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商品房买卖合同怎样才是有效的?

来源: 房产靳双权律师 时间:2017-09-13
正文
  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告(反诉被告)某银行向本院起诉称,2010年12月20日,我行与品客公司签订了《房屋买卖合同书》,约定:我行购买品客公司某商业房产11264.96平方米,房产价款为4.39亿元、装修设备补偿款为1.67亿元,合计价款为6.06亿元;我行将全部款项汇到双方共管账户中,我公司取得房产证时支付90%,取得土地证时支付10%;品客公司应于2011年9月15日前为我行办出房产证,应于2012年3月18日前办出土地使用权证书;如品客公司在本协议签订之日起270日内不能为我行办出房屋所有权证书,每拖延一日,品客公司要向我行支付每日万分之五的违约金。合同签订后,我行依约将全部款项6.06亿元汇到双方共管账户中,双方对上述房产办理了网签手续。2011年3月1日双方签署了《补充协议》,将双方共管账户中的2.5亿元款项转为购房定金,先期支付给了品客公司;2011年12月7日,从共管账户中再次支付2.5亿元给品客公司。但品客公司至今仍未给我行办理出房、地产证书。现请求法院判令:1、判令双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效;2、判令品客公司将约定的房屋所有权及项下的的土地使用权转移过户登记至我行名下;3、判令品客公司向我行支付逾期办理产权转移过户手续的违约金174831000元(暂计算至2013年4月15日),直至过户完成;4、由品客公司承担案件诉讼费用。
  二、被告辩称
  被告品客公司辩称:双方签订的《房屋买卖合同书》是无效合同。某银行购买非用于自用的房屋,违反《中华人民共和国商业银行法》第四十三条的强制性规定,双方所签合同属《中华人民共和国合同法》规定的无效合同。双方签订的合同是附有条件的合同,双方在签订合同前的磋商过程中达成一致,我公司以远低于当时市场价格将房屋出售给某银行的前提是能够入股某银行的股东。但合同签订后,某银行违反双方达成的一致条件,一直拒绝办理我公司入股事宜。某银行采用欺诈手段进行网签公示,在我公司不知情的情况下单方委托中介机构,以虚构的合同网签公示,且在公示中超出其购买面积,将我公司其他房屋面积也算进购买面积,试图将属于我公司的房产过户至某银行名下。因此我公司提出反诉,双方签订的合同属无效合同,且该无效合同未能履行的全部责任均由某银行造成。请求法院依法驳回某银行的全部诉讼请求。某银行单方委托第三人以虚假信息进行的网签公示侵害了我公司的合法权益,应当立即撤销。反诉费由某银行负担。
  三、审理查明
  经审理查明,双方《房屋买卖合同书》约定:购买总价为439000000.00元人民币;乙方同意给与甲方装修设备补偿款合计金额人民币167000000.00元。最终购买总价为人民币606000000.00元。三、支付方式,本合同签订之日起三个工作日内,乙方将拟用于购买房产的资金付至甲、乙双方在盛京银行北京分行开立的共管银行账户,由甲方、乙方及第三方银行签订三方监管协议。同时双方约定了违约责任。任何一方不履行本合同,均按本合同交易金额的20%标准向对方承担违约责任,违约金不足以弥补守约方经济损失的,违约方仍应当承担赔偿责任。甲方在本协议签订之日起180日内仍不能取得房产的房屋所有权证书,在本协议签订之日起365日内仍不能取得房产的土地使用权书的,则乙方有权解除本合同。如甲方在本协议签订之日起270日内不能为乙方办出房屋所有权证书,每拖延一日,甲方要向乙方支付每日万分之五的违约金。
  2011年3月1日,品客公司(甲方)与某银行(乙方)签订《补充协议书》,双方约定:一、房产交接,本协议签订当日,双方办理《房屋买卖合同书》项下的房产交接,甲方授权本公司李晶、乙方授权本公司赵亚办理书面交接手续。交接后,一方可以开始进驻进行装修,甲方协助办理装修设计方案的审批手续。二、定金,甲、乙双方办理完结《房屋买卖合同书》项下的房地产交接手续且无任何争议当日,购房资金中的2.5亿元转为购房定金,双方共同办理从共管账户中支付2.5亿元到甲方指定账户的相关手续,甲方需开具相应数额的房屋所有权交易收据给乙方。
  2010年12月20日,品客公司(甲方)、某银行(乙方)及第三方银行(丙方)签订了“存量房交易结算资金监管协议书”,约定:1、甲、乙双方的C座房产的总交易金额为人民币606000000.00元。2、在乙方取得土地使用权证书之日起三个工作日内,丙方凭甲、乙双方的人名章及甲方的财务章从共管银行帐户内一次性支付剩余购房款。同时双方约定了违约责任。合同签订后,某银行将全部款项6.06亿元汇到双方共管账户中,双方对上述房产委托办理了网签手续,该上述信息可通过北京市住房和城乡建设委员会对外项目信息公示栏目中查询。2011年3月1日双方签署了《补充协议》后,某银行将双方共管账户中的2.5亿元款项转为购房定金,先期支付给了品客公司;2011年12月7日,某银行从共管账户中再次支付2.5亿元给品客公司。