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因未开发票导致无法过户能主张违约金吗?

来源: 房产靳双权律师 时间:2017-09-13
正文
  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告贾全诉称:2010年5月5日,我与家喻公司签订《商品房现房买卖合同》,约定,我购买家喻公司位于北京某小区房屋,房屋总价款1.1亿元,家喻公司应于2010年5月25日前交付房屋。关于房屋所有权证的办理,合同约定应当自房屋交付之日起180日内我取得房屋所有权证书。买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的,如因出卖人的责任,买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同生效后,家喻公司迟延履行交房义务,直至2012年3月16日才交付房屋。按照合同约定,应在房屋交付之日起180日内(即2012年9月15日前)我取得房屋所有权证书。但由于家喻公司原因导致我至今不能取得房屋所有权证书。家喻公司违约,应向我支付违约金。据此,请求法院判令:1、家喻公司立即协助我办理涉诉房屋所有权证书;2、家喻公司向我支付违约金(自2012年9月16日直至我实际取得房屋所有权证书之日,以房屋总款1.1亿元为基数,按照日万分之一计算,暂计算至2014年9月16日为803万元);3、诉讼费用由家喻公司承担。
  二、被告辩称
  家喻公司辩称:贾全购买的房屋长时间未能办理房屋权属证书是因为贾全未向我公司提交契税、维修基金等缴纳凭证资料,且贾全明确口头表示自行办理;该房屋不存在无法办理产权证的情况;我公司更名不影响产权证办理;即使我公司应承担违约责任,违约金也过高。综上,请求驳回贾全的诉讼请求。
  三、审理查明
  经审理查明:2010年5月5日,贾全与家喻公司签订《商品房现房买卖合同》,由贾全购买家喻公司位于北京市某小区商品房,房款为1.1亿元。该合同第九条约定:家喻公司应于2010年5月25日前向买受人交付该商品房。第十一条约定:买受人同意委托出卖人代交下列第(1)、(2)、(3)、(4)、(5)种税费,并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人;(1)专项维修资金,(2)契税,(3)第二十一条约定的物业服务费用,(4)供暖费,(5)测绘费、产权证工本费、产权证印花税。第十八条约定:买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用叁仟元人民币(大写)。买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的,买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。如因买受人的责任,包括但不限于逾期付款、逾期提交办理权属所需的相关资料等造成买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的,由买受人承担责任。如出卖人逾期交付该商品房,则买受人实际取得房屋所有权证书日期随同逾期交付商品房时间做相应顺延,出卖人对此不承担违约责任。2011年12月30日,双方签订《补充协议》,约定,剩余房款1150万元,贾全于2012年1月10日前一次性支付给家喻公司,待贾全交付全部剩余房款后,家喻公司同贾全办理交房手续。2012年3月16日,双方办理交房手续。2013年3月11日至2013年10月9日,家喻公司分八次开具了购房款发票1.1亿元。2014年3月17日,贾全自行缴纳了专项维修资金。2014年5月19日,贾全自行缴纳了契税。专项维修资金和契税票据现由贾全持有。贾全迄今尚未取得涉诉房屋的所有权证书。
  审理中,贾全主张,家喻公司迟延为其办理涉诉房屋的所有权证书,应依约承担违约责任。家喻公司同意协助贾全办理房屋产权证,但不认可其应承担逾期办证的违约责任,主张贾全未依约缴纳契税、公共维修资金等税费,也未缴纳办理权属转移登记委托费用,家喻公司于2012年7月15日向贾全发出了催缴税费的律师函后贾全仍未缴纳,迟延开具发票是双方协商一致的结果,贾全口头表示自行办理房屋所有权证书,故此,贾全应自行承担办证义务。贾全否认收到该函件,认为家喻公司所提交的中通速递详情单的签收联为复印件,收件人签名处为空白,对此不予认可;合同未约定办理权属转移登记委托费用何时缴纳,依据《合同法》相关规定家喻公司应在完成委托事项后才可收取该笔费用;不认可双方协商一致迟延开具发票;不认可曾口头表示自行办理房屋所有权证书;并称因逾期办证导致其不能及时处理涉诉房屋,房屋价格下跌已经给己方造成重大损失。
  四、法院判决
  1、被告家喻公司于本判决生效之日起三十日内协助原告贾全办理北京市东城区1501号的房屋所有权证书;
  2、被告家喻公司于本判决生效之日起十日内给付原告贾全逾期办理房屋所有权转移登记的违约金四百二十七万九千元;
  3、驳回原告贾全的其他诉讼请求。
  五、资深房产律师靳双权点评
  本律师认为:依法成立的合同,受法律保护,双方当事人均应依约履行。依据查明的事实,贾全与家喻公司签订的《商品房现房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,应为有效。贾全支付全部购房款后,家喻公司交付了房屋。根据双方合同约定,贾全委托家喻公司或家喻公司委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,贾全应在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书,但迄今为止贾全尚未取得房屋所有权证书,现贾全起诉要求家喻公司协助办理房屋所有权证书,家喻公司亦表示同意协助办理,应当得到支持。
  办理房屋权属转移登记,需要提交必须的相关资料。贾全支付全部购房款之后,家喻公司迟至2013年10月9日才开具全部购房款发票,在此之前涉诉房屋尚不具备办理房屋权属转移登记条件。虽然家喻公司主张双方协商一致迟延开具发票,但贾全对此不予认可,家喻公司亦未能提供充分证据予以证明,家喻公司亦认可没有购房款发票无法缴纳相关税费,故对家喻公司该项辩解意见,不应支持。家喻公司迟延开具发票导致贾全不能在约定时间取得房屋所有权证书,应依约承担此期间的违约责任。贾全未依约向家喻公司交付契税、公共维修资金等约定的代付税费,自行缴纳契税和公共维修资金后亦未及时将相关资料提交家喻公司,在全部购房款发票开具之后,贾全怠于提交办理房屋权属转移登记所需的应由己方提供的相关资料,故其要求家喻公司承担全部购房款发票开具之后的违约责任,缺乏事实及合同依据,不应支持。
  双方于2012年3月16日办理交房手续,根据合同约定,贾全应在房屋交付后180日内取得房屋所有权证书,现贾全要求家喻公司承担自2012年9月16日起的逾期办理房屋所有权证书违约金,对此日期本院不持异议。家喻公司主张双方约定的违约金过高,但合同约定系双方真实意思表示,亦不违法法律和行政法规强制性规定,现在家喻公司主张违约金约定过高,缺乏事实和法律依据,故对其该项主张,不应支持
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靳双权
房产靳双权 中顾诚信专家

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