所在位置:律师 > 律师观点 > 靳律师点评北京市法院对房产纠纷案件的审判
靳律师点评北京市法院对房产纠纷案件的审判
来源: 时间:2014-08-15

基本案情:

上诉人1因农村房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市房山区人民法院一审民事判决,向二中院提起上诉。

201310月,1诉至原审法院称:1995915日,2未经我及法定代理人同意私自与张某签订《购房协议书》,约定张某购买我的5号的房屋及宅基地,之后双方履行了协议。现我了解到,该房屋买卖行为违反国家强制性法律规定,应为无效。为此,我于2010年至2012年底多次与张某协商要求解除协议,因协商无果,只好诉至法院,要求:确认2张某签订的《购房协议书》无效,并由张某返还5号的房屋及宅基地(价值约10万元)。

2辩称:我卖这房时1也就十三、四岁,当时1的母亲已去世,父亲在服刑,卖房的事儿我没有和1及其父亲说过,就找的当村的村干部李某,价款是32 000元,现在我对1的诉讼请求没有异议。

张某辩称:1、买房时我一直认为我买的是2的房,等拿到房本后一看名字才知道不是2的房,当时协议也签了、房款也交了。于是我就问2你能卖这房吗?2说这孩子由我抚养,我有权卖这房。当时1的奶奶和大队干部李某都在场,可见当时1的法定代理人不能履行监护职责,而2作为1的监护人为了1本人的利益有权处理1的财产;2、我买的是房屋,并不是1说的房屋及宅基地;3、协议签订后,经房山区人民政府土地部门批准,我已取得涉案房屋宅基地的使用权,也交纳了相关税费、三通费和入户容纳费,且我妻子和孩子均为农民户口,均已落户在5号。从签订协议到现在已经18年,1称不知情显然不可信。综上,1所诉没有事实和法律依据,法院应驳回1的诉讼请求。

原审法院经审理认为,当事人应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则从事民事活动。合法的买卖关系受法律保护。本案中,2以房主的名义与张某进行房屋买卖行为时,张某发现2并非房主,对此21由其抚养、自己有权卖房的解释,在1尚未成年且其母去世、其父服刑的情况下符合常理,足以使张某确信2有权处理1名下的5号院房产。后张某经过北京市房山区人民政府办理了集体土地建设用地使用证变更手续并交纳了相关税费,××村集体也收取了张某的买房基款和水、电、路三通费,张某的妻子和孩子均已成为××村集体经济组织成员,综合以上情况考虑该买卖行为应认定为有效;对12010年才知晓房屋被卖的情况以及未由2抚养的意见,法院不予采纳;对2的辩解,与卖房时的解释明显相悖,法院亦不予采纳。综上所述,法院对1的诉讼请求不予支持。综上,原审法院于201310月判决:驳回1的诉讼请求。

判决后,1不服,仍持原诉理由上诉至二中院,请求依法改判。张某同意原判。2对原判亦有意见,但未上诉。

二中院经审理查明:198821之母孙某死亡,其父服刑。1995915日,1的父亲尚在服刑中,1的伯父2(甲方)与张某(乙方)签订了《购房协议书》,主要约定:1、房主25号院内砖木结构北房4间和东房1间卖给张某,并将集体土地建设使用证附给张某保存;22协助张某办理相关手续,所需费用由张某交纳等内容。协议签订后,张某将全部房款32 000元给付了22亦协助张某在北京市房山区房地产市场管理所办理了《房产卖契》,张某交纳了相关契税900元。1996315日,××村收取了张某1996年买房基款和水、电、路三通费共5000元。19961114日,原1名下的集体土地建设用地使用证变更记事一栏记载“房山街道××村1把房集建**号集体土地建设用地使用证转移为张某。房产卖契:房交**号。特此变更”,在上述文字上盖有北京市房山区人民政府土地权属证专用章。1997325日,××村收取了刘某张某之妻,19951130日登记结婚)入户容纳费3000元。199818刘某将户籍迁至本案诉争房址,1999119日其子张小某199926日出生,)出生报户亦落户在本案诉争房址。张某一家自购房后一直居住在该址。2013年,1诉至原审法院,后于20138月撤回了起诉,现1再次诉至原审法院。经查,1198271日户口登记地址为1号,11991524日农转非后,户口地址变更为3号,2009792的户口迁入3号。

法院判决:

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

靳律师点评:

本案中,吴2以房主的名义与张某进行房屋买卖行为时,吴1尚未成年且其母去世、其父服刑,张某有理由相信吴2有权处理吴1名下的5号院房产。张某购买诉争房屋后,经北京市房山区人民政府办理了集体土地建设用地使用证变更手续并交纳了相关税费,××村集体也收取了张某的买房基款和水、电、路三通费,现张某的妻子和孩子均已成为东街村集体经济组织成员。原审法院考虑到上述情形,认定该买卖行为有效,并无不当,应予维持。吴1上诉认为吴2与张某签订的《购房协议书》无效,二中院不予支持。

分享到