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房地产律师靳双权解析一件卖方拒绝过户案件

来源: 律师 时间:2016-12-19
正文

 

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起违约金案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

 

案件介绍:

黄兴起诉至法院称:2007年5月3日,我和刘媛签订《二手房买卖合同》,约定刘媛将位于北京市丰台区的诉争房屋出售给我我履行了全部合同义务,并搬入该房屋居住至今。2011年5月到2012年期间,刘媛和其子陈鹏因该房屋买卖合同和我发生纠纷,2012年11月15日,丰台法院做出108号民事判决,判决刘媛、陈鹏在判决生效后15日内将办理诉争房屋所有权证书所需要的材料和费用提交到北京某房地产公司,北京某房地产公司将房屋过户至刘媛名下;刘媛在取得房屋所有权证书后15日内将该房屋过户至我名下。

后两人不服上诉,2013年1月中旬两人向二中院申请撤诉,二中院裁定撤诉。2013年1月底,因刘媛、陈鹏两人没有履行生效判决,我向丰台法院申请强制执行。2013年3月20日,陈鹏在接到法院执行通知后拒不履行生效判决,将诉争房屋出售给张斌,致使判决无法执行。2013年3月24日,诉争房屋所有权人变更为张斌。

2014年3月18日,陈鹏因拒不执行生效判决被判有期徒刑一年。2014年4月24日,张斌持诉争房屋的房屋所有权证向丰台法院提出执行异议,导致该案件执行中止。依照刑事判决书认定的事实,张斌世纪给富陈鹏的房款为150万,明显低于该房屋的市场价值(2013年3月该房屋的市场参考价为3.3万/平米);此外,张斌在签订《存量房屋买卖合同》时,就明知该房屋存在纠纷,不能实际交付,而其从未到房屋现场了解房屋的实际状况。该房屋自2007年至今一直由我和家人居住,屋内每日都有人,我们从没见过张斌;张斌在没有看房的情况下就签订了《存量房屋买卖合同》,并变更了房屋产权证书,其真实目的是帮助陈鹏转移被执行的财产,而不是购买房屋;在陈鹏因拒不执行生效判决罪被侦查、起诉直到审判期间,司法机关多次寻找张斌的下落均没有找到,很明显张斌是在有意逃避和陈鹏共同转移房屋的事实,张斌购买诉争房屋的行为并非善意。

我们认为依照丰台法院的生效判决,从2013年1月4日就应当享受诉争房屋的实体权利,陈鹏拒不履行法院生效判决,以极低价格将诉争房屋出售给张斌并过户,张斌取得房屋的行为并非善意。因此我们起诉要求确认陈鹏和张斌在2013年3月20日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议无效;判令陈鹏和张斌在2013年3月21日签订的《存量房买卖合同》无效;张斌将该房屋过户至我名下。

 

二、被告辩称:

刘媛辩称:诉争房屋是我和外甥李某与黄兴交涉的,李某跟我说是把房子出租了,李某和王振之间房屋买卖的事情我不清楚,也米有收到房款。民事判决生效后,我还是不想把房子给黄兴,所以就向开发商隐瞒了判决的事实,直接把房子办到了我儿子陈鹏名下。陈鹏把房子以235万的价格卖给了张斌,张斌区房屋看过。本案的诉讼请求和我没关系,请法院依法判决。

 

陈鹏辩称:诉争房屋是我母亲刘媛的财产,我表哥李某瞒着我们把房子卖给了黄兴,售房款都被李某拿走了,我母亲曾经起诉过黄兴,后来撤诉了。后黄兴又起诉我母亲,并以原来我们起诉的材料作为证据,后法院判决房屋归黄兴,我们没有拿到黄兴一分钱,不想执行法院的判决,就通过中介卖房,并且告知中介房子有纠纷,让中介去联系买主;中介找到了买主张斌,我们签了阴阳合同,价格低是为了避税,实际成交价格是230多万元,中介公司告诉张斌房屋正处于出租状态,里边住着租户,张斌去现场看过,当时黄兴把房屋出租了,是租户开门让我们进去看的房;我和张斌约定,张斌先付我150万,剩余房款待租户搬出张斌实际入住之后再付清;中介费也是我掏的,不同意黄兴的诉求。

