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房产律师靳双权代理的善意取得案件
来源: 时间:2014-08-31
 案件事实:
 
    2013年8月,王×称:我与李静系夫妻关系,位于某小区402号房屋系我们的夫妻共同财产。现李静已经在丰台法院提起离婚诉讼,为了达到转移财产的目的,他在离婚期间以低于正常的市场价格将涉案房屋过户给张小使。李静与张小使涉嫌恶意串通,共同损害我的利益,现起诉要求确认他们签订的《存量房屋买卖合同》无效。
     李静辩称:房屋是我父亲出钱购买的,因为他年纪大不能办理贷款,所以购买合同是以我名义签订的,房屋贷款也是由我父亲偿还。因他只同意将房屋赠与我个人,所以房产证登记的产权人为我个人。房屋属我所有,故我有权利将其出售。现房屋已过户至张小使名下,虽网签成交价是59万元,但实际买卖价格是120万元。我不同意王×的诉讼请求。
     张小使辩称:我与李静之间签订的房屋买卖合同有效。我与李静之前并不相识,双方通过中介公司居间正常办理房屋买卖,且我已取得了房产证。交易过程中,李静在中介公司登记其为单身,房屋亦没有共有人,我们之间的交易不存在恶意串通的行为。故王×诉求不能成立。
     
     法院判决:
   
     经审理查明:王×与李静于2005年登记结婚,2013年李静向北京市丰台区人民法院提起离婚诉讼,该案尚在审理过程中。
     2006年5月,李静作为买受人,购买402号房屋,该房屋于2007年8月取得所有权登记,登记原所有权人为李静。
     2013年3月6日,李静作为出卖人与买受人张小使在居间方某中介公司的居间下就买卖上述房屋签订《存量房屋买卖合同》,合同载明交易价格59万元。现李静及张小使均认可房屋的实际交易价格为120万元,为此张小使提供了银行转账记录,张小使于2013年4月2日取得上述房屋所有权证,现表示购买后即实际使用房屋至今。
     法院经审理确认:
     张小使与李静签订房屋买卖合同,是依据李静名下的产权证确认是李静的房产,其有理由相信该房屋是李静个人所有,支付的房款并未明显低于当地市场房产价格,且双方所签订的房屋买卖协议经过北京市房山区住房和城乡建设委员会的审查,符合过户要求,并已颁发给张小使房屋所有权证。因此,张小使取得该房产属于合法取得。王×所称李静与张小使买卖房屋行为系恶意串通,无充分证据证实,法院不予采信。法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:驳回王×要求确认李静与张小使签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求。
     
     安居房产律师靳双权点评:

     本案争议焦点为李静与张小使在买卖房屋过程中是否存在恶意串通的问题,就此本院将结合查明的事实做如下考虑:
     第一,李静原持有的房屋所有权证没有共有权人记载,张小使不能从审核房产证过程中得知房屋可能涉及他人权益;
     第二,虽双方买卖合同约定交易价格为59万元,但根据张小使提供的转账支付凭证,并结合李静的陈述,可以认定双方的实际交易价格为120万元;
     第三,李静与张小使买卖房屋经中介居间介绍达成,张小使已经支付了居间费用;
     第四,从交易价格为120万元看,王×主张的张小使以明显低价购买房屋的事实即缺乏事实依据;
     张小使支付合理对价后已经办理完毕房屋所有权转移,王×关于李静与张小使在买卖房屋过程中存在恶意串通的主张没有事实依据。张小使已经表示实际使用该房屋至今。所以王×的诉讼请求难以得到支持,但是王×可以在离婚诉讼中要求分割120万无房屋价款。
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