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商品房销售合同违约违约金如何认定?
来源: 房产靳双权 时间:2017-05-02

 

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一、原告诉称

原告源水房地产公司诉称:2014年1月与被告签订商品房预售合同,向被告出卖我公司位于通州区马大桥镇产业基地两块和商业办公楼一户。按合同约定房屋总价款为2400000元,被告应于2014年12月前向我公司缴付房款1200000元;剩余房款1200000元由被告以银行贷款方式支付,合同签订后被告贷款部分未按合同约定支付。现诉至法院,请求法院依法判令:1、解除双方签订的商品房预售合同;2、被告协助我公司解除网签手续;3、被告支付我公司违约金480000元;4、并由被告承担本案的诉讼费用。

 

二、被告辩称

被告王盘辩称:不同意给付违约金,是否解除合同还需考虑。

 

三、法院查明

经审理查明:1、2014年1月,原告源水房地产公司与被告王盘签订了商品房预售合同,双方约定被告缴付部分价钱作为首期房款,其余房款由买受人向银行申请贷款的方式支付。2、双方约定在签订商品房预售合同签订后一定时间内,买受人申请的银行商品房担保贷款未能到达出卖人帐户的,视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款。买受人应自期满之日起15天内付清全部房款,逾期未付清的,出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的,出卖人可收取房屋约定总房价款的20%作为违约金。3、同时合同附件有补充协议约定,买受人未按约定及时缴清预售合同约定的款项的,出卖人有权相应顺延交楼时间。4、预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式5、原告诉称,被告未按合同约定办理贷款,故要求解除双方签订的合同,并要求被告支付违约金。5、源水房地产公司主张2015年4月涉案房屋取得竣工备案,其已于2015年4月通知王盘办理贷款手续,并提供竣工验收备案表、邮寄单及通知函予以证明。但是王盘对此不予认可,其辩称没有收到通知。

 

四、法院判决:

北京市通州区人民法院经审理后判决:

一、对于原告北京源水房地产开发有限公司与被告王盘北京市商品房预售合同予以解除;

二、被告王盘支付原告北京源水房地产开发有限公司违约金共计24万,于判决生效之日起七日内付清;

三、被告王盘协助原告北京源水房地产开发有限公司办理涉案房屋的网签备案撤销手续,于判决生效之日起十日内执行;

 

五、北京房地产律师靳双权点评

本案争议焦点:1、商品房销售后买房者未付款,应先判定的合同的效力,在这个案例中,合同签订是双方真实意思表示,符合法律规定,属于有效合同故双方均应恪守履行。2、王盘在合同签订后未能申请贷款,又未在15日内付清全部房款,涉案房屋竣工备案后,王盘办理商品房担保贷款后一直未能未成功办理贷款,也没有支付全款,故源水房地产公司可以依据合同约定解除双方签订的合同,并要求王盘支付违约金。因此,源水房地产公司要求解除双方签订的合同并要求王盘支付违约金的诉讼请求合理,证据充分。3、但双方约定总房款的违约金过高,源水房地产公司没有提供充分的证据可以证明所受遭受的损失,所以对于违约金数额会酌情减少。3、在合同解除后,涉案房屋的网签备案手续应对予以撤销,因此源水房地产公司要求王盘协助撤销涉案房屋网签备案手续的主张合理。

综上所述,法院的判决是正确的。

 


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