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二手房律师靳双权解析一件卖方违约案件

来源: 律师 时间:2016-12-19
正文

 

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起违约金案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

 

案件介绍:

一、原告诉称:

原告宋浩然诉称:2015年年初,我委托链家代理售房,随后我出国,链家让我委托姐姐宋韦敏去处理卖房的事情,原告在授权委托书上签字,但具体授权范围我不清楚,因为授权书并不在我手中。原告委托链家出售诉争房屋的约定价是530万,但原告事后发现姐姐代原告签订的房屋买卖合同中的价款为二百八十六万,并且税费由双方共担,在房屋买卖合同中还约定“原告承诺原告近五年没有子女在该地址学区上学”,这与事实不符,也和原告的意思不符,尤其是价款相差太大,并且也侵害了其他有优先购买权人的利益,原告是从宋韦敏将签订的合同发送给原告时发现了上述情况。我的之后,决定不再出售诉争房屋,通过打电话和微信方式向被告发出通知,告知被告本案房屋不再出售。

2015年3月28日,原告和被告对西城区的诉争房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》,该合同签订并非原告本人所签,原告姐姐宋韦敏以原告名义和被告签订的该合同,原告对买卖房屋知情,但对签订合同的具体内容原告不认可,和原告真实意思不符,原告没有在该房屋买卖合同上有过任何签字,宋韦敏在代理过程中越权代理,原告事后没有追认,该代理行为无效;诉争合同系被告和中介合谋以欺诈形式骗取了原告姐姐宋韦敏签字,合同应为无效。同时,原告处分诉争房屋没有经共有人同意,该合同损害了配偶的合法权益,应属无效。此外,合同中存在限制原告权利的格式条款,属于合同法规定的无效情形,另外,在定金协议中约定房款是伍佰零八万,但正式买卖合同约定的房款是二百八十六万,并且对税费承担也有变更,本案合同属于阴阳合同,违反了相应的税收管理办法。综上所述,我请求法院确认2015年3月28日原、被告所签北京市存量房屋买卖合同无效。

 

二、被告辩称:

被告张星星辩称:我不同意原告的诉讼请求,原告在起诉状中所陈述的事实和案件真实发生的情况不服,作为卖方,我通过专业中介购买原告诉争房屋,不存在原告所说欺诈、胁迫情形,原告的代理人和原告本人都是具备完全行为能力的成年人,具备相应知识,所签授权和合同内容都反映了双方真实意思表示;原告所说购房价格、税费承担、共有人权利和原告的证据自相矛盾,因为在补充协议里面,关于购房成交价格是第一条,税费承担是第3条,并非原告代理人陈述内容。本案不存在共有人权利被侵犯的问题。最后,原告之所以要求确认合同无效,是因为在交易过程中存在恶意涨价,签订合同之后想抬高合同价格,但被告没有同意,在这种情况下才提起本案件诉讼,综上所述,我不同意原告诉求。

 

第三人链家述称:诉争房屋的买卖合同是经我公司居间签订的,是原被告的真实意思表示,是合法有效的,签约时宋浩然委托宋韦敏出售诉争房屋,宋韦敏向我公司出具了宋浩然的授权委托书和代理人关于代理权的承诺书,并且签约时宋韦敏跟宋浩然本人进行了电话沟通,当时我公司人员在场,在电话中宋韦敏跟宋浩然确认了房屋价款,因此宋韦敏是有代理权的,涉案合同不存在法定或者约定的无效情形,合同应合法有效。

 

三、法院查明:

2014年8月10日,原告签订《授权委托书》,委托其姐姐宋韦敏通过第三人链家公司居间服务出售诉争房屋。

2015年3月28日,宋韦敏向张星星和第三人承诺其拥有原告的合法授权,代理原告出售诉争房屋并签署相关合同文本,并保证签约后1个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》霍公证的授权委托书。当日,在第三人的居间服务下,宋韦敏持原告签字的《授权委托书》代理原告和被告签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和《补充协议》,合同约定原告以伍佰零八万元价格将诉争房屋出售给张星星,合同签订过程中,宋韦敏曾对伍佰零八万的房款和原告进行了确认。合同签订当日,被告向原告支付了10万定金;此后,双方合同没有继续履行,双方没有办理网签手续。

在《北京市存量房屋买卖合同》中双方约定:买受人为张星星,出卖人为宋浩然;在第四条中双方约定了价格、付款方式和资金划转方式等问题。该房屋成交价格为二百八十六万,家具家电为二百二十二万。关于具体付款方式和期限等以补充协议为准。关于贷款约定:张星星向银行贷款二百万。双方还约定若因房屋存在产权纠纷或者限制转让或者配偶、共有权人不知道卖房事宜时,违约方应当支付守约方以房屋成交总价20%的违约金。并且该条款无论何时均有效。在缴纳税费时任何一方不依照法律、法规规定缴纳税费导致合同无法履行的,违约方向守约方支付房屋总价20%的违约金。

随后两人和中介三方签订了《补充协议》,该补充协议约定房屋成交价格和屋内配套设施作价伍佰零八万,此价格系原告净得价格,不包含税费。张星星应当在2015年3月28日向宋浩然支付定金10万,定金在张星星支付首付时变为首付的一部分。张星星在2015年6月25日前支付第一笔首付款86万,以建委资金监管方式支付,并在6月25日将第二笔首付款111万以非建委资金监管方式支付。双方应当在2015年7月3日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在银行批贷后5个工作日内,双方共同办理过户手续。宋浩然承诺该房屋内所有户口应当在双方办理过户手续前迁出,若和承诺不符,宋浩然承担相应责任,依照根本违约处理。同时宋浩然承诺该房屋近五年无学区名额占用,若与承诺不符,依照根本违约处理。

