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房产律师靳双权点评物权保护案件

来源: 律师 时间:2016-12-19
正文

 

案件介绍:

2014年6月,胡峥起诉至法院:2011年3月2日,我和李晨曦经海淀法院判决离婚,位于北京市朝阳区的诉争房屋由我和李晨曦共同共有。但据我现在掌握的是,李晨曦擅自将该房屋在2011年7月出售,却在2012年7月以后才将我应当取得的房款陆续汇给我,并且在出售日期上对我进行欺骗,导致我多给了李晨曦相应的还贷款。我认为李晨曦擅自出售共有房屋损害了我的权益,在和其协商无果的情况下,我起诉要求:1、李晨曦赔偿我房屋差价损失36万元;2、给付售房钱款21万元;3、李晨曦以95万元为基数,依照年利率9%的标准支付我从2011年7月11日到实际付款之日止的利息;4、返还我从2011年4月到2011年6月期间支付给李晨曦用于换代的款项2.4万元;5、李晨曦以2.4万元为基数,依照年利率9%的标准支付我从2011年7月11日到实际付款之日的利息;6、赔偿我交通费1万、误工费1万。

 

二、被告辩称:

李晨曦辩称:不同意胡峥诉讼请求。胡峥诉求第一项没有依据,李晨曦在售房时已经告知了胡峥,并征求了胡峥同意。胡峥诉请第二项没有依据,房屋出售总价为198万,扣除银行贷款之后剩余房款为148万,李晨曦已经分5次汇给胡峥74万;胡峥第三项诉求没有事实依据。胡峥诉求第四项,胡峥确实给李晨曦汇款7此,但这些钱并非还贷使用,而是因李晨曦收入较低给予的帮助。胡峥诉求第五项无事实依据。第六、七项诉求不属于本案件受理范围,和本案件无关。

 

三、法院查明:

胡峥、李晨曦原系夫妻关系,两人在2011年3月2日经北京市海淀区人民法院判决离婚,坐落在北京市朝阳区的诉争房屋由胡峥、李晨曦共同共有,房屋贷款由李晨曦、胡峥共同负责偿还。

2011年4月8日,李晨曦和潘某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定李晨曦将诉争房屋出售给潘某,房屋总价款198万。

2011年7月13日,李晨曦和案外人张媛签订《存量房屋买卖合同》,将诉争房屋过户给张媛,房屋成交价格为26万,潘某作为张媛的委托代理人签字。

胡峥认为李晨曦实际出售房屋总价款为224万元,李晨曦陈述实际售房价款为198万。

胡峥、李晨曦离婚后,胡峥多次向李晨曦还款账户汇款,2011年4月8日到2011年11月5日汇款总计13000元,在2012年6月30日汇款2600元。

胡峥认为上诉汇款是给李晨曦用于偿还贷款的。李晨曦认为上述汇款是因当时李晨曦经济困难,而胡峥想和李晨曦复婚,汇款是为了帮助李晨曦,并非用于偿还银行贷款。

李晨曦在将诉争房屋出售之后,先后在2012年7月13日通过银行转账向胡峥汇款20万元;在2012年8月1日向胡峥汇款20万元;在2012年8月6日向胡峥汇款30万;在2012年8月31日向胡峥汇款4万元。

2011年7月24日,李晨曦一次性还清了全部剩余贷款479898元。

李晨曦称其在出售诉争房屋时征得了胡峥同意,但没有提供相应的证据。

胡峥提供和李晨曦的短信记录,证明李晨曦在2012年6月30日时才告知诉争房屋已经出售的事实。李晨曦对此不予认可,李晨曦认为在售房前已经告知了胡峥并征得了胡峥的同意。

在案件审理中,胡峥申请对诉争房屋在2011年4月1日和2013年1月7日时的房屋单价和总价进行评估,法院依法委托北京某房地产评估有限公司进行评估,该公司出具评估报告,确认诉争房屋在2011年4月1日的房屋单价为2.6万元/平方米,房屋总价189万;在2013年1月7日房屋单价为3.4万元/平方米,总价为247万元。胡峥支付了1.4万鉴定费。

