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买方没有按期交付房款如何维权?

来源: 律师 时间:2017-08-29
正文
  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告姜明诉称,2016年7月11日,原告与被告就石景山区223号房屋(以下简称:涉案房屋)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定房屋成交总价为156万元,付款方式为原告签约后支付定金2万元,并以自有资金支付76万元、银行贷款支付78万元(后因房屋评估原因分别变更为77万元和77万元)。合同签订后,被告在前期能够配合履行,至2016年10月13日,被告拒绝按照事先的约定于当日8时共同办理网签,并采取关闭手机、离家外出的方式逃避签约,原告和中介人员找了整整一天才找到被告,说服被告于10月14日办理了网签。网签办理后,原告及中介要求被告退回定金并共同办理资金监管,并向被告支付首次房款79万元,被告拒绝,并再次表明其不想卖房。10月24日晚上,原告和中介人员共同去找被告,要求其履行合同,被告在家却拒绝开门及应答,原告和中介只得返回。次日,原告和中介人员再去被告家里,被告明确告知原告其要违约,不再卖房,并让原告去法院起诉。2016年10月27日,原告的银行贷款批贷,原告再次要求被告配合办理资金监管、交税及办理过户,遭到被告拒绝。综上,被告拒绝履行合同的行为是严重违约行为,侵害了原告的合法权益,为维护原告合法权益,故诉至法院。诉讼请求:1、判令被告继续履行合同,原告支付剩余房款,被告协助原告办理北京市石景山区223号房屋的转移登记手续,将该房过户至原告名下;2、判令被告腾空物品向原告交付房屋,并向原告支付违约金85800元;3、判令被告将全部户口从房屋中迁出,并向原告支付逾期迁出户口的违约金156000元;4、本案诉讼费由被告承担。
  二、被告辩称
  被告张红琴经合法传唤,无正当理由,未到庭应诉。
  三、法院查明
  经审理查明:2016年7月11日,张红琴与姜明签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。合同载明:出售方(甲方),张红琴;买受方(乙方),姜明。房屋基本情况,甲方所售房屋坐落为石景山区223号,建筑面积共58.73平方米;成交总价格、付款方式、付款时间,(一)经甲乙双方协商一致,该房屋成交总价为1560000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20000元,定金通过自行交接方式划转;(二)乙方选择商业贷款申办贷款的,拟贷款金额为780000元。甲乙双方一致同意,乙方分1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次,于网签完成后且2016年10月15日之前,乙方向甲方支付760000元,通过资金监管方式划转。房屋的交付,甲方应当在全款到齐后5日内将该房屋交付给乙方。该房屋在交付之前发生的费用由甲方承担,交付日以后(含当日)发生的费用由乙方承担。甲方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额在办理房屋产权转移手续的同时随房屋一同无偿转至乙方名下。权属转移登记,(一)甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间,因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况,甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议;(二)因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的,乙方有权单方解除合同。1.如乙方选择解除合同的,适用本合同第十一条第二款约定;2.如乙方选择继续履行合同的,甲方应当继续履行房屋权属转移义务,且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日至,甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金,并于实际产权转移登记之日向乙方支付;(三)因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书,甲方有权单方解除合同。1.甲方选择解除合同的,适用本合同第十一条第一款约定。2.甲方选择继续履行合同的,甲、乙双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期,乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止,按全部未付金额的万分之五/日支付甲方逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向甲方支付;(四)甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的,应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。违约条款,(一)除不可抗力外,甲方逾期交房违约责任:1.甲、乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的,甲方逾期10日之内交付,自约定的房屋交付期限届满次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金,且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日,甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金,该违约金应于房屋实际交付之日支付。…。
  《北京市存量房屋买卖合同》还附有双方签字的附件三《存量房交易结算资金自行划转声明》及附件四《所售房屋的附随物品清单》。
  2016年7月11日,张红琴、姜明还签订了《居间服务合同》,居间方为我爱我家公司。我爱我家公司员工索楠楠为具体经办人。
  2016年7月11日的《定金收据》载明:张红琴收到姜明购买涉案房屋定金20000元。
  2016年10月14日,涉案房屋办理了网签。
  2016年10月9日,北京仁达房地产评估有限公司依姜明的委托,就涉案房屋出具了《评估报告书》。涉案房屋房地产抵押价值总价1653500元。
  2016年10月25日的电话录音中,张红琴表示不履行涉案房屋买卖合同。
  庭审中,姜明表示2016年10月27日已办理完毕涉案房屋的批贷手续,由于张红琴不履行合同造成了实际损失,姜明未能提交批贷手续证据及证明实际损失情况。姜明表示同意一次性支付剩余房款,继续履行合同。
  诉讼中,本院为查明案件事实通知我爱我家公司为本案第三人参加诉讼。
  另,本案承办法官向张红琴送达诉讼文书时,张红琴拒绝签收,并表示房子不卖了。
  四、法院判决
  1、姜明于本判决生效后三日内支付张红琴剩余购房款154万元;
  2、张红琴于本判决生效后七日内协助姜明办理涉案房屋产权变更登记手续,将房屋产权过户至姜明名下;
  3、张红琴于本判决生效后七日内将涉案房屋腾空交付姜明;
  4、张红琴于本判决生效后七日内给付姜明购房违约金2万元;
  五、北京房产律师靳双权认为
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,张红琴与姜明签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反有关法律、行政法规的强制性规定,应属有效,各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
  本案中,双方在合同中约定,“甲方应当在全款到齐后5日内将该房屋交付给乙方”、“甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的,应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。”姜明负有按合同约定支付涉案房屋价款的义务,张红琴负有按合同约定协助办理涉案房屋变更手续和交付涉案房屋的义务。现张红琴一方已明确表示不履行合同义务,其行为已构成违约,应当承担继续履行的违约责任。本院对于姜明要求一次性支付剩余房款,继续履行合同,判令张红琴协助办理涉案房屋的产权变更登记手续将涉案房屋过户至姜明名下及判令张红琴腾空交付涉案房屋的诉讼请求予以支持;对于姜明判令张红琴支付违约金85800元的主张,首先,姜明在尚未支付全款的情况下,从2016年11月6日主张违约金依据不足;其次,姜明未提交证据证明2016年10月27日已完成批贷手续;第三,姜明未能提交证据证明因逾期交付涉案房屋造成的实际损失,故对姜明请求的违约金请求数额之理由,本院不予采纳,并酌情对违约金之数额予以判定。本院综合考虑张红琴违约的事实、姜明一次性支付购房款的实际情况以及公平原则,依法酌定张红琴向姜明支付违约金20000元;姜明关于张红琴将全部户口从房屋中迁出并向姜明支付逾期迁出户口的违约金156000元的诉讼请求,在涉案房屋尚未完成所有权变更登记即主张该项违约金,缺乏依据,本院不予支持。姜明可在涉案房屋完成产权变更登记手续后,根据具体情况另行主张权利。
  张红琴经本院合法传唤,无正当理由未到庭应诉,视为其放弃质证和抗辩的权利。
  综上,我认为法院判决正确。
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靳双权

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