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房产律师解析限价房如何转让才有效?

来源: 房产靳双权律师 时间:2017-03-03
正文

 

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起借名购买限价房的房产案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

 

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)

 

一、原告诉称

李文静称:我与李园系姑侄关系,我原系北京市朝阳区X号房屋的产权人,李园为工作方便于2004年将户口落在X号房屋内。2009年X号房屋拆迁,我获得了购买多套限价房源的资格,李园本不符合购买限价房源的资格,但我跟李园串通,向管委会做了虚假陈述,将我的一套购房资格转让给了李园,并与2009年6月1日签署了《限价房认购意向书》。我认为我与李园恶意串通损害了国家利益,故请求确认李园与管委会签订的《限价房源认购意向书》无效。

 

二、被告辩称

李园辩称:我自2001年7月至2009年拆迁长期在X号房屋居住,2004年我的户口迁入李文静家,我是一人在此居住,但是我妻子女儿的户口均在此,拆迁时我通过了严格的审查才确定了我有购买资格,原告为了将我的购房资格据为己有而起诉,我购买房屋没有损害第三方及社会公共利益,且《限价房源认购意向书》已经在我签订购房合同的时候废止,故我不同意原告的诉讼请求。

管委会辩称:不同意原告诉讼请求。在拆迁之前,我单位已委托拆迁公司入户调查,证明了李园是共居人,李园的户口也在拆迁地址。关于购房指标的问题,本项目实施的是货币补偿方式。考虑到被拆迁人的情况提供了定向安置房的购房指标。原则是一户一套,安置被拆迁人及共居人分在五个户口本中,应当有五个购房指标,购房指标的分配是原告与共居人自行协商确定的,不违反法律规定,不损害国家利益及公共利益,不适用合同法关于无效的规定。

 

三、审理查明

X号房屋原登记在李文静名下,2009年6月1日,李文静作为被拆迁人就X号房屋与管委会签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,该协议显示被拆迁范围内有正式住宅房屋19间,建筑面积332.71平方米;在册人口12人,实际居住人口12人;拆迁补偿款、补助费合计6593112.17元。2009年6月1日李文静代李园与管委会签订了《限价房源认购意向书》,该意向书中认购人为李园,约定的认购条件为1、李文静在规定期限内搬迁腾退并自愿申请认购限价房源;2、李园需在拆迁范围内有正式户口并长期在拆迁本址居住;3、李园须具备认购限价房源资格并遵守相关规定;4、李文静自愿将房源认购权转让给李园。

2010年9月19日,李园作为买受人与北京某房地产公司签订《商品房预售合同》,约定由李园购买位于北京市朝阳区XX号房屋。

李园及管委会认为李文静已经签字确认了北京市城市房屋拆迁基本情况调查表,李园系实际居住人。李文静主张李园没有限价房购房资格,但并未提交证据。

 

四、法院判决

驳回原告李文静的诉讼请求。

 

五、借名买房律师靳双权点评:

有下列情形之一的,合同无效:一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;二、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;三、以合法形式掩盖非法目的;四、损害社会公共利益;五、违反法律、行政法规的强制性规定。  本案中,李园、李文静与管委会签订的《限价房源认购意向书》系三方真实意思表示,李园作为《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中确认的在册人口及实际居住人口之一,与李文静及管委会签订《限价房源认购意向书》并非恶意串通,亦无证据显示该行为损害了国家、集体或第三人的利益,该《限价房源认购意向书》合法有效。

现李文静主张的李园并未在X号房屋长期居住、李园不具有购买限价房资格一节,并非导致合同无效的理由,其主张限价房购房资格不得转让,于法无据。

 

律师提示:购房资格转让不是必然无效,要结合具体情况分析,如购房人需具备购房资格,律师建议您在协议中详细约定相关义务,避免推诿,必要时请律师做见证,维护您的合法权益。

 


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