授权委托书的内容如下:委托认为宋浩然,受托人为宋韦敏,委托人欲通过受托人将诉争房屋出售,就此事宜,委托人授权受托人代其办理本授权委托书委托的事宜。受托人有权以委托人名义和居间人就居间事宜进行洽商,签署居间和相关协议、履行居间协议;若房屋地址和行政地址不符,受托人有权办理地址变更和领证事宜;受托人有权以委托人名义前述买卖合同和相关事宜;受托人有权以委托人名义收取定金;受托人有权以委托人名义收取购房款;受托人有权以接受登记机构的询问,提交登记申请和资料,向相关登记文书上签字、按手印;并有权更改和调取该房屋的档案和资料。受托委托权限为2年。受托人在上述授权范围内所做一切行为和签署的一切文件,委托人均予以承认并承担相应责任。委托人:宋浩然2014年8月10日

 

四、法院判决:

北京市西城区人民法院经审理后判决:

驳回宋浩然的诉讼请求。

 

五、北京房产律师靳双权案件点评:

本案中原告宋浩然和张星星签订买卖合同后,原告主张合同无效,双方签订的买卖合同没有继续履行。靳律师将分四方面分析原告所主张合同无效的理由是否成立进行论述。

一、关于涉案的买卖合同是否符合合同法第52条规定的情形而无效。

依照《合同法》第52条的规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

同时,在2015年实行的新民事诉讼法司法解释中也明确规定了当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,以及口头遗嘱或者赠予事实的证明,人民法院确信该待证的事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定事实存在。

本案中宋浩然主张张星星和宋浩然的代理人签订合同及补充协议时,存在张星星和第三人恶意串通、欺诈代理人的行为,对此,宋浩然表示诉争房屋合同签订之后,第三人和张星星没有吧补充协议文本交给代理人的行为和再补充协议中约定被告取得产权之前便要求原告迁出户口并且保证5年内没有占用上学名额、合同约定的成交价格等内容,以期证明张星星和第三人串通并利用原告的代理人对法律知识的欠缺进行欺诈的事实。

靳双权律师认为,涉案的房屋买卖合同和补充协议均为原告代理人签订,其作为完全民事行为能力人在签订合同时,对于合同相关条款应当具备正常的理解能力,不论原告出于何种原因没有得到补充协议的文本,均不能否认原告代理人签订该协议并对协议条款明知的事实,宋浩然若想证明代理人在签订合同时受到欺诈且张星星和第三人有恶意串通的行为,应当提交证据加以证明,否则应当承担举证不能的责任。此外,原告主张合同中约定的成交价格过低,并且通过对家具家电折价的方式对房款作价,最终达到偷税的目的,给国家税收造成损失,属于以合法形式掩盖非法目的的情形,对此,靳律师认为原被告双方在买卖房屋的合同中约定房屋成交价格为二百八十六万,家具家电作价二百二十二万,本案中双方还没有办理网签手续,因此不存在阴阳合同的问题。因不能确定双方网签价格,所以现有的证据不足以证明原、被告有逃避国家税收的意图,因此原告宋浩然以此主张要求确认合同无效的意见不成立,法院没有采纳。

原告还主张合同中没有约定付款时间,侵犯原告权益的问题,本院认为,双方对此问题虽然在合同中没有明确的约定,但双方在合同中约定了该条款在补充协议中另行约定,且双方同日签订的补充协议对此问题已经进行了明确约定,没有侵犯原告的权益。即便双方没有对此问题进行约定,也可以依照《合同法》第61条、62条的规定处理,该条款的欠缺也并不影响买卖合同的效力,因此原告主张此项合同无效的理由亦不能成立。

 

二、关于格式条款的一节。

涉案的房屋买卖合同系由第三人提供的制式合同,并非被告提供并拟定,并且合同中涉及双方当事人交易的内容系由双方当事人协商确定,合同中第4、5、8条约定的内容分别对买卖双方的权利义务进行了约定,不存在排除张星星责任,限制宋浩然权利、加重其责任的问题,原告主张此项合同无效的理由也不成立,法院不应支持。

 

三、关于无权处分一节。

宋浩然主张其没有征得房屋共有人同意便出售房屋涉及无权处分问题,依照最高院关于审理买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第三条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。现原告以其没有征得配偶同意便将夫妻共同财产出卖给张星星为由,主张合同无效,缺乏法律依据,法院不应支持。原告所提及的本案诉争房屋属于权属有争议不得转让的房屋,但原告所出售的房屋产权清晰,原告所主张的理由不符合城市房地产管理法第38条规定的权属有争议的情形,因此原告的上述意见也不成立。

我国《地产管理法》第三十八条规定如下:下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

 

四、关于受托人代理权的问题。

关于本案所涉及的代理权问题,原告宋浩然委托其姐姐宋韦敏代理出售诉争房屋并签署了授权委托书,宋韦敏代理原告和被告签订房屋买卖合同时,向被告张星星出具了原告的授权委托书,该委托书中有原告本人的签字,也记载了受托人的相关信息、房屋坐落和授权委托的范围,被告据此和原告的代理人签订诉争房屋买卖合同,已经尽到了合理的审查与注意义务,而原告主张委托书中授权委托的范围并非其本人填写一节,属于其与代理人之间的委托合同纠纷,不能因此对抗被告,对原告主张代理人无权代理签订诉争房屋合同的陈述意见,法院没有采纳。

 


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