所在位置:律师 > 律师观点 > 与代理人签订房屋买卖合同无效后由谁担责
与代理人签订房屋买卖合同无效后由谁担责
来源: 时间:2019-05-04

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告唐女士起诉称:2014年4月7日,我和武女士签订了农村房屋买卖协议,房屋定金5万元交给委托方曹某甲,协议还约定了其他条款。现定金已交付,由曹某甲代收并出具了收条。因协议违反了国家法律规定致使协议无法履行。我要求被告退还定未果,其行为侵害了我的合法权益。所以请求法院判令:1、确认我和被告2014年4月7日签订的农村房屋买卖协议无效;2、立即返还我支付的房屋买卖定金5万元;3、诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告曹某甲答辩称:这是买卖合同,双方应该继续履行合同;最多退原告两万元定金,而且是在今年10月份至12月份之间。

三、法院查明

2014年4月7日,武女士(曹某甲代)与唐女士签订《买卖协议》,约定:武女士委托曹某甲将位于甲市乙区XX镇A村450号房屋卖与唐女士,房屋总价款60万元整;唐女士将5万元房屋定金交给曹某甲,如武女士违约,必须双倍赔偿唐女士(10万元整),如唐女士违约,武女士则不退还定金。同日,唐女士向曹某甲交付了5万元定金。同月19日,武女士(曹某甲代)与唐女士再次签订协议,约定:唐女士放弃购买甲市乙区XX镇A村450号宅基地房屋,武女士可以继续出售;在2014年4月27日至29日之间,买卖双方商讨退还定金的事宜,具体事宜由委托方曹某甲协调牵线。唐女士并非甲市乙区XX镇A村村民。

四、法院判决

1、原告唐女士与被告曹某甲于2014年4月7日就买卖甲市乙区XX镇A村450号房屋所签订的《买卖协议》无效。

2、本判决生效后十日内被告曹某甲返还原告唐女士定金5万元。

3、驳回原告唐女士的其他诉讼请求。

五、律师点评

房产律师靳双权认为:欠缺代理权限的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。就本案而言,尽管曹某甲一直以武女士代理人的身份与唐女士签订《买卖协议》、《协议》并收取定金,但并无证据证明曹某甲具有相应的代理权限,亦无证据证明曹某甲得到武女士的追认或存在武女士知道曹某甲以其名义实施民事行为而不作否认表示的情形,故本案应由曹某甲承担相应的民事责任。换言之,曹某甲与唐女士系本案所涉交易的当事人。

对于本案《买卖协议》的效力问题,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,禁止非法转让,因唐女士不属于甲市乙区XX镇A村集体经济组织成员,无权享有该村宅基地的使用权,故涉及乙区XX镇A村450号房屋的《买卖协议》应属无效。事实上,双方当事人在某种程度上亦认识到协议的无效问题,这可以由2014年4月19日《协议》中“唐女士放弃购买”的约定予以佐证。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。故对于唐女士要求曹某甲返还5万元房屋定金一节,理由正当,予以支持。曹某甲与武女士之间如有争议发生,另行解决。

分享到