 

张斌辩称:我不同意黄兴诉求,原因如下:1、我和陈鹏在2013年3月20日签订的《存量房屋买卖合同》合法有效,诉争房屋是我合法购买的,我想有完全所有权;我通过北京某房地产经纪公司和陈鹏签订了买卖合同并进行了网签,双方意思表示一直,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效;陈鹏持有诉争房屋的产权证书,证书载明诉争房屋系陈鹏单独所有,没有设定抵押,陈鹏有完全处分权;并且张斌已经通过购房资格核验,有购房资格。陈鹏在出售诉争房屋之前,向我和中介出具声明表示苏这个房屋没有抵押、查封、没有买卖,并且办理了公证;我也在刘媛和陈鹏的带领下实地查看了房屋,并依照合同约定向出卖人陈鹏支付了合理对价(购房款235万,我已经支付了150万,剩余85万交房时支付);我已经取得了诉争房屋的房产证,并且在2014年6月17日向丰台法院申请解除了黄兴对诉争房屋的查封措施。

2、我不是本案的适格被告,黄兴和刘媛、陈鹏之间的纠纷,应当通过违约赔偿责任解决,和我无关。陈鹏在出售房屋时没有向我说明其母刘媛和黄兴因诉争房屋存在纠纷,陈鹏出示的房产证使我有理由相信陈鹏对诉争房屋具有完全的处分权,我属于善意取得。综上所述,我不同意黄兴的诉求。

 

三、法院查明:

除原被告陈述外,法院经审理还查明:

刘媛和陈鹏系母子关系,诉争房屋为北京某房地产开发公司开发建设的回迁安置房。2002年4月21日,刘媛和该公司签订了《农民自住回迁安置楼房买卖合同》购买了两套回迁安置房,其中包括本案诉争房屋。案件审理中,刘媛、陈鹏认可两人在2012年将该合同中的诉争房屋购买人由刘媛变更为陈鹏。

后黄兴以刘媛、陈鹏、北京某房地产公司作为被告起诉至法院,法院在2012年11月15日作出民事判决,该判决内容同原告诉称。随后刘媛、陈鹏不服判决上诉又撤诉,法院出局裁定书准许。刘媛、陈鹏又向二审法院申请再审,法院在2013年8月19日出具民事裁定书,驳回了其再审申请。

该判决还认定,黄兴已经支付全部购房款,刘媛、陈鹏在明知刘媛已经将该房屋出售的情况下擅自将《农村自助回迁安置楼房买卖合同》的购买人变更为陈鹏的行为侵犯了黄兴的合法权益显属不当。

2013年1月8日,陈鹏取得了房屋所有权证书。

2013年3月20日,陈鹏和张斌签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定陈鹏出售诉争房屋,房屋成交价格为235万。随后,两人和中介公司签订了补充协议,在该协议中,明确张斌在2013年3月21日支付陈鹏定金20万,在2013年3月28日前支付陈鹏150万(包括定金20万),剩余房款因陈鹏和现租户存在经济纠纷,张斌同意给陈鹏1个月的协商缓冲期,在陈鹏正式交房之后再由张斌给付陈鹏剩余的85万购房款。

2013年3月20日,陈鹏出具收条,认可在某房产公司收到了张斌支付的20万首付款。2013年3月24日,张斌自建设银行尾号为1515账户取款130万,陈鹏在同日出具收条,认可收到张斌支付的130万。

2013年3月24日,诉争房屋产权转移登记到张斌名下。

2013年4月9日,丰台法院做出执行裁定,对诉争房屋进行了查封。张斌对此提出执行异议,2014年6月17日丰台法院做出执行裁定书,裁定张斌提出的执行异议理由成立,终止了对诉争房屋的执行。2014年7月4日,黄兴以张斌、刘媛作为被告对执行裁定书提起申请执行人执行异议之诉,请求将诉争房屋执行过户到黄兴名下,目前该案件仍在查封状态。

陈鹏因拒不执行罪被丰台法院于2014年3月27日判处有期徒刑一年。在该案审理中法院查明陈鹏在2013年3月收到执行通知后拒不执行生效判决,将诉争房屋出售给张斌并将房屋产权人变更为张斌,致使判决无法执行。

