称,舅妈每年串亲戚都会来,不可能不知道此事。


二、法院判决

  一审判决:

  被告王大富、张禾苗于判决生效后7日内配合原告李刚吉办理位于房屋的过户手续,过户费由李刚吉承担。

  二审判决:

  驳回上诉,维持原判。


三、律师点评

  知名房产律师靳双权点评:本案涉及单位集资建房指标的转让问题,该房屋在性质上属于按经济适用住房管理,其与向政府申购的经济适用住房是存在区别的。经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。依据我国法律的相关规定,公民之间不得就经济适用住房购房指标进行买卖交易,但是本案双方转让的是集资建房指标,虽然房屋的性质是按经济适用住房管理的房屋,但其本质上是单位的福利分房,这种房屋往往根据职工的工龄、职称、级别等情况分得,而并非是面向城市低收入住房困难家庭提供的保障性质的政策性住房。


  根据上述分析,靳律师认为双方转让单位集资建房指标的行为并未违反国家法律、行政法规的强制性规定,该转让行为应当是有效的。但靳律师需要指出,转让指标行为有效并不意味着房屋便可顺利进行过户,这是两码事。本案中,房产证登记在王大富的名下,但该套房屋系王大富单位以家庭为单位卖给王大富夫妇的集资房,该房屋系二人婚姻关系存续期间取得的财产,依法应属于夫妻共同财产。关于“王大富与其外甥李刚吉签订转让购房指标协议时张禾苗并不知情” 一节,靳律师认为不能成立。首先,王大富一家并未出资购买房屋;其次,房屋交付后一直是由李刚吉装修并入住使用至今,两家之间是亲属关系,逢年过节均有来往,张禾苗自称对转让购房指标不知情无法成立。鉴于双方之间借名购买集资建房指标的行为是有效的,且单位房产科也证实该套房屋已经可以上市交易,单位已经将整栋楼的房屋报央产房交易办公室备案。对此,靳律师认为诉争的房屋已经具备了过户的条件,李刚吉可以直接要求舅舅和舅妈配合办理过户手续。


  一般借名买房、转让购房指标等纠纷的主体往往存在有信任关系的熟人之间,双方对于借名、转让购房指标、付款过户等情况大部分仅有口头的约定,即便有书面约定也约定的十分简单。一旦房屋价格大幅上涨,可能就会出现一方反悔的情况。在司法实践中,对于此类借名人要求出名人办理房屋所有权转移登记的,一般会由于房屋属性的差异而获得截然不同的判决结果。对于经济适用住房等保障性住房,法律明确禁止借名购买,往往对于此类要求过户的请求, 法院会以借名买房或转让购房指标的行为损害社会公共利益或者违反国家 法律、行政法规的强制性规定而不予支持。对于普通的商品房、按经济适用住房管理的房屋原则上借名是有效的,但能否履行也取决于多种因素。如本案,如果诉争的房屋现在尚不能上市交易,那么即便转让购房指标的约定有效,李刚吉要求过户的请求也难以获得法院的支持。


  因此,在借名或转让指标购买保障性住房时,一定要了解国家相关政策的规定,切忌贪一时之利,借他人之名或购房指标购房,导致日后难以确认房屋归属从而引发纠纷。靳律师建议,在必要时,购房人也可向具有专业知识的人士咨询,在确定借名或转让购房指标的行为合法的情况下再进行操作。


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