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靳双权律师点评北京市房屋买卖纠纷典型案例
来源: 时间:2014-08-12

基本案情:

上诉人陈某某因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市东城区人民法院一审民事判决,向二中院提起上诉。

201110月,陈某某诉至原审法院称:200974日,我与案外人北京**房地产经纪有限公司(以下简称**公司)签订房屋买卖协议,约定我购买位于1-7022-701号房屋两套,房屋出售方为天**公司;我交纳定金40 000元,期限为3个月。在合同期内,**公司未完成促成我与天**公司签订房屋买卖合同的义务。为此,我于20091020日向北京市东城区人民法院提起诉讼。2010618日,北京市东城区人民法院裁定驳回我的起诉。20091010日,我经与**公司的员工岳某联系后,与天**公司下属的经纪公司即润*公司员工林某代表天**公司商谈房屋买卖事宜。20091024日,我与岳某、林某再次见面商谈合同问题。20091028日,我与岳某、林某又一次见面。在我一再要求下,林某签署了承诺书(林某留下的身份证号码是虚假的),并留下岳某的证件号码作为担保。同时,我经林某向润*公司交纳购房定金60 000元。2009119日,林某将合同文本通过互联网发至我的邮箱,准备签订合同。之后,我多次联系林某,均因各种原因导致合同没有签订。根据上述事实,我有理由相信润*公司、岳某有权代理出售天**公司的房屋,其行为符合我国合同法规定的表见代理的法律构成要件,应视为天**公司对合同的追认。故我要求法院判令润*公司协助我与天**公司签订房屋买卖合同。

*公司于原审中未到庭答辩。

**公司辩称:我公司与陈某某没有签订过任何形式的购房合同,也未收取过陈某某的定金。故我公司不同意陈某某的诉讼请求。

原审法院认为:根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案润*公司经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据查明的事实,陈某某为购买天**公司开发的房屋,向润*公司支付定金人民币60 000元。陈某某主张润*公司代理天**公司对外出售房屋,但其未提供证据予以证明。而且,陈某某没有证据证明天**公司已收取陈某某的定金,亦没有证据证明就该房屋买卖事宜在双方之间形成事实上的定金合同关系。故陈某某现要求润*公司协助陈某某与天**公司签订房屋买卖合同的诉讼请求,缺乏依据,法院不予支持。据此,原审法院于20128月判决如下:驳回陈某某的诉讼请求。

判决后,陈某某不服,持原诉理由向二中院提起上诉,并认为原判违反法定程序,影响案件正确裁判,原判适用法律错误,判定的基本事实缺乏证据证明,故请求撤销原判,改判支持其原审诉讼请求。润*公司未提出上诉,亦未答辩。天**公司同意原判。

经审理查明:200973日,陈某某给付案外人**公司购房定金5000元。翌日,陈某某(买受方)与**公司(居间方)签订《定金收付书》,约定:陈某某以850 000元购买天**公司开发的1-702号和2-701号房屋;陈某某向天**公司支付定金40 000元;本协议签订后,陈某某应在70个工作日内与天**公司签署《北京市房屋买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件;如陈某某违反合同约定或未在规定期限内签署相关合同或购买房屋的,陈某某已支付的定金不予退还,并应支付**公司服务费;如因天**公司原因导致未能签署相关合同,天**公司退还陈某某双倍定金;**公司提供转交定金收据。签约当日,陈某某又向**公司支付购房定金29 600元。200977日,陈某某再向**公司支付购房定金人民币5400元。

200910月,陈某某以**公司、天**公司为被告提起诉讼,要求天**公司履行合同、与其签订房屋买卖合同,并向其补偿房屋使用费。原审法院于2010618日作出一审民事裁定,驳回了陈某某的起诉。

20091028日,陈某某向润*公司交纳房屋定金 60 000元。润*公司为陈某某出具的收据载明:收到陈某某交来1-7022-701室房屋定金人民币60 000元,收款人为林某。

同日,林某给陈某某出具《承诺书》。载明:1、房屋总价款1 020 000元;2、房屋使用面积约80平方米左右(±3%)误差;3、现房屋装修费用与客户无关;4、提供房屋正式合法发票;5、签约正式合同盖章后一周内办理入住手续;6、签约房号1-7022-701室;7、签约两套合同;8、已付给60 000元整签约时付款920 000元。

