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卖方无理由拒绝腾退房屋,买方应该怎么办?
来源: 时间:2019-08-01
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告黄某、宋某诉称,二原告于2008年11月6日与第三人签订房屋买卖协议,2014年8月二第三人起诉要求二原告协助办理房屋过户手续,经法院裁定驳回第三人的诉讼请求。后二原告将第三人诉至法院请求确认2008年11月6日签订的房屋买卖协议无效,法院作出民事调解书:1、二原告与第三人马某于2008年11月6日签订的房屋买卖协议无效。2、二第三人于2016年12月20日前将房屋腾出,同时返还二原告房屋所有权证、结婚证。三、二原告于2016年12月20日前一次性给付二第三人本金及利息共计12万元。因二第三人于2011年已将涉案房屋出售给被告刘某,被告在明知该房屋登记在二原告名下的情况下,只交付4万元购房款,居住至今,余款并未结清。原告与被告协商要求被告腾出房屋,被告不予配合,故原告诉至法院要求判令如下:1、被告将占有原告的房屋腾出返还给原告。2、诉讼费由被告承担。
  2、被告辩称
  被告刘某辩称:本人于2011年4月19日从第三人马某处购买的房屋是合法购买,第三人马某说他购买原告黄某的房屋有买卖协议,本人才购买该房屋。约定房款104500元,当场交给第三人购房款定金人民币40000元,余款待房屋过户后付清。本人购买房屋后进行装修,并已居住近七年之久,故本人不能返还房屋。如坚决要求返还,应给付本人装修费65000元,并要求第三人双倍返还本人交付的购房款定金,即人民币80000元。
  第三人马某、赵某述称:涉案房屋是二原告的房子,因原告黄某跟我借款,用房子抵押,后来借款还不上,他同意到房产过户,后来因原告宋某不同意,没有办理过户。被告刘某着急结婚,我就将该房屋卖给他,当时房子的情况已经跟被告讲明了,他知道房子是黄某的名,也知道黄某因为钱还不上与我签的买卖协议,被告交了40000元定金,约定分三次付清房款,后期的钱也没付。我领被告找过原告黄某,因为原告宋某不同意,房照办不了,被告说房款就不能给我了。
  二、法院查明
  2015年11月26日,法院对马某、赵某诉黄某、宋某房屋买卖合同纠纷一案,作出裁定,驳回马某、赵某的起诉。马某、赵某不服该裁定,上诉至中级人民法院,中级人民法院驳回上诉,维持原裁定。
  2016年4月19日,黄某、宋某将马某、赵某诉至法院,请求确认2008年11月6日签订的房屋买卖协议无效,并要求返还涉案房屋。经法院主持调解,于2016年11月7日作出民事调解书,双方自愿达成协议:一、黄某、宋某与马某于2008年11月6日签订的房屋买卖协议书无效;二、马某、赵某于2016年12月20日前将房屋腾出,同时返还黄某、宋某涉案房屋房屋所有权证、结婚证;三、黄某、宋某于2016年12月20日前一次性给付马某、赵某本金及利息共计12万元。
  2018年1月18日,因二原告已按照民事调解书内容实际给付第三人马某、赵某12万元,但因该房屋实际为被告刘某居住使用,被告刘某不予腾房而诉至法院。
  三、法院判决
  被告刘某为原告黄某、宋某腾出并返还房屋。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,原告黄某、宋某经依法登记,对涉案房屋享有所有权。且经生效法律文书确认,二原告与第三人马某于2008年11月6日签订的房屋买卖协议书无效,即二原告仍为涉案房屋的合法所有权人。被告刘某现占有和使用该房屋系属不当,故原告黄某、宋某诉请要求被告刘某腾出并返还房屋的主张,法院予以支持。关于被告刘某辩称该房屋是2011年4月19日从第三人马某处合法购买不能返还的观点,根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”因此,被告刘某与第三人马某间对涉案房屋的买卖行为,不符合善意取得的成立条件,故对被告的抗辩法院不予支持。
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