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房产律师解析一件阴阳合同导致的违约纠纷

来源: 律师 时间:2016-12-19
正文

 

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起违约金案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

 

案件介绍:

一、原告诉称:

韩冰诉称:2012年5月13日,我和张伟在我爱我家公司的居间下,签订了《房屋买卖合同》以及补充协议。合同约定我出手诉争房屋总价款为129.5万,首付款40万,余款92万张伟通过贷款方式支付。合同签订后,由于双方就合同履约产生争议,张伟向北京市朝阳区人民法院提起诉讼,2012年10月19日朝阳法院奥运村法庭开庭审理了该案件。张伟庭审中表示不再申请贷款,并保证半个月内将剩余房款一次性提存到法院,逾期同意承担相应的不利后果。案件庭审结束后,张伟既不向法院提存房款,也不继续申请房屋贷款,并在2012年11月18日撤诉。

我在案件审理后多次电话催促张伟及时履行合同,但张伟明确表示诉争房屋已经办理了网签,要求等他筹完款之后在履行合同。张伟的行为导致我卖房筹钱的目的无法实现,并承受了巨大损失。2012年12月27日,为防止损失扩大,我已经向张伟发出了《解除合同通知书》,正式通知张伟解除双方所签《二手房买卖合同》以及补充协议,并要求张伟在收到通知书十日内和我协商办理解除合同后的相关事宜,并配合解除网签手续。

张伟收到通知后,复函要求我配合办理公积金贷款,但至今仍没有任何积极行动。我认为张伟迟延履行合同义务,经催告后仍不履行构成根本违约,我有权解除合同,张伟无权要求继续履行合同。合同约定房屋价款为131万,但补充协议将房价款分为两部分,即120万和装修补偿费11万。我多次表示不同意签订阴阳合同,我不同意协助张伟偷税漏税。同时张伟在庭审中明确表示其系已婚,但其提交的网签、贷款材料都是依照未婚提供的,所以贷款和往前都是张伟提供虚假材料做的,因此和同事皇位通过虚假方式办理的贷款和网签,不应当继续履行。因此我起诉要求法院判令解除双方所签《二手房买卖合同》和补充协议,并判令解除诉争房屋的网签手续。

 

二、被告辩称:

张伟辩称并反诉:我不同意韩冰诉讼请求,我积极履行合同约定,是韩冰的违约行为导致合同无法继续履行,因此请求法院驳回韩冰的诉讼请求。韩冰的诉状中所叙述内容和事实不符,我已找合同约定给付房屋首付款之后,韩冰不履行合同义务,拒不配合我办理网签手续和公积金贷款,并非我不申请贷款。

我在2012年起诉要求继续履行合同,韩冰称是我不采取贷款方式支付房款,事实上是韩冰拒绝履行合同义务,不配合我办理相关手续的前提下,我没有办法选择该种房款支付方式。在该案诉讼中我们双方就纠纷解决达成一致意见,我撤诉。后我和韩冰商议继续依照合同进行贷款,韩冰便不再配合,并提出要求涨价。在韩冰不配合办理公积金贷款的情况下,我已经自行筹款90万,可以继续购买该房屋。我不存在迟延付款行为,我也没有其他的违约行为,不符合法定解除条件。我已经积极履行了我应尽的义务,并遵守交易习惯和诚实信用原则,因此韩冰要求依照合同法第九十四条要求法院判令解除合同和补充协议、网签手续的诉讼请求没有事实和法律依据,请法院依法驳回。

我已经履行了合同主要义务,该房屋具备继续履行的可能性,因此我反诉要求继续履行双方所签合同及补充协议,将诉争房屋过户至我名下,韩冰交付诉争房屋。

 

韩冰针对反诉辩称:张伟在合同履行中存在重大过错,同时拒不更改,本合同涉嫌偷税漏税,因此我有权要求解除合同。我出售诉争房屋是为了置换房屋,但因张伟自签订合同至今没有全面履行付款义务,迟延付款时间已经超出合理范围,只是我还放的合同目的无法实现。由于市场价格波动,现在即使张伟全额支付房款,我也没有办法购房。同时张伟为偷税漏税,诱导我签订阴阳合同,以未婚身份办理网签和申请贷款,说明其缺乏诚信,我有理由怀疑张伟是否具备购房资格。我不配合签署是因为阴阳合同和虚假信息的贷款文件,是正当的守法行为,不能构成违约。