原审庭审中,陈某某称润*公司已将收取的定金转交给天**公司,润*公司代理天**公司对外出售房屋,并主张其还曾于201011月与天**公司协商房屋购买事宜。天**公司对此均不予认可。陈某某为证明其诉讼主张,提供谈话录音一份,并称谈话的相对方系天**公司于本案中的诉讼代理人王某成。在该录音中,王某成答复陈某某,公司没有收到陈某某的钱款,且与中介公司没有任何关系。王某成作为天**公司诉讼代理人质证称,录音中好像为其声音,但无法确认录音的场所。

二审审理中,经二中院释明,陈某某明确其于本案中诉讼请求所基于的理由,系表见代理而非有权代理。

应陈某某申请,二中院赴北京市公安局海淀分局查阅案件卷宗,并调取了公安机关在办理另外一起刑事案件过程中分别对林某、岳某、陈某某、赵某某进行询问的笔录,其中对林某的询问笔录显示:林某在询问过程中陈述称其于200067月份开始在天**公司工作,工作时间67年时间;林某还陈述了与陈某某接洽的过程,并称已将收取陈某某的定金6万元交予润*公司财务、润*公司系天**公司的子公司、天**公司出售房屋均用润*公司的名义进行。对岳某的询问笔录显示:岳某在询问过程中陈述称其系**公司员工,在**公司给天**房地产公司卖房的过程中认识了林某,林某自2001年左右在天**公司工作;岳某还陈述了与陈某某接洽的过程,并称林某在天**公司下属的房产经纪公司润*公司任职。对赵某某的询问笔录显示:赵某某在询问过程中陈述称其系**公司法定代表人,**公司曾代理销售过东城区小区的房产,确实有一陈姓女子委托购买该小区房屋,但对具体过程并不很清楚。对陈某某的询问笔录显示:陈某某在询问过程中陈述了本案交易经过,并举报**公司赵某某诈骗其购房订金。

法院判决:

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,二中院判决如下:

驳回上诉,维持原判。

靳律师点评:

我国民事法律范畴内的表见代理源于《合同法》第四十九条的规定,系指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。陈某某于本案中基于表见代理提起诉讼,其诉讼请求成立的前提即本案事实应符合上述构成要件,故陈某某应对以下事实承担举证责任:一、行为人实施了无权代理行为,即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同;二、相对人依据一定事实,相信或认为行为人具有代理权,而该"相信或认为"的产生具备客观合理性。对此,二中院作如下分析:首先,根据陈某某自述的事实,岳某系**公司员工,而陈某某与**公司签订的《定金收付书》明确载明**公司系居间方,在此情况下,陈某某主张其有理由相信岳某具有代天**公司出售房屋的代理权,显依据不足;其次,根据本案现已查明的事实,无法证明润*公司在与陈某某接洽过程中曾向陈某某出具过任何形式的书面授权文件,从而使陈某某产生误信,仅凭陈某某提供的现有证据,尚难以证明其所持润*公司构成表见代理理由。

需要指出的是,根据二中院调取的公安机关询问笔录,确有林某等相关人员陈述润*公司与天**公司之间存在利害关系的记载,但该证据尚须结合其他证据相互佐证,方能达到足够充分的证明力,更为重要的是,该证据显示的法律关系与陈某某于本案中诉讼请求所基于的法律关系,即表见代理的法律关系并不相符,在此情况下,二中院难以直接处理。另,陈某某于本案中明确的诉讼请求,系要求润*公司协助其与天**公司签订房屋买卖合同,该请求本身亦与其基于的诉讼理由相悖,即如表见代理成立,则行为人所实施的行为直接对被代理人发生拘束力,相对人应直接要求被代理人履行义务,并无要求行为人协助与被代理人签订合同的必要,同时,即使合同的部分内容不能确定(除当事人名称或者姓名、标的和数量以外的内容),亦属请求人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定的范畴,而非迳行起诉要求签订合同。结合上述分析,陈某某主张的表见代理关系不成立,其据此提出的诉讼请求本身亦有不妥,在此情况下,二中院对其诉讼请求不予支持。

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