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二手房律师解析限购政策对认定违约的影响

来源: 律师 时间:2017-02-10
正文

  

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)

一、原告诉称

申玲玉、尹恩节称:2010年4月12日,我们与冷云飞签订房屋买卖合同,申玲玉、尹恩节将名下的北京市大兴区×号房屋卖给冷云飞,双方约定房屋总价209万元,交钥匙当日冷云飞支付首付款164万元,剩余房款于房屋产权过户当日支付;买卖双方需要在产权证下发之日后十五日内,办理房屋过户手续;买卖双方任何一方不按约定履行合同,逾期超过15日,违约方按日计算向守约方支付总房价款万分之三的违约金,合同继续履行。2011年,冷云飞突然向法院提起诉讼,要求解除合同,判决驳回了冷云飞的诉讼请求。2011年11月4日,涉诉房屋所有权证下发,通知冷云飞配合办理房屋过户手续,冷云飞没有配合。后冷云飞一直拒绝办理。综上,请求:1、冷云飞继续履行双方签订的《房屋买卖合同》,协助办理过户手续;2.冷云飞支付违约金(自2011年11月19日至实际办理过户之日,每日按总房款万分之三计算)。

二、被告辩称

冷云飞辩称:同意申玲玉、尹恩节的第一项诉讼请求,同意办理过户手续,不同意支付违约金。双方均不存在违约行为,我与申玲玉、尹恩节签订买卖合同并支付了首付款。后北京市在2011年2月15日出台限购政策,限制外地人购房,由于政策原因导致无法办理过户,属不可抗力。不是我的原因造成的。我希望履行合同,同意支付剩余购房款。

三、审理查明

2011年2月15日,北京市人民政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,要求:“自本通知发布次日起,持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。”

另查,冷国伟系山东省德州市户籍。

四、法院判决

1、冷云飞继续履行与申玲玉、尹恩节签订的《房屋买卖合同》,冷云飞协助申玲玉、尹恩节将北京市大兴区×号房屋的所有权过户至冷云飞名下,冷云飞给付申玲玉、尹恩节房款四十万元;

2、驳回申玲玉、尹恩节的其他诉讼请求。

五、律师点评

双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,故合同有效,双方应依约履行。因合同中约定下房本后15日内申玲玉、尹恩节必须协助冷云飞办理过户。双方之间房屋买卖合同于2010年4月23日签订,房屋产权证的登记日期为2011年7月29日,而限购政策于2011年2月出台,同时从领取产权证的实际流程及日常领取情况考虑,申玲玉、尹恩节实际能够取得产权证的时间要在此之后,且短期内亦不会取得。限购政策的实施属于不可归责于双方当事人但可能影响合同继续履行的因素,冷国伟在支付大部分房款后,基于限购政策可能导致房屋无法办理过户的考虑暂未支付剩余购房款的行为以及进行诉讼的行为,系在限购政策实施后的合理应对,不应认定为违约行为,故对申玲玉、尹恩节要求冷云飞支付违约金的请求是不合理的。然,双方之间房屋买卖合同于2010年4月23日签订,部分购房款已支付,房屋亦交付冷云飞,现申玲玉、尹恩节已经取得涉诉房屋所有权证,双方继续履行合同的条件已经具备,故双方应继续履行合同。在过户的同时,冷云飞应给付申玲玉、尹恩节剩余购房款40万元。在此律师提醒,双方遇有矛盾纠纷时,应积极沟通,冷静处理,最大限度减少各方损失,妥善解决矛盾纠纷。


提醒:当事人遇到此类案件时,由于相关政策的复杂、多变,一直在不断完善和修订中,我们建议您详细咨询律师相关政策、法规,最大限度维护您的合法权益,让专业律师为您的维权之路保驾护航!

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靳双权

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