张伟违反了合同的约定,擅自提出合同以外的要求,要求我承担交易税,张伟违背了诚实信用原则,也是其拖延履行合同的表现。张伟的以上行为是导致了合同履行处于停滞状态的根本原因。张伟在接到合同解除通知5个月后,在我起诉解除合同之后才反诉要求继续履行合同,足以证明其违背诚信,已经放弃了继续履行合同的权利。张伟在第一次诉讼中明确承诺在半个月内将剩余房款提存到法院,后张伟告知我说已经凑足房款,但其自行撤诉。

双方第一次诉讼应当视为双方在法庭主持下就合同履行方式、期限进行了更改和确认,张伟在没有和我就继续履行合同相关事宜达成一致的情况下,自行撤诉应当视为其主动拒绝霍放弃继续履行合同,其要求继续履行合同的权利已经丧失,因此我请求法院驳回张伟的反诉请求。

 

三、法院查明:

2012年5月13日,静我爱我家居间,韩冰和张伟签订了《二手房买卖合同》,约定出卖人购买诉争房屋,建筑面积为59平米,该房屋未设定抵押。房屋成交价120万,买受人签订合同时支付定金2万,买受人向公积金管理中心申办抵押贷款,买受人因自身原因没有取得银行或者公积金管理中心批准的,双方同意买受人继续申请其他银行贷款,直至贷款批准,期间产生的费用均由买受人自行承担。出卖人应在领取全部房款当天将房屋交付给买受人。买受人没有依照附件五约定的时间付款的,依照逾期时间,分别处理:逾期10日内,自约定应付款期限届满的次日起到实际支付应付款之日止,买受人依照逾期应付款依照每日万分之五的计算方式支付违约金,合同继续履行;逾期超过10日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当在解除合同通知送达之日起3日内依照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并有出卖人退还买受人全部已付款。在合同履行过程中,买卖双方应依照有关规定缴纳相应的税费,买卖双方应承担的税费具体约定详情见附件七。因一方不依照法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。合同履行中因政策需要缴纳新税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中没有明确缴纳方的,由买受人缴纳。

双方当事人同意,自合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。买受人没有在房屋交付之日起九十日内(约定时间或约定条件)内取得房屋所有权的,双方同意依照以下方式处理:如因出卖人原因,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款,并依照银行同期活期利率给付利息;买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之日起到实际取得房产证之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并在买受人实际取得房产证之日起三日内向买受人支付。合同在双方签订当日即生效,双方对于合同解除应当采用书面通知形式,本合同附件及补充协议和本合同具有同等法律效力。

2012年5月13日,甲方韩冰和乙方张伟另行签订了《补充协议》,约定甲方出售给乙方的房屋价款为120万,房屋内的装饰装修折价11万,房屋净得价款为131万。乙方在签订合同当日支付购房定金2万,乙方在甲方预约银行还款日前一个工作日支付甲方首付款40万,剩余贷款80万在甲乙双方完成过户手续后由乙方的贷款银行直接支付给甲方。甲方在拿到全部购房款当日将房屋交付给乙方,甲方将房屋内的全部装饰装修留给乙方。本协议和双方所签的《二手房买卖合同》系不可分割的组成部分,若本协议和《二手房买卖合同》及相关附件上的条款有冲突,应当以本协议为准。

当日,韩冰、张伟和中介签订了《居间服务合同》,双方在中介的服务下已经签订了《房屋买卖合同》,居间行为已经完成,张伟应当支付居间服务费2.6万元。

2012年5月13日,张伟向韩冰支付房屋定金2万,2012年6月10日张伟向韩冰支付首付款40万。双方均认可张伟尚有90万房屋尾款没有支付。

2012年7月19日,双方进行了网签,网签合同价款为120万。

2012年8月25日,张伟向韩冰发出函件,告知其房屋已经进行了网签,其已经在相关文件上签字,希望韩冰在三日内签订好相关文件并配合办理后续房屋买卖事宜,否则将通过法律手段维护自身权益。

2012年9月10日,张伟将韩冰起诉至法院,要求韩冰继续履行双方在2012年5月13日所签《二手房买卖合同》。2012年10月19日,在该案件庭审过程中,张伟表示能够在半个月内将剩余房款一次性提存至法院,并表示在2012年11月3日答复是否能提存,逾期视为无法支付剩余房款。11月9日,张伟表示和韩冰在庭外和解,因此该案件撤诉。朝阳法院经口头裁定准许撤诉。

2012年12月27日,韩冰向张伟发出《解除合同通知书》,告知张伟解除双方在2012年5月13日签订的《二手房买卖合同》以及补充协议,并要求张伟在收到函件后10日内协商合同解除后的相关事宜,并及时配合办理解除诉争房屋网签手续。

