所在位置:律师 > 律师观点 > 房产律师关于房地产开发经营合同纠纷案例的解析
房产律师关于房地产开发经营合同纠纷案例的解析
来源: 时间:2014-07-31

基本案情:

   2012年3月8日万富安达公司与宏利康公司签订《合作合同》,约定:万富安达公司与宏利康公司共同合作开发北京市通州区永乐店镇5号工业园,宏利康公司以5号工业园内的100亩土地、配套设施及现有合法土地上的建筑物出资,万富安达公司以现金形式出资,双方共同以宏利康公司名义在合作地块上报规、报建厂、库房及配套房屋约6-10万㎡,待建成后,由万富安达公司单独对园区进行经营、管理及招商,万富安达公司出资主要用于按新规划对项目和原有地上建筑物进行翻建、改建、扩建,合同期限至2052年1月25日。万富安达公司前五年以固定形式向宏利康公司每年缴纳税后净利润400万元,第六年起在第五年基础上递增百分之十,以后每个第五年递增一次。从第二十一年起万富安达公司向宏利康公司上缴税后利润的30%,如万富安达公司税后利润的30%低于第二十年的固定利润时,万富安达公司仍需交纳不低于第二十年固定税后净利润。合同签订后七日内万富安达公司向宏利康公司支付履约订金80万元,待取得该地块新的《开工许可证》或万富安达公司进场施工五日内,万富安达公司向宏利康公司支付第一年的税后利润,履约订金予以冲减。该合同生效日及计租日以取得该地块的《开工许可证》或者万富安达公司进场施工当日计。合同还约定,如非因万富安达公司原因而未能取得规划许可和《施工许可证》,该公司可以单方面提出解除合同,同时宏利康公司应当于7日内全额退还宏利康公司支付的履约定金。合同签订后,万富安达公司与宏利康公司就双方合作事项在当地政府部门备案,当日再次签署《合作合同》(以下简称 "备案合同")。该份备案合同除就双方合作事项按照前述《合作合同》约定进行约定外,还进行了另行约定:万富安达公司投入资金4.5亿元,万富安达公司和被告宏利康公司按照70%和30%的比例进行利润分成。

合同签订后,万富安达公司于2012年3月15日向宏利康公司支付履约订金人民币八十万元。2012年12月11日,宏利康公司向万富安达公司发出律师函,称因万富安达公司在合同签订后八个月有余的时间内并无任何实际工作,致使合作涉及土地处于空置状态,并要求万富安达公司十日内支付首年利润四百万元,否则,宏利康公司将解除双方签订的《合作合同》。万富安达公司于2012年12月19日向宏利康公司回函称,其未有任何履行合同不全面之处,对宏利康公司单方面解除合同的行为不予认可。2013年1月5日,宏利康公司再次向万富安达公司发出律师函,称因万富安达公司未能履行双方约定,解除双方于2012年3月8日签订的《合作合同》。

2013年2月28日,万富安达公司委托北京鼎兴盛房地产评估事务所出具《北京市通州区永乐店镇5号工业园39.89年承租收益的测算报告》,结论为:北京市通州区永乐店镇5号工业园39.89年承租可得收益5628万元。万富安达公司在原审审理过程中主张可得利益损失3000万元。

2013年4月19日,北京市通州区永乐店镇人民政府(以下简称政府)出具《证明》,载明:政府对万富安达公司和宏利康公司的《合作合同》予以备案,并作为重大项目加强服务并对项目的推进情况进行监督,因该项目4.5亿元建设资金未到位,项目没有任何进展,考虑到万富安达公司没有实力投资该项目,遂于2012年7月和9月两次约谈万富安达公司和宏利康公司的负责人,并要求4.5亿元建设资金尽快到位,尽快立项,尽快开工。至2012年12月,考虑到万富安达公司在近一年的时间内没有办理项目的任何开工建设推进手续和前期工作,认为万富安达公司既没有投资建设该项目的实力也没有诚意,并要求宏利康公司尽快寻找新的合作伙伴进行开发建设。

上述事实,有《合作合同》、《证明》、《北京市通州区永乐店镇5号工业园39.89年承租收益的测算报告》、交款收据、《律师函》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

 

律师解析:

 

    依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人协商一致可以解除合同。根据查明的事实,万富安达公司与宏利康公司所签《合作合同》系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应当遵守。《合作合同》中明确约定,该合同生效日及计租日以取得该地块的《开工许可证》或者万富安达公司进场施工当日计,合同履行过程中,万富安达公司既未取得《开工许可证》,亦未进场施工,且庭审中经双方当事人确认,该《合作合同》至今仍未生效,现双方均同意解除双方签订的《合作合同》及备案合同,法院予以准许。万富安达公司诉称宏利康公司未能履行相关协助义务,致使合同无法履行的意见,因缺乏相关证据支持,法院不予采信。关于万富安达公司主张的要求宏利康公司赔偿直接经济损失82.4898万元及可得利益损失3000万元的请求,法院认为,因双方签订的《合作合同》尚未生效,而万富安达公司亦未能够证明是宏利康公司的原因导致合同无法生效履行,且万富安达公司未能证明其主张的各项损失与本案具有相关的关联性,故法院对其要求赔偿直接经济损失和可得利益损失的请求不予支持。关于万富安达公司主张的要求退还履约订金80万元的请求,法院认为,双方签订的《合作合同》中明确约定,履约订金在万富安达公司向被告宏利康公司支付第一年的税后利润时予以冲减,即该笔订金并不具备担保的性质,现《合作合同》并未生效,双方又均同意解除《合作合同》,故宏利康公司应当将该笔订金退还,万富安达公司的该项请求,于法有据,法院予以支持。

分享到
靳双权

诚第11

  • 房产纠纷
  • 遗产继承
  • 合同纠纷

执业证号:11101200610616920

北京 | 北京市东卫律师事务所

15年执业经验

回复了1427条咨询

最新律师案例

一起遗嘱继承纠纷案件

房屋所有权人如何向无权占有人主张返

房屋拆迁利益应如何分割?

闺女借父亲之名购房遭遇后妈反悔一案

如何判定有借名买房的事实?