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出卖人构成根本违约,能要20%违约金吗?

来源: 律师 时间:2017-09-04
正文
  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告黄萍诉称,原、被告双方于2016年4月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)及《补充协议》,约定被告将其所有的位于北京市通州区通胡大街1号2号楼124号房屋出售给原告(以下简称涉案房屋),双方约定出卖人在2014年5月16日之前应将房屋上的抵押登记手续注销,房屋交付应在2016年5月11日。签订合同后,原告按合同约定支付了房屋价款,现原告已经向被告支付房屋价款360万元,在合同约定房屋抵押解除的期限届满后,原告得知被告并没有办理解押手续。后原告得知被告并没有将房款偿还银行贷款,其行为导致房屋不能办理过户登记手续。2016年6月5日被告将已经交付给原告的房屋更换了房锁,现被告拒不履行合同约定的义务,严重损害了原告的合法权益。现诉至法院请求:1、解除原告与两被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及原告与被告、第三人签订的《补充协议》;2、两被告向原告返还购房款3600000元,并按中国人民银行同期贷款利率计算,支付自2016年4月5日起至实际返还定金之日止的利息;3、两被告向原告支付违约金1200000元;4、诉讼费由两被告承担。
  二、被告辩称
  被告李晨辩称,被告同意解除双方所签订的房屋买卖合同,收取原告的购房款可以退还,利息同意支付。但原告要的违约金数额过高。被告李晨与被告冯晓景现在已经办理了离婚手续。
  被告冯晓景未答辩,未到庭。
  三、第三人叙述
  第三人阳光公司述称,居间服务费是二被告支付的。房屋买卖合同也是其二人签订的。
  四、审理查明
  经审理查明,房地产中介公司提供居间服务,原、被告双方签订了房屋买卖合同,约定房屋总价款为6000000元,买受人在签订合同时应支付房屋定金1300000元。原、被告与第三人还签订了补充协议,约定在签订协议后出卖人应在40日内将银行贷款一次性清偿完毕,与之相关的费用由出卖人承担。买受人应在合同签订当日将房屋定金及其首批房款共计200万元支付给出卖人,双方在房屋网上签约签字后当天出卖人办理完单身手续证明后买受人将第二笔房款90万元支付给出卖人。在房屋交付时买受人将房屋价款110万元支付给出卖人,剩余款项在房屋所有权转移手续办理完毕后支付给出卖人。出卖人构成违约时,买受人可以以书面形式通知解除房屋买卖合同,出卖人在违约后15日内应支付给买受人房屋总价款20%的违约金,中介公司收取的相关费用不予退还,由出卖人向买受人赔付。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后,原告共计向被告支付房屋款项360万元。另查明,该房屋的产权登记人为被告冯晓景,被告李晨也曾出具了同意出售证明。原告称其将原有房屋出卖后用该笔房款支付涉案房屋的房款,因被告违约使原告租用其他房屋每月租金4000元,现原告也已购买其他房屋,原告提供了房屋买卖居间合同及其转账记录来证明其经济损失。
  五、北京市通州区法院判决
  北京市通州区人民法院经审理后判决:
  (1)、解除原告黄萍与被告冯晓景于二〇一六年四月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告黄萍与被告冯晓景、第三人阳光(北京)房地产经纪有限公司于二〇一六年四月六日签订的《补充协议》;
  (2)、被告冯晓景、李晨返还原告黄萍购房款三百六十万元,于本判决生效之日起七日内付清;
  (3)、被告冯晓景、李晨支付原告黄萍购房款利息,以三百六十万元为基数,自二〇一六年四月六日起至实际付清之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算;
  (4)、被告冯晓景、李晨支付原告黄萍违约金一百二十万元,于本判决生效之日起七日内付清。
  六、房地产律师靳双权点评
  依法成立的合同,受法律保护。原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,且无违反法律、行政法规强制性规定,该合同合法有效。满足合同解除条件时,当事人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实,被告在合同约定的期限内未能将房屋抵押手续注销,其已经构成违约。双方在协议中约定被告逾期履行提前偿还银行贷款义务超过30日的,属于根本违约,原告有权单方解除合同。因此,原告请求解除合同,于法有据,合情合理。双方所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后,被告冯晓景应当将原告支付的房屋价款返还原状,并赔偿由其给原告造成的经济损失。双方合同约定了在出卖人构成根本违约后,其应向买受人支付房屋总价款的20%违约金。二被告原系夫妻关系,并且双方均同意出售该房屋,故该合同所产生的合同之债属于二被告的夫妻共同债务。被告李晨同意返还房屋价款及其利息、违约金,被告冯晓景未进行答辩,其二人应当对该债务承担连带清偿责任。被告李晨称原告要求的违约金数额过高。原告因被告违约后租用其他房屋所产生的租金,且原告又另行购买了别的房屋,并提供了有关房屋买卖居间合同、转账记录以证明实际的经济损失。本案中,因被告违约由其给原告造成的实际损失并结合其他综合因素,对于违约金的数额不予调整。房地产中介公司要求二被告退还居间服务费的请求与本案没有法律上的关系,故不在本案中解决。被告冯晓景经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,法院可以根据相关规定对其进行缺席判决。
  综上所述,法院的判决是正确的。
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