本案审理过程中,黄兴提供陈鹏和张斌在2013年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》一份,该合同载明陈鹏将诉争房屋以150.2万元的价格出售给张斌。黄兴另提供网页打印件若干页,用于证明和诉争房屋同地段的房屋同期销售单价在3.6万到4.9万之间,陈鹏和张斌约定的房屋售价远低于市场价格。

陈鹏和张斌对《存量房买卖合同》真实性表示认可,并称该合同和2013年3月20日签订的《二手房买卖合同》为阴阳合同,该合同主要用于网签和支付税费,合同价格虽然是150.2万,但实际成交价格为235万,签订阴阳合同主要为了避税。刘媛、陈鹏、张斌质证认为网页打印件不能作为证据,王震所查小区为高档小区和商品房小区,诉争房屋所在小区系回迁房,同期价格为2.5到2.8万之间,双方交易单价为2.8万,是正常价格。

张斌提供《个人说明》和某公证处出具的《公证声明书》各一份,载明:本人陈鹏和张斌签订购房合同之前,陈鹏已经告知张斌和某房产公司员工孙某所卖房屋没有抵押、查封、没有买卖。《个人声明》落款时间为2013年3月18日,《公证声明书》签署日期为2013年5月13日。

案件审理中,黄兴称声明书系诉争房屋过户到张斌名下之后才签订,系造假。陈鹏则称声明书系其和张斌签订完合同之后应中介要求出具,空路表示认可声明书系诉争房屋被查封之后从中介手中取得,签订合同时不知情。

二审中,刘媛称曾经带张斌看过两次房子,并且当时看房没有通知黄兴夫妇。张斌回忆称当时他和家人在中介、刘媛的带领下在周末看过一次房,大概是2013年3月16日左右,开门之后又一个年轻人,房子内隔了一个单间,并称自己居住在客厅单间之内,房屋内还有一对夫妇,因出于礼貌,便没有到房屋内细看。

黄兴则称其和家人一直住在房内,没有20多岁的小伙子,从没有将诉争房屋出租或和他人合住,也没有看到张斌来看房。

 

四、法院判决:

北京市丰台区人民法院经审理后判决:

一、陈鹏和张斌在2013年3月16日签订的《存量房屋买卖合同》和补充协议无效;

二、陈鹏和张斌在2013年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》无效;

三、陈鹏在判决生效后七日内返还张斌购房款150万;张斌在判决生效后七日内协助陈鹏办理诉争房屋变更登记手续,将诉争房屋变更到陈鹏名下。

 

一审判决之后,张斌不服一审判决结果,上诉至二审法院,经二审法院审理后,法院判决:

一、撤销原审判决。

二、张斌在判决生效后七日内协助刘媛办理诉争房屋变更登记手续,将诉争房屋登记到刘媛名下。

三、驳回黄兴其他诉讼请求。

 

房地产律师靳双权案件点评:

房地产律师靳双权认为,本案件原被告所争议的焦点在于陈鹏和张斌就诉争房屋签订的房屋买卖合同的效力以及该诉争房屋的所有权归属问题。

一、陈鹏是否有权处分诉争房屋

首先,依照法院生效判决所认定的事实,诉争房屋原系刘媛和某房地产公司签订《农村自住回迁安置楼房协议》所购买,刘媛在取得房产证之前将该房屋出售给了黄兴。后因刘媛、陈鹏擅自将协议记载的购房人变更为了陈鹏,法院在审理后做出民事判决,依法认定了刘媛、陈鹏有义务在房地产公司的配合下将诉争房屋过户到刘媛名下,再由刘媛将诉争房屋过户至黄兴名下。尽管上述生效判决作出后诉争房屋错误登记到陈鹏名下,但是依据生效判决,陈鹏并非诉争房屋合法的所有权人,并且具有义务配合刘媛履行生效判决。陈鹏因不执行生效判决,因触犯刑法313条拒不执行判决、裁定罪已经被判处刑罚。结合以上事实,可以判定陈鹏并非诉争房屋的合法所有权人,无权处分诉争房屋。

 

