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房产靳双权律师诚信档案

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房产靳双权律师成功案例

著名房产律师靳双权点评借名买房案件

来源:靳双权时间:2017-03-04 14:39:13

  房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起借名买房案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

 
  一、基本案情
  2005年年底,梁桂芳因住房拆迁获得了购买涉诉房屋的机会,经过协商,梁桂芳愿意转让并协助姜丽丽购买涉诉房屋;双方约定由梁桂芳出面签署合同,姜丽丽承担购买该房屋的全部出资。涉案房产的房款、税费、装修费、物业费等约40万元均由姜丽丽直接支付。
  2006年4月3日,A公司作为出卖人与买受人梁桂芳签订了《商品房预售合同》,约定将涉案房屋卖给梁桂芳,该房屋的用途为经济适用住房,房屋总价款为283292.15元。2007年8月,开发商将涉案房产交付给姜丽丽,姜丽丽装修后一直居住至今。
  2008年12月15日,梁桂芳与姜丽丽签署了《房屋产权转让协议书》,约定梁桂芳将姜丽丽出资购买的涉案房屋的产权转让给姜丽丽,转让价格为18万元,梁桂芳承诺在该房产具备上市过户转让条件后一个月内无条件配合办理过户手续,过户手续费由姜丽丽承担。该协议签署后,姜丽丽将协议约定的人民币18万元支付给梁桂芳,梁桂芳出具了该款项的收条。
  2013年9月,该房产具备上市交易条件后,姜丽丽曾经多次与梁桂芳沟通,要求梁桂芳配合办理房产交易过户登记手续,但至今未能办理。故姜丽丽起诉,要求法院判令:1、梁桂芳立即办理涉诉房屋转让过户至姜丽丽名下的过户登记手续;2、诉讼费用由梁桂芳承担。
  二、法院审理
  梁桂芳辩称,不同意姜丽丽诉讼请求。姜丽丽、梁桂芳之间于2008年12月12日签订房屋产权转让协议书无效,梁桂芳在2005年年底因拆迁获得购买涉诉房屋的资格,而姜丽丽借用该购房资格缴纳了房款、物业费等费用,并于2007年8月入住该房屋,一直居住至今。该情况完全符合北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》指导第十六条。所谓借名购房是指以他人(符合购买条件人)的名义购买经济适用房等政府限制购买的房屋,名义买房人和实际买房人签订合同约定实际买房人以符合政府规定条件人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下,实际买房人支付购房款和额外一笔酬金给名义买房人,本案中,所争议的经济适用房并不是由梁桂芳出资购买居住使用后又出卖给姜丽丽,而是直接由姜丽丽借用梁桂芳的名义,直接出资购买占有和使用,这是典型的"借名购房",是法律禁止的,是无效的合同。如果这类合同有效,就会使不符合条件的人购买经济适用房,而原应该购买经济适用房人群的条件仍然没有改善,这样就违背了社会公共利益。根据双方2008年12月12日房屋产权转让协议书所记载内容第一条,可以看出这也是典型"借名买房"协议书。第二,姜丽丽于2008年已经取得了一套两限房,姜丽丽在上次庭审中也认可这一事实。姜丽丽当时取得两限房的时间在2008年11月左右,同时在2008年12月其又签订协议购买一套经济适用房,这违反了国家关于购买政策性住房的规定。如果法院支持姜丽丽诉求,显然侵害了社会公共利益。根据相关法律规定,如姜丽丽购买两限房或经济适用房后再购买房屋时,应将原经济适用房或两限房由政府收回或者回购,显然姜丽丽现在并不具备购买另一套经济适用房的条件和资格。请求法院驳回姜丽丽诉讼请求。
  三、法院判决
  法院审理后作出判决:梁桂芳于本判决生效之日起七日内配合姜丽丽就涉诉房屋办理变更登记手续,登记至姜丽丽名下。
  四、律师点评
  著名房产律师靳双权认为,姜丽丽作为受让人已经按照房屋产权转让协议书第一条的内容向作为出让人的梁桂芳实际履行支付了房屋补偿费18万元的义务,涉案房屋的房屋价款、契税、公共维修基金亦由姜丽丽交纳,且通过协议的内容来看,协议所体现的权利义务关系均为梁桂芳和姜丽丽之间的权利义务关系,故房屋产权转让协议书实际已经生效。
  对于双方是否存在借名买房的关系,梁桂芳主张双方存在借名买房的关系,且该关系违反了社会公共利益,应依据相关规定被认为为无效;姜丽丽主张双方是房屋买卖合同关系。对此,根据本案已经查清的事实,房屋价款、契税、公共维修基金亦由姜丽丽交纳、涉案房屋现由姜丽丽居住、而房屋登记在梁桂芳名下的事实,可以认定双方存在借名买房关系。虽然房屋产权转让协议书签订时间为2008年4月11日之后,但涉案房屋合同的签订、姜丽丽支付房屋价款均形成于2008年4月11日之前,双方借名买房关系并未规避住房限购政策,且房屋产权转让协议书系梁桂芳和姜丽丽的真实意思表示,故房屋产权转让协议书系有效,对双方均有约束力,双方应依约全面履行各自的义务。
  现涉案房屋已经具备了上市交易的条件,在姜丽丽履行了合同义务后,梁桂芳应依约配合姜丽丽就涉案房屋办理房屋变更登记手续,故对姜丽丽提出的将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求,法院应当予以支持。


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