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房产靳双权律师诚信档案

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房产靳双权律师成功案例

房产律师靳双权对两限房腾房案件的解析

来源:靳双权时间:2017-03-04 14:40:23

  房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起两限房腾房案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

 
  一、基本案情
  2009年8月28日,梁桂芳与A公司签订了《商品房预售合同》,约定梁桂芳购买涉诉房屋。签订该《商品房预售合同》后,顾本勤实际支付了购买诉争房屋的全部购房款,并装修入住至今。现该房屋的房屋产权证、购房发票、契税发票及其他相关票据原件均在顾本勤处。
  顾本勤的爱人庄云燕直接向A公司刷卡支付了购房款。
  涉诉房屋的房权证所载明的所有权人为梁桂芳,房屋性质为限价商品住房,登记时间为2012年11月2日。2012年10月11日,上述房屋取得契税专用税收缴款书。
  原告梁桂芳认为,被告明知此房为两限房、其自身不符合购买条件,仍无偿使用原告的指标出资购买了其不应享有的限价商品房并一直占有、使用,被告甚至在原告既未向房管部门出示身份证原件、又未亲自去申请的情况下,暗中通过非法手段将该两限房的房产证领取到自己手中。原告与被告多次协商未果。
  故原告诉至法院,请求:1、确认原告和被告之间关于涉诉房屋的口头转让协议无效;2、合同无效后,判令被告立即将涉诉房屋腾退给原告;3、合同无效后,判令被告给付原告房屋占用费十万元;4、判令被告承担本案的诉讼费。
  二、法院审理
  被告顾本勤辩称:不同意原告的诉讼请求。原告所述与客观事实严重不符。2013年梁桂芳诉顾本勤物权保护纠纷案件中,梁桂芳已经当庭承认涉案房屋的购房指标系其自愿转让,这说明双方的买卖协议是双方意思自治的结果。实际上,被告在购买涉案房屋的过程中,原告梁桂芳自始至终都是参与的,且是配合的。原、被告双方口头协议并不具有合同无效的情形,口头协议有效,双方应该继续履行口头协议的内容。限价商品房的性质本质上也是商品房的一种,只是在价格上、户型上有所限制,其他与商品房无本质差异。相关法律规定并未限制限价商品房禁止交易,只是规定了5年内若需要交易则需要政府回购而已。被告入住涉案房屋是基于双方的口头协议,且被告支付了涉案房屋的全部购房款、税费,办理了装修和入住,被告完全是依法依约入住涉案房屋,原告仅作为名义上产权登记人不仅无权要求被告腾房,更无权要求被告支付房屋占用费。
  庭审中,原、被告双方均陈述于2009年8月达成口头协议,但是对口头协议的内容双方表述不一,原告主张系无偿将购房指标及房屋转让给被告,被告主张双方系房屋买卖关系,被告向原告支付了1万元转让费。
  三、法院判决
  法院审理后作出判决:
  1、原告梁桂芳与被告顾本勤之间的口头协议无效;
  2、被告顾本勤于本判决生效之日起八个月内向原告梁桂芳返还涉诉房屋;
  3、驳回原告梁桂芳的其他诉讼请求。
  四、律师点评
  著名房产律师靳双权认为,当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。
  本案争议的焦点是原、被告双方达成的口头协议的内容及性质。对此双方均未提供充分证据证明各自主张。首先,购房款的支付方式系被告顾本勤的爱人庄云燕向开发商直接交付;其次,房屋的占有使用及购房票据、产权证书的持有人均为被告顾本勤;结合双方口头协议达成的时间综合考虑,法院认定原、被告双方系借名买房关系,双方达成的口头协议内容即被告借用原告名义购买房屋。限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求,由建设单位通过竞争方式取得土地,进行开发建设和定向销售的普通商品住房,其购买对象具有专属性,借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定,应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。对原告要求被告返还房屋的诉讼请求,法院予以支持。
  关于返还时间一节,因双方还存在出资问题尚未解决,故法院酌情确定为八个月。
  关于原告要求被告支付房屋使用费一节,无事实及法律依据,法院不予支持。


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