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房产专家靳双权律师代理的一起因卖房设置抵押权导致违约的案例

来源: 律师 时间:2015-06-01
正文
案件回顾:
二零一三年八月八日,李莲蓉与某房产公司签订《商品房买卖合同书》,约定购买该公司开发的一套价值255万元的房屋,李莲蓉首付55万元房款,剩余200万元通过银行按揭付款。而且双方约定,出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷;若出售的商品房设有他项权利(比如抵押权),房产公司应以书面形式公示和明确告之李莲蓉。合同签定当天,李莲蓉通过转账支付了55万元房款。同年九月二十五日李莲蓉的按揭贷款划入开发商的帐户。同年十月,李莲蓉在交付了房屋税费等费用后,房产公司将房屋交付给李莲蓉。直到二零一四年五月,李莲蓉见房产公司迟迟不为自己办理房屋的权属证书,遂向法院起诉,请求房产公司承担逾期办证的违约责任,并及时办理房屋权属证书。在诉讼过程中,李莲蓉获悉他购买的那套房子早在二零一零年六月就由房产公司抵押给银行,而自己此前毫不知情。而且,这房子在二零一二年九月,因房产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷,已被法院司法查封并准备拍卖抵债。
在向房产专家靳双权律师咨询后,并聘请靳双权律师作为代理律师,于二零一四年八月向法院提起诉讼,要求撤销《商品房买卖合同》;房产公司双倍返还已付购房款510万元。法院开庭审理时,被告房产公司未到庭应诉,但其提交了书面答辩状,表示原告所述属实,只同意撤销合同,而不同意对原告作任何赔偿。二零一四年十月,法院对该案作出缺席判决。
法院认为,被告与原告签订《商品房买卖合同》时,被告故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实,事后亦未能采取补救措施撤销在讼争房屋上所设定的抵押,故根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条判决:撤消双方签订的《商品房买卖合同》;被告返还购房款;除退还购房款外,被告同时应向原告承担因欺诈行为而严重损害原告权益的赔偿责任,以255万元计付。
 
房产专家靳双权律师评析:
目前,在商品房买卖过程中,开发商为了达到诱使购房人订立商品房买卖合同的目的,经常隐瞒对其不利的重要事实,实施欺诈行为,损害购房者的合法权益。在这种情况下,购房人应以什么理由来维护自己的合法权益呢?通过对本案的分析,希望能对大家有所帮助。       
一、本案中房产公司销售给李莲蓉的商品房已被抵押给银行,而房产公司故意隐瞒这一重要事实,致使李莲蓉在不明真相的情况下作出了错误的意思表示,严重侵害了李莲蓉的合法权益。房产公司在和李莲蓉签订销售合同时就在《商品房买卖合同》中约定:“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”,即购房者在约定时间所接收的商品房的所有权必须是完全彻底的。可从李莲蓉所了解到的情况来看,从二零一零年六月开始,房产公司已把它所要出售的商品房抵押给了银行,也就是双方签定合同之前,合同标的物已被抵押给银行,根据《民法通则》第七十一条规定,房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。而抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁消费者房屋所有权安全,即遭抵押的房屋充其最对购买人来说只享有房屋的占有和使用权,其余权利却无法行使。
二、房产公司有向李莲蓉告知该房屋存在抵押的约定及法定义务,而房产公司没有履行该义务。房产公司在和李莲蓉签订销售合同时在《商品房买卖合同》中约定:若出售的商品房设有他项权利的,房产公司应以书面形式公示和明确告知李莲蓉。《中华人民共和国担保法》第四十九条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”
 

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