在案件审理中,胡峥称其对利息的主张要求依照9%计算,如果法院予以调整,同意依照中国人民银行同期贷款利率计算,对利息计算到2013年7月13日;利息的起算点是2011年7月11日,该时间为其自己估算。李晨曦称2011年7月将诉争房屋出售,取得售房款。

 

四、审判结果:

北京市朝阳区人民法院经审理后判决:

一、李晨曦在判决生效后七日内给付胡峥售房尾款1万元。

二、李晨曦在判决生效后七日内给付胡峥售房款利息(以20万为基数自2011年7月11日计算到2012年7月13日,以20万为基数自2011年7月11日计算到2012年8月1日,以30万为基数自2011年7月11日计算至2012年8月6日,以24.5万元为基数自2011年7月11日计算至2012年8月31日,以上均依照中国人民银行同期贷款利率计算。)

三、李晨曦在判决生效后七日内返还胡峥1.6万元。

四、李晨曦在判决生效后七日内支付胡峥返还款利息(以2600元为基数,分别从2011年8月29日、2011年11月6日、2012年1月2日、2012年3月4日、2012年5月2日、2012年7月1日计算到胡峥实际支付之日止,以上均依照中国人民银行同期贷款利率计算)。

五、驳回胡峥其他诉讼请求。

 

一审判决后,胡峥不服一审判决上诉至二审法院,二审法院经审理后判决:

一、维持原审判决第一、三项。

二、撤销原审判决第五项。

三、变更原审判决第二项为李晨曦在判决生效后七日内支付胡峥售房款利息(以20万为基数自2011年7月11日计算到2012年7月13日,以20万为基数自2011年7月11日计算至2012年8月1日,以30万为基数自2011年7月11日计算至2012年8月6日,以四万元为基数自2011年7月11日计算至2012年8月31日,以1万为基数自2011年7月11日计算至实际支付之日止,以上均依照中国人民银行同期贷款利率计算)。

四、变更原审判决第四项为李晨曦在判决生效后7日内支付胡峥返还款项利息(以2600元为基数,分别从2011年8月29日、2011年11月6日、2012年1月3日、2012年3月4日、2012年5月2日、2012年7月1日计算至李晨曦实际支付之日止,以上均依照中国人民银行同期贷款利率计算)。

 

五、房产律师靳双权案件点评:

房产律师靳双权认为,本案件中关于房屋价款的问题是双方所争议的主要焦点。

在庭审中胡峥认为李晨曦所提交的2011年4月8日和2011年7月13日的两份合同,为相互独立,房屋总价款应当为两份合同约定价格之和。而李晨曦认为两份合同为阴阳合同,2011年4月8日签订的合同中约定的房屋价格是真实的价格,而2011年7月13日的合同为网签合同,并非双方的真实意思表示。

房产律师靳双权认为,两份合同内容的实际买受人均系张媛,两份合同是相同买卖主体就同一房屋签订的两份买卖合同。对于两份合同的关系,2011年4月8日签订的合同约定房屋成交价格为198万,上述价格包括房价款、公共维修基金、装修和附属配套设施价款等,2011年7月13日签订的合同仅约定了房屋成家价格为26万元,以及《房产评估报告》确认诉争房屋在2011年4月1日的价格为189万元等,法院就此认为两份合同为阴阳合同,而2011年4月8日的合同反映的是双方交易真实价格更令人信服。

胡峥主张双倍利息赔偿,没有法律依据,法院不应支持。对于胡峥提出的李晨曦应支付自2011年4月起5万元定金的双倍利息的请求,因为在一审审理过程中没有提出,并且给付定金时合同是否能够顺利履行尚处不确定状态,因此其诉讼请求法院没有支持。

至于迟延支付售房款的利息,因售房尾款李晨曦至今仍未支付,对该部分尾款对应的利息应当予以支持,在一审中法院遗漏该项售房尾款利息,二审法院予以补充,于法有据。

综上所述,法院的判决是正确的。

 


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靳双权

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