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房产律师靳双权对房屋过户案件的解析

来源: 律师 时间:2017-06-15
正文
  房产律师靳双权联系电话:13426037149。房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起借名买房案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。
  (为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)
  一、基本案情
  周丽柔与赵军和是夫妻关系,该二人之子为赵括。赵括与毛秀芳原是夫妻关系,于2006年3月1日登记结婚,2014年4月4日判决离婚。
  2006年8月5日,赵括与案外人A公司签订《房屋认购合同》,该协议由周丽柔签署,认购涉诉房屋,定金2万元,认购价1171826.37元。当日赵括与A公司签订《商品房预售合同》,由赵括购买涉诉房屋,房价款为1171826元整。当日,赵军和向A公司转账支付32.50万元,周丽柔转账支付24.50万元,加上签订认购书时支付的2万元定金,A公司以赵括名义开具59万元首付款发票。
  2006年9月30日,赵括与案外人银行签订《个人住房担保借款合同》,赵括以诉争房屋作抵押向银行贷款581826元,用于购买诉争房屋,贷款期限为2006年9月30日起至2036年。
  2006年10月12日, A公司向赵括开具购房款581826元的发票。赵括按月偿还购房贷款。
  2007年10月25日,赵括与A公司签订《结算协议》,A公司将诉争房屋交付使用。诉争房屋自交付之日起,即由周丽柔与赵军和居住至今。周丽柔以自己的名义办理相关费用。赵括从未在涉诉房屋中居住过。2009年7月17日,赵括取得诉争房屋的产权证。
  周丽柔于2007年9月24日至2009年2月23日陆续向赵括转账37万元。
  2014年6月13日,赵军和和周丽柔向赵括转账39.80万元。同日,赵括申请提前还贷。2014年6月16日,赵括提前结清贷款本金及利息共计397885.32元,银行出具结清证明,办理了解除抵押登记手续。
  原告认为,该房屋是用自己的退休金及大半生的积蓄,购买安度晚年的养老房,因退休年纪大,无法办理购房贷款,遂与赵括达成口头协议,约定借用赵括名义购房。借名购房是双方真实意思表示,原告是涉诉房屋的实际购房人、出资人、接收人、居住人,实际享有该房屋的所有权。现涉诉房屋的贷款已经结清,依据双方约定要求赵括协助将所购房屋产权转移登记在原告名下,赵括未予配合,原告无奈诉至法院,请求依法判令:赵括协助原告将涉诉房产所有权转移登记至原告名下。案件受理费由赵括承担。
  二、法院审理
  赵括辩称:赵军和、周丽柔所述属实。当时是口头协议借名买房,房款都是赵军和、周丽柔所出。涉诉房屋实为赵军和、周丽柔所有,只是登记在赵括名下。但因为过户税费比较高,且赵括是赵军和、周丽柔唯一的儿子,即使登记在赵括名下,也不影响他们使用,因此认为没有必要过户至赵军和、周丽柔名下,故不同意其诉讼请求。
  毛秀芳述称:赵军和、周丽柔与赵括之间没有书面的借名买房合同,不存在借名买房的法律关系。赵军和、周丽柔的诉讼请求无事实依据,应当予以驳回。诉争房屋不是赵军和、周丽柔出资购买。赵军和、周丽柔支付诉争房屋的首付款59万元是对赵括与我的赠与。赵军和、周丽柔汇入赵括账户的37万元款项被提现,并未用于偿还诉争房屋贷款,所还贷款系赵括与我的夫妻共同财产。赵军和、周丽柔提供的结清证明,还清贷款的时间是2014年6月16日,而赵括与我离婚的时间是2014年4月4日,贷款是赵括与我离婚后还清的,也不能证明是赵军和、周丽柔还贷。自购房后,至离婚之日,都是由赵括、毛秀芳以夫妻共同财产进行还贷。我与赵括于2006年3月1日登记结婚,赵括于2006年8月8日签订《商品房预售合同》,诉争房屋在赵括与我婚姻关系存续期间购买。赵军和、周丽柔规避事实和法律,进行恶意诉讼,侵害我的合法权益。
  庭审中,毛秀芳认可首付款59万元是周丽柔、赵军和直接汇入了A公司,购房尾款39.80万元是周丽柔、赵军和向赵括账户转账,用于提前还款。但对于周丽柔、赵军和陆续向赵括转账的37万元,毛秀芳认为该款被赵括提取未用于还贷,而实际还贷使用了赵括的工资,是夫妻共同财产。
  三、法院判决
  赵括于本判决生效后十日内配合赵军和、周丽柔将涉诉房屋所有权过户至赵军和、周丽柔名下。
  四、律师点评
  著名房产律师靳双权认为,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
  本案赵军和、周丽柔认为其与赵括之间存在口头借名买房协议。对此,赵括予以认可。根据查明事实,诉争房屋的购房款均为赵军和、周丽柔实际支付,此事实可佐证赵军和、周丽柔、赵括之间共同认可的口头借名买房协议存在。现赵军和、周丽柔已经付清诉争房屋的购房款,诉争房屋上存在的抵押登记已解除,符合过户条件,故赵军和、周丽柔要求赵括配合其将诉争房屋过户至赵军和、周丽柔名下的诉请,理由充分。
  赵括不同意过户的理由不成立。金钱是一般等价物,并非特定物,赵军和、周丽柔将购房款支付给赵括,由赵括按揭还款,并无不当。故毛秀芳所称赵括用其个人工资即夫妻共同财产按揭还贷的意见,法院不予采信。
  关于毛秀芳认为59万元首付款是赵军和、周丽柔对赵括和毛秀芳赠与的意见,由于赵军和、周丽柔和赵括均不认可,毛秀芳亦无其他证据佐证。现仅有毛秀芳在住房担保借款合同中共有权人处签字的证据,没有其他证据佐证的情况下,不能得出诉争房屋是赵括和毛秀芳的夫妻共同财产的结论。
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