二、关于陈鹏和张斌就诉争房屋所签订的相关房屋买卖合同效力问题一节

依照《合同法》第52条之规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

结合本案件,陈鹏、张斌均认可双方签订诉争房屋的买卖合同系自愿签订,黄兴所提供的证据亦无法证明张斌和陈鹏在签订合同时明知诉争房屋存在相关纠纷,也不足以证明两人存在恶意串通的行为或者上述合同存在其他法定无效的情形。尽管两人为了达到避税的目的而签订了阴阳合同,导致草签的《二手房买卖合同》和网签合同中关于价款的条款存在差异,但是当事人在房屋买卖合同中规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的,该条款无效,并不影响合同其他部分的效力。

依照《最高院关于审理买卖合同纠纷案件的法律问题的解释》第三条第一款,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。综上所述,王振耀求确认陈鹏和张斌所欠的《二手房合同》及相关补充协议、网签合同无效的请求缺乏法律依据和事实根据,法院没有支持其诉讼请求。在一审中,原审法院错将陈鹏的购房行为构成欺诈作为理由确认合同无效,因使用法律错误,二审法院经审理后将一审法院的判决依法予以纠正。

 

三、关于诉争房屋所有权归属的问题。

依照法院所查明的事实,刘媛和黄兴在2007年签订了《二手房买卖合同》将诉争房屋出售给了黄兴后,便将该房屋交付给了黄兴,黄兴也支付了全部购房款,并且对诉争房屋合法占有并使用至今。生效民事判决已经认定刘媛、陈鹏负有协助黄兴办理诉争房屋所有权过户的义务。

反观张斌,其在上述民事判决生效后在2013年从陈鹏手中购买诉争房屋,空路已经办理了诉争房屋产权过户登记,但陈鹏作为无权处分人无法向张斌交付房屋,张斌也没有依照合同约定支付全部购房款,因此双方签订的房屋买卖合同并没有履行完毕。

综合以上事实,张斌不能基于过户登记而取得诉争房屋所有权的原因如下:第一,张斌在购房时没有尽到合理的注意义务,其办理诉争房屋所有权过户登记并非善意。在空路购房之前,刘媛已经将诉争房屋交付给黄兴,黄兴对诉争房屋惊醒了合法、公开且善意的占有和使用。张斌作为理性的购房者,购房时应当先行对房屋的权利和实时状态进行合理审查,理应注意到诉争房屋已经先行被他人所占有,其通过看房和进一步向房屋实际占有人核实即可以发现陈鹏对诉争房屋的处分权存在瑕疵。张斌虽然抗辩称其曾经实地看过诉争房屋,但其没能就此提供充分证据加以证明,其所表述的看房情节也存在相互矛盾不合情理的地方,无法自圆其说,因此法院没有采信。张斌虽然提供了《公证声明书》证明陈鹏告知其诉争房屋“没有抵押、查封、买卖”,但其也认可该《公证声明书》系取得在诉争房屋过户之后,即使陈鹏做出如此的声明也不能免除张斌的合理注意义务。因此,可以看出张斌办理诉争房屋的所有权登记并非善意,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人黄兴。

第二,从诚实信用原则、公平原则和经济效益原则考虑,黄兴的权利保护顺位应当优先于张斌。结合案件事实进行比较,黄兴签订的购房合同在前,已经完全履行合同付款义务并且已经合法占有诉争房屋较长时间,对该诉争房屋进行了居住利用和添附改造;而张斌系从无权处分诉争房屋,且张斌没有尽到合理注意义务存在过失,因此张斌不能基于过户登记成为诉争房屋的所有权人,张斌应当将诉争房屋的所有权转移到合法所有权人名下。

 

四、法院为何没有支持黄兴要求将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求

依照已经生效的民事判决书,诉争房屋应当由原房屋所有权人某房地产公司转移至刘媛名下,再由刘媛过户给黄兴。依照合同相对性和生效的判决内容,黄兴仅有权要求刘媛、陈鹏向其履行过户义务,因此黄兴要求张斌将诉争房屋直接过户至其名下的诉讼请求缺乏事实和法律依据,法院不应支持。黄兴所主张的相应权利应当在上述判决中的执行程序予以解决。

综上所述,法院的判决是正确的。


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