2012年12月27日,张伟向韩冰发函,称双方签约至今7个多月,但韩冰依旧没有配合在公积金贷款所需的相关文件上签字,其已经支付韩冰定金2万元和首付款40万以便韩冰解除诉争房屋之前贷款抵押和进行网签等后续手续,希望韩冰在三日内签订好相关文件并配合办理后续房屋买卖手续。

2012年12月31日,张伟向韩冰发出《关于解除合同通知书的回函》,表示其不同意解除《二手房买卖合同》,称因韩冰以种种理由拒不配合在签订公积金贷款所需相关文件上签字,导致其至今无法办理贷款,合同无法继续履行,并要求韩冰在十日内在所需文件上签字并积极配合办理后续手续。

法院另查明,张伟在2010年11月26日登记结婚,其配偶袁媛的户口为非京籍。

 

审判结果:

北京市朝阳区人民法院审理后判决:

一、韩冰和张伟继续履行双方在2012年5月13日签订的《二手房买卖合同》和《补充协议》;

二、黄伟在判决生效后七日内给付韩冰诉争房屋尾款人民币90万;

三、韩冰在判决生效后七日内将诉争房屋过户至黄伟名下,办理过户所需税费由张伟自行负担;

四、韩冰在判决生效后七日内将诉争房屋交付给张伟。

 

一审判决后,韩冰不服一审判决结果,上诉至北京市三中院,北京市三中院经审理后判决:

驳回上诉,维持原判。

 

房地产律师靳双权案件点评:

房地产律师靳双权认为,依法成立的合同,自成立时生效。双方当事人均应当依照合同约定全面履行各自的义务。

在本案件中,韩冰和张伟在2012年5月13日签订的《二手房买卖合同》和《补充协议》均为双方真实意思表示,并且没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依照合同约定全面履行各自的合同义务。

双方在《补充协议》中约定诉争房屋价款为120万,装修装饰折价11万,张伟在合同签订当日支付韩冰定金2万,并在韩冰预约银行还款日前一个工作日支付其首付款40万,剩余贷款90万在双方办理完过户手续后由张伟所贷款的银行直接支付给韩冰。双方均认可张伟已经在签订合同当日给付韩冰定金2万并且在2012年6月10日支付首付款40万。韩冰表示张伟对房价款进行了不合理的拆分,并且要求其签订阴阳合同以达到偷税漏税的目的,因此其拒绝在办理公积金贷款的相关文件上签字,但根据双方签订的《补充协议》显示诉争房屋内存在一系列配套家具家电和装饰装修,因此可以认定诉争房屋确实经过装修,张伟从韩冰处购买的不仅仅是房屋本身,也包括房屋内所留下的家具家电和装修,因此《补充协议》将房屋价款和装修款分别列出并无不当之处,对于韩冰的此项意见法院不应采纳。

虽然网签合同的价款没有载明装修款数额,但双方均对房屋总价款达成一致意见,因此可以确认没有经过备案的书面《二手房买卖合同》以及补充协议才属于双方实际履行的合同,韩冰要求以张伟签订阴阳合同为由要求解除合同于法无据,法院不应支持。

韩冰诉称张伟在签订合同时提供虚假材料,以未婚身份签订合同,诉讼过程中经法院核实,张伟和胡小兵签订合同时虽系已婚,但其和配偶袁媛并不违反北京市的现行房屋限购政策,因此本案件中的房屋买卖合同人符合继续履行的条件。

韩冰表示张伟在第一次起诉房屋买卖合同时撤诉应当视为主动拒绝或者放弃继续履行合同,但根据其提交的庭审笔录记录,无法证明双方就合同履行的方式和期限进行了书面变更和重新确认,因此其此项意见没有被法院所采纳。

在庭审中韩冰表示张伟明知出售诉争房屋的目的是为了置换房屋,但迟迟没有履行付款义务,现在房屋市场价格出现较大波动,以致其合同目的无法实现,属于根本违约,其有权解除合同,但胡小兵没有就张伟对此事明知进行举证,合同也没有对此进行约定,并且合同约定的尾款90万支付方式亦为张伟所贷款的银行直接支付给韩冰,因韩冰拒绝签署贷款相关文件,以致房屋权属无法转移至张伟名下,房屋尾款无法通过贷款方式获得,韩冰就此存在过错,此外房屋市场的价格变动并非当事人可控,双方在签订合同时均应预见房价的变动可能带来的风险,因此韩冰以此为由要求解除合同法院也不应支持。

由此可见,张伟在合同旅行过程之中不存在过错,因此张伟反诉要求继续履行合同和补充协议有事实和法律依据,其将尾款90万提存到法院账户,表示愿意将此款项直接给付韩冰,并表示原意自行承担房屋过户所需缴纳的相关税费,法院没有异议,因此法院的判决是正确的。

 


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