资深律师解析二手房过户纠纷案件

时间:2017-05-03 15:01:11| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一、原告诉称

原告乐万诉称,2013年3月5日,原被告在第三人练练公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2013年3月26日,原被告签订《补充协议2》,约定在合同签订后90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续并交付房屋。签订当日,原告支付被告定金6万元;2013年1月23日、3月25日分别向被告支付首付款,共计95万元;截止到2013年4月12日,原告曾多次催促被告配合办理资金监管、后续缴税过户、交房等事宜。被告无任何正当理由拒不履行,已经构成严重违约,应当承担违约责任。请求法院判令:1、被告继续履行合同义务,并限期协助原告办理购房尾款175万元的资金监管手续,协助原告办理标的房屋缴税过户手续并且被告将该房屋交付原告;2、被告向原告支付违约金人民币710000元。诉讼费用由被告承担。

 

二、被告辩称

被告沈眉庄辩称,2013年3月29日,被告办理央产房上市手续。原被告与居间方练练公司办理银行审贷手续时,才知道2013年1月29日练练公司未经过原被告签字确认私自提交网签合同。原被告与居间方练练公司办理资金监管手续时,练练地产打印了一份与原被告签订的书面合同内容不一致的网签合同,我方因此而拒绝签订网签合同,继而无法办理资金监管手续。原告仅就涉案房屋向被告支付首付款95万元,剩余款项并未依约支付,我方并不存在违约行为,亦不同意原告全部诉讼请求。

 

三、第三人叙述

第三人练练公司叙述,2013年1月29日,我公司经原被告授权为其办理网签合同。同意原告第一项诉讼请求,如继续履行合同,我方可以协助双方。原告的其他两项诉讼请求与我方无关。

 

四、审理查明

经审理查明,2013年1月8日,经练练公司居间服务,沈眉庄(出卖人)与乐万(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:第七条违约责任,(一)逾期交房责任除不可抗力外,出卖人未按照合同第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,按照下列方式处理:按照逾期时间,分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在15日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行。2、逾期超过15日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。(二)逾期付款责任,买受人未按照补充协议约定的时间付款的,按照下列方式处理:按照逾期时间,分别处理。1、逾期在15日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。2、逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条税、费相关规定,本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,买卖双方承担税费的具体约定见补偿协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相对于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的,由【出卖人】【买受人】缴纳。第十条权属转移登记,(一)当事人双方同意,自本合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。(二)买受人未能在正常流程时间内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款,并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。(三)出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过30日未迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

当日,原被告及第三人还签订《补充协议》,内容为:第一条成交价格,甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币2500000元(不含税)。第二条关于房屋交易具体事宜的约定,1、乙方于2013年1月6日向甲方支付定金6万元。2、甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。3、乙方于2013年3月10日前将首付款175万元以资金监管的方式支付甲方。4、甲乙双方应于手续齐全丙方通知甲乙双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、甲乙双方同意,在贷款机构签发批贷函后5个工作日,甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的,则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理;乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续,如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的,则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。6、甲乙双方应当在现在租户到期后原甲方再将房屋交付乙方,自行办理物业交割手续,丙方陪同。甲乙双方一致同意,乙方从本协议约定的购房款中留存7000元作为物业交割保证金,该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日,由乙方支付给甲方。第三条税费的承担,甲乙双方同意,本交易涉及的税费全部由乙方承担,并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任:1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期1日,违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的;甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他,甲方应于2013年2月3日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。乙方同意甲方户口在所出售的该房屋过户之日起半年内不迁出,截止时间至2013年11月,乙方第一笔首付款于2013年1月24日前将45万元首付款支付甲方,此首付不包含6万元定金,第二笔首付款于2013年2月15日将首付款50万元支付甲方,第一笔和第二笔首付款共计人民币95万元,不包含6万元定金,第三笔首付款乙方于2013年3月10日前以资金监管的方式将首付款95万元全部支付甲方,乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,乙方自行筹齐剩余房款,截止时间至2013年3月11日,如超出规定时间的,按合同第七条的第二(1)规定执行。上述合同签订当日,乐万支付给沈眉庄定金6万元,还于2013年1月23日、3月25日向沈眉庄支付首付款共计95万元(另付200元作为逾期付款违约金)。2013年3月26日,沈眉庄、乐万、练练公司签订《补充协议2》:一、原补充协议第五条的(3)关于央产房的约定,全文修改为:甲方已于2013年3月20日取得《在京央产单位已购公房变更通知单》。二、原补充协议第二条(3)首付款乙方于2013年3月1日前,修改为:乙方于2013年4月17日前。三、原补充协议第五条(3)其他约定,全文修改为:相关约定如下:乙方同意甲方户口在所出售的房屋自过户半年内不迁出,乙方第一笔首付款已于2013年1月23日前将45万元首付款支付给甲方,此首付款不包含6万元定金,第二笔首付款于2013年3月20日将50万元支付给甲方,第一笔和第二笔首付款共计人民币95万元,不包含6万元定金;第三笔首付款乙方于2013年4月10日以资金监管的形式将150万元全部支付给甲方。乙方因自身原因未获得银行和公积金管理中心的批准,乙方自行筹齐剩余房款截止时间2013年4月11日,如超出规定的时间按合同第七条的第二(1)(2)规定执行。四、原合同和补充协议除本次修改外,其他约定不变,继续履行合同。2013年1月6日,沈眉庄与练练公司签订《房屋出售委托登记表》,显示出售房屋为涉案房屋,房屋为出租状态,租赁期限至2013年2月25日,原承租人同意放弃优先购买权,沈眉庄委托练练公司对该房屋提供居间服务。当日,沈眉庄、乐万与练练公司还签订有《居间服务合同》,其中有"双方授权丙方(指练练公司)办理网上签约手续"的约定。2013年3月29日,乐万银行账户余额为人民币1800000元,并告知沈眉庄、练练公司已把剩余房款全部筹齐,可以进行资金监管。

 

五、法院判决

北京市西城区人民法院经审理判决:

(1)原告乐万与被告沈眉庄签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行。

(2)本判决生效后七日内,被告沈眉庄协助原告乐万办理剩余房款一百七十五万元的资金监管手续及涉案房屋的缴税过户手续,同时负责将涉案房屋腾空,交付给原告乐万。

 

六、资深二手房交易律师靳双权点评

原告、被告、第三人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议2》、《居间服务合同》等一系列合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效,依法成立的合同受法律保护,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。乐万如约完成了合同约定的基本付款义务,沈眉庄逾期未履行义务构成违约。且网签合同与书面买卖合同部分条款虽有不同,但并未涉及实质性内容,同时乐万对此并无过错,沈眉庄应继续履行合同义务。考虑到沈眉庄对网签合同持有合理质疑的实际情况,对乐万无权要求沈眉庄支付违约金。

综上所述,法院的是正确的。