某银行共计支付品客公司5亿元,尚有1.06亿元存放在盛京银行北京分行的共管帐户内。上述涉案房产某银行已实际接收并进行了部分装修。在本院审理期间,某银行确认在双方网签的公示中有超出的面积,但双方约定以最后确认的面积为准,不存在多计算面积的问题。对于品客公司反诉中提出的某银行在其公司不知情的情况下单方委托中介机构,以虚构的合同网签公示的问题,某银行表示所有网签的操作均是由作为开发商的品客公司办理的,中介公司也是品客公司委托的,其作为房屋购买一方,并没有直接参与上述行为,不存在以虚假合同网签的事实。关于入股的问题,某银行表示,在双方签订购房合同时并不存在以入股作为先决条件。对此,品客公司没有书面证据予以证明。关于某银行购买上述房屋的用途,某银行表示,该上述房屋是用于总行在京开办分行而购买的。
  在本院审理期间,某银行向本院申请将该笔款项冻结并将双方所涉的房产予以查封。本院审理期间,某银行表示如果品客公司将房屋及土地的产权过户到银行名下,愿意按照合同约定支付剩余购房款。
  经本院调解,双方当事人不能就争议的解决达成一致。
  上述事实,有双方签订的《房屋买卖合同书》、《北京招商国际金融中心C座房产补充协议书》、双方当事人与盛京银行北京分行(丙方)签订的“存量房交易结算资金监管协议书”、上述房产委托北京久宏房地产经纪有限责任公司办理的网签、支付5亿元的发票及双方当事人庭审陈述等证据在案证明。
  四、法院判决
  1、某银行与品客公司签订的《房屋买卖合同书》合法、有效;
  2、品客公司于本判决生效后三十日内将其拥有土地使用权证和涉诉房产所有权转移过户登记至某银行名下(以实际登记面积为准)。
  3、品客公司于本判决生效后三十日内支付某银行逾期办理产权转移过户手续的违约金一亿七千四百八十三万元(暂计算至二○一三年四月十五日)直至过户完成。
  4、驳回品客公司的反诉请求。
  保全费五千元,由品客公司负担(于收到本判决后七日内交纳)。
  五、资深房产律师靳双权点评
  本律师认为,纵观整个案件,该案双方当事人争议的焦点主要有以下几点。
  首先是关于合同的效力问题。某银行与品客公司系在自愿、平等的基础上签订了《房屋买卖合同书》、《补充协议书》,上述协议书的签订并不违反法律的规定。且上述协议书已基本履行完毕,故应当确认双方签订的上述协议应属有效。品客公司在反诉中提出某银行向其购买的房屋不是用于自用而是投资的目的,因此,某银行的行为违反了《商业银行法》第43条,即:“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务,不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资,但国家另有规定的除外”的规定,双方所签订的合同应属无效。《合同法》明确规定了合同无效的5种情形,而品客公司与某银行所签订的购房合同并不存在上述5种情形。《商业银行法》属于行业规范性质的法律,其所作的规定应是管理性规定并不是效力性规定,因此,即使违反该规定也不能够自然产生合同无效的效果。且品客公司的上述说法并没有相关证据予以佐证。故品客公司关于双方签订的合同属于无效的抗辩及反诉无事实及法律依据,本律师对其要求确认合同无效的请求不予支持。
  其次,关于品客公司反诉中提出某银行虚假网签的问题。品客公司在答辩及反诉中,多次强调某银行出示的网签系其单方委托并和房屋中介机构串通所做的虚假网签。经过审理,实际情况是在北京市住房和城乡建设委员会对外项目信息公示栏目中查询,确实有涉案房屋网签的事实。按照行业惯例,进行网签必须要有出卖方与买受方签订的书面合同,出卖方应办理或配合办理网签。现品客公司否认曾经委托有关中介机构做过网签,又不能提供其他证据予以证明。故依照相关的规定,不能确认在北京市住房和城乡建设委员会对外项目信息公示栏目中公示的网签是虚假的。如果品客公司坚持认为网签是虚假的并要求撤销,可以通过其他渠道另行解决。关于品客公司提出的网签超面积问题。某银行在开庭中已经明确表示不存在超面积问题,双方在合同中亦约定以最后取得房产证为准。
  最后,关于品客公司提出某银行当时购买房屋低于市场价格,前提是优惠入股银行。目前没有任何书面证据表明某银行同意品客公司入股。某银行是批量购买的房屋,属于一次性支付购房款,在当时的情况下双方签订的购房价属于正常范围内,不存在低于市场价格的问题,即使存在低于市场价格,也是双方一致同意的,不存在显失公平的问题。故品客公司的该项主张,应当不予支持。基于上述事实,某银行起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效;品客公司将房屋所有权及项下的土地使用权转移过户登记至某银行名下并支付逾期办理产权转移过户手续的违约金174831000元(暂计算至2013年4月15日)直至过户完成的诉讼请求符合法律规定,应当予以支持。
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靳双权
房产靳双权 中顾诚信专家

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