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房产靳双权律师诚信档案

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房产靳双权律师成功案例

知名房产律师靳双权点评两限房案件

来源:靳双权时间:2017-03-04 14:39:49

  房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起两限房案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

 
  一、基本案情
  顾本勤与郭龙丹系夫妻关系,顾明是二人之子。庄云燕与毛军是夫妻关系,毛丽是二人之女。顾明和毛丽原是夫妻。
  2008年11月17日,毛军(买受人)与某公司签订《商品房预售合同》,约定由毛军购买涉诉房屋,成交价为377641元,付款方式为公积金贷款。2011年2月,毛军取得涉诉房屋所有权证,产权登记为毛军与庄云燕按份共有。毛军去世后,庄云燕通过公证方式继承了涉诉房屋中毛军的产权份额,并于2014年12月18日取得了涉诉房屋的房屋所有权证,产权人登记为庄云燕个人。
  后顾本勤、郭龙丹向法院起诉,声称该房屋二者出资购买的,由毛军以自己的名义参加房屋的合同签订、办理公积金等事宜,且等房屋满5年后将产权人变更到顾本勤夫妇名下。为方便顾明和毛丽上班、生活,涉诉房屋由顾明、毛丽居住。
  毛军于2012年去世。顾明与毛丽于2005年8月登记结婚,于2014年12月经法院调解离婚。之后毛丽通过公证将原本登记在毛军名下的两限房过户至庄云燕个人名下。
  为维护自己的的合法权益,顾本勤、郭龙丹诉至法院,请求判令:1、庄云燕偿还二者支付的购房款、公积金贷款、担保服务费、公共维修资金、测绘费、房屋登记费、印花税、契税、代办产权费共计400668元;2、庄云燕给付房屋升值折价款;3、由庄云燕承担诉讼费用。
  二、法院审理
  庄云燕辩称,不同意顾本勤、郭龙丹的全部诉讼请求,本案所涉两限房是毛军申请,因当时顾本勤、郭龙丹的儿子顾明和毛丽是夫妻关系,而毛军病重,所以授权顾明去代办相应购房手续,其代办后的相关购房票据没有还给庄云燕。因此,两限房是庄云燕和毛军出资购买的,并非由顾本勤、郭龙丹出资。所以,请求法院驳回顾本勤、郭龙丹的全部诉讼请求。
  庭审中,顾本勤、郭龙丹主张实际支付了涉诉房屋的购房款首付款177641.94元、公积金贷款200000元、担保服务费1010元、第一笔公积金贷款还款1500元、公共维修资金12200元、测绘60元、房屋登记费用40元、产证印花5元、面积增加而补交购房款3598.6元、契税3812.41元、代办产权费800元,并主张出资来源于郭龙丹的定期存款、借款,并由顾明具体办理支出事宜。就其主张,顾本勤、郭龙丹向法院提交了郭龙丹的银行定期存单16张、向第三人借款的借条5张、顾明名下在银行的账号的流水及购房票据8张。
  庄云燕对此不认可,并主张相关购房票据由顾本勤、郭龙丹持有系因毛军曾委托顾明办理相关购房手续,相应购房费用均由其和毛军支付,资金来源于其姐姐的资助。就其主张,庄云燕向法院提交了经公证处公证的由毛军于2009年4月17日出具的《委托书》及其姐姐名下在银行的账号的流水。顾本勤、郭龙丹对《委托书》的真实性予以认可,对周爱英的账号流水的关联性不予认可。
  庭审中,顾本勤、郭龙丹主张以现金方式支付了首期公积金贷款,但未就此向法院提交相应证据。
  三、法院判决
  法院审理后作出判决:
  1、庄云燕于本判决生效后三十日内向顾本勤、郭龙丹返还人民币三十九万九千一百六十七元九角五分;
  2、驳回顾本勤、郭龙丹的其他诉讼请求。
  四、律师点评
  著名房产律师靳双权认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。
  本案中,关于涉诉房屋出资一节。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因顾本勤、郭龙丹及庄云燕均主张各自系涉诉房屋的实际出资者,则顾本勤、郭龙丹及庄云燕作为主张方,各自均对此负有举证义务。根据顾本勤、郭龙丹提交的相关证据,可以确认顾本勤、郭龙丹持有涉诉房屋的购房款、契税、公共维修资金等购房票据原件,且顾明的相关账户的资金支出情况亦与涉诉房屋的购房首付款支付、公积金贷款清偿情况相符,而庄云燕对此仅提交了周爱英名下的账户明细,即便周爱英名下的账户实际由庄云燕使用,但该账户明细不足以证明周爱英对该账户资金的实际使用情况。因此,顾本勤、郭龙丹提交的证据的证明力显然大于庄云燕提交的证据,故对顾本勤、郭龙丹的主张予以采信,对庄云燕的主张不予采信,并根据顾本勤、郭龙丹所提交的证据,认定顾本勤、郭龙丹实际支付了涉诉房屋的购房款首付款177641.94元、公积金贷款200000元、担保服务费1010元、公共维修资金12200元、测绘60元、房屋登记费用40元、产证印花5元、面积增加而补交购房款3598.6元、契税3812.41元、代办产权费800元。而关于第一笔公积金贷款还款1500元,顾本勤、郭龙丹未就此向法院提交相应证据,无法予以认定。
  其次,关于涉诉房屋出资款是否应当返还一节。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。顾本勤、郭龙丹虽未就其借名购房一节提交相应证据,但基于顾本勤、郭龙丹之子顾明与庄云燕之女毛丽在涉诉房屋购买时系夫妻关系,且涉诉房屋在交付后实际由顾芳、周国强居住使用等相关事实,顾本勤、郭龙丹所述的出资理由符合生活常理。现顾明与毛丽已离婚,顾本勤、郭龙丹显然丧失了原有的家庭共同体的出资基础,同时基于涉诉房屋为两限房,且尚未具备上市交易条件,顾本勤、郭龙丹对涉诉房屋的出资也无法通过占有涉诉房屋的产权份额来予以转化,因此,庄云燕现作为涉诉房屋的单独获益方,基于公平原则,应当向顾本勤、郭龙丹返还相应出资款。
  第三,关于涉诉房屋增值是否需要支付一节,如前所述,涉诉房屋尚未具备上市交易条件,且顾本勤、郭龙丹亦无充分证据证明其是借名购房,故顾本勤、郭龙丹要求庄云燕支付涉诉房屋增值部分折价款的诉讼请求,不予支持。


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