所在位置:律师 > 律师观点 > 房产律师靳双权解析一起房产合同解除案件
房产律师靳双权解析一起房产合同解除案件
来源: 时间:2016-08-15

    

北京房产律师靳双权解析一起房产合同解除案件


    房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你,本案件是一起央产房买卖合同解除纠纷案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

一、基本案情

    2007年1月,王荟城(甲方,卖方)与王皓(乙方,买方)签订了《房屋买卖合同》,甲方将房屋出售给乙方。甲方出售涉案房屋性质为中央在京单位已购公房。双方还约定了乙方同意甲方居住到8月底进行过户。后,王皓办理了涉案房屋上市的相关手续。2007年5月7日,王荟城致函王皓称:由于所售房屋为中央在京单位已购公有住房,该房屋的出售需要经过定点代理单位,所以上述合同应为无效。现要求解除王荟城与王皓签订的《房屋买卖合同》,定金悉数返还。2007年9月,王皓诉至法院称:王荟城解除合同的行为,严重违反了合同约定和法律规定,为保障其合法权益,要求王荟城继续履行合同。王荟城辩称,其与王皓签订的房屋买卖合同应为无效,其所售房屋系中央在京单位已购公房。签订合同后得知,国家有关主管部门对于央产房上市出售以及交易有明确规定,及央产房上市出售遵循统一市场,定点代理的原则,为规避房屋出售时可能存在的风险及中恒公司无法完成代理服务的实际情况,其第一时间致函王皓,要求解除买卖合同,但对方至今未作出明确答复。

 

二、法院审理

    一审法院认为:王皓与王荟城之间签订的《房屋买卖合同》系双方当时人真实意思表示,且为违反国家法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,各方均应依合同约定履行乙方应负义务。王荟城主张合同无效的答辩意见,没有法律规定,因此不予采信,支持王皓的诉讼请求。

    法院判决后,王荟城不服上诉至二审法院,并提交证明材料用以证明王荟城已将诉争房屋出让给案外人,于2007年12月2日办理了产权过户。二审法院审理认为:一审法院确认合同有效正确。王荟城于2007年5月7日表示不再履行合同,属于根本违约。王荟城提出解除合同的请求,不具有法律效力。一审法院支持王皓要求王荟城为期办理诉争房屋的产权过户手续正确。但是,王荟城在一审法院尚未生效前,将涉案房屋卖于他人,且已办理过户手续,故双方继续履行合同已不可能。由于因王荟城位于而导致合同目的不能实现,所以王皓可根据违约条款主张王荟城的违约责任及赔偿因此造成的损失。

 

三、法院判决

    一审法院:

    王荟城在生效判决后30日内协助王皓办理涉案房屋的过户手续。

    二审判决:

    1、撤销一审判决

    2、驳回王皓的诉讼请求。

 

四、律师点评

    知名房产律师靳双权点评

    知名房产律师靳双权点评:

    1、合同的解除

    本案的争议焦点在于合同的解除问题。所谓合同解除,是指在合同有效成立之后,因一方或者双方当事人的意思表示,使合同关系溯及或者不溯及地消灭,未履行的部分不继续履行,已经履行的部分依照具体情形进行清算的制度。合同的而解除包括法定解除、约定解除、协议解除。法定解除,是指解除条件有法律直接规定的解除;约定解除,是指当事人在签订合同时预先约定解除权行使的条件;协议解除,是指当事人在合同签订的之后再次通过协商而进行的解除。

    约定解除和协议解除较为近似,都属于基于当事人自己的意思使合同予以解除,但二者的区别在于,约定解除是最终行使解除权使合同消灭,而协议解除并非通过行使解除权使合同消灭,而是基于当事人双方的合意直接使合同归于消灭。另外,当事人约定解除权是在解除事由发生之前,当事人之间的约定是为了日后出现当事人不想让合同继续存在的特别情形做准备的。而协议解除则是在当事人不想合同继续履行的特别情形出现后,达成一个新的协议,使原有的合同关系归于消灭。

    约定解除和协议解除,均是基于行使解除权使合同归于消灭,但二者的差异在于解除权发生的基础不同,一个是基于当事人之间的协议,另一个是基于法律规定。另外,法定解除以合同成立后需要履行为前提,对于即时清结的合同,一般没有成立法定解除的情形,但可以约定解除。

    2、根本违约下的法定解除。

    《合同法》第94条规定合同解除的五种情形,只要是以合同目的落空为主要原因。本案中,王荟城将房屋出卖给案外人,使得其与王皓签订的合同不能履行,属于有其他违约行为只是合同目的不能实现的情况。“其他违约行为”是指除了迟延履行以外的违约行为,包括履行不能、拒绝履行、履行不当等。由于法律上规定两乙方当事人享有合同的解除权,这种解除权的行使可以不经催告。

    这里的履约不能应当是一种确定的、继续的不能履行,如果是一时的履行不能,仅仅构成履行迟延。另外,履行不能并不以物理的而不能如标的灭失为限,经济上的、社会观念上的不能履行也包括在内。本案中,王荟城已将房屋出卖给案外人,无法办理给王皓办理过户,属于履行不能,王皓可以依法行使合同的